האחראית העיקרית לעיכובים במסירת הדירות: מדינת ישראל

הכותב הוא השותף המנהל במשרד עוה"ד אדורם ושות'

מדד תשומות הבנייה אינו משקף את העלייה הריאלית בחומרי הגלם ובעלויות השינוע שהאמירו גם בעקבות מגפת הקורונה והמלחמה בין רוסיה לאוקראינה. ביטול רכיב ההצמדה ממרכיב הקרקע אינו מעשי ואינו צודק חברתית. ישנו דין שונה לבניית בית צמוד קרקע בחדרה ודין שונה לבניית גורד שחקים בן 40 קומות בציר איילון עם תשעה מרתפי חנייה. התיקון יגרום "לעשיר להעשיר, ולעני להעני". מדוע? מפני שרוכש דירה בת"א במחיר של 8 מיליון שקלים יקבל מתנה של מאות אלפי שקלים בשל הפטור מהצמדה לרכיב הקרקע, בעוד שמי שירכוש דירה בצפת יקבל הנחה מזערית בגין ביטול רכיב ההצמדה על הקרקע שהינו שולי ביותר.

בטורו בגלובס ("השינויים לחוק המכר: תיקונים צודקים בתזמון גרוע יפגעו ברוכשים", 08.06.2022) מבקש להמר עו"ד ארז קמיניץ ומעלה תזה מעניינת כי "מכורתו (של ההצמדה למדד) באחד מעוה"ד של קבלן זה או אחר". לעומת תזה תלושה זו של קמיניץ, המציאות העגומה ידועה לכל מי שבענף: רוב מוחלט של שיווקי רמ"י ומשרד השיכון הם למכרזים ללא היתרי בנייה, ומי שנאלץ להתמודד עם העיכובים שרובם המכריע טמון בעיקר ברשויות השונות הם היזמים.

בגלל שבכירי משרד המשפטים אמונים על השקיפות ועל חופש המידע יואילו להסביר מדוע בתחילה התנגדו - מטעמים צרכניים מוצדקים לשיווק מכרזים ע"י רמ"י ומשרד השיכון לקרקעות שאין להן עדיין היתרי בנייה ושהן אינן זמינות לבנייה, אך במפתיע שינו עמדתם ואפשרו למדינה לשווק מוצר בוסרי. הזוכים בקרקעות בהן יש "לאופציה לדירה" יצטרכו להמתין שנים רבות עד שיקבלו מפתחות, ובמהלכן יצטרכו לשלם גם שכירות, גם את החזרי הלוואת משכנתה, וגם את מדד תשומות הבנייה.

לקבלן אין אינטרס לאחר

הערכתנו היא כי בעקבות דרישת הבנקים המלווים, שהם כידוע שונאי סיכון, הללו ידרשו מהיזמים לתמחר את הסיכון החדש אל תוך מחיר הדירה כך שבסופו של דבר הרוכש גם ישלם את עלות ההצמדה כחלק ממחיר הדירה הבסיסי, וגם ישלם על תוספת כספית זו את מס הרכישה, בניגוד למצב טרם התיקון, בניגוד למיתוס שמנסים להדהד גורמים שמונעים משיקולים פופוליסטים - לקבלן אין שום "אינטרס" לאחר במסירת דירה כלשהי.

מדוע? מפני שאיחור שכזה יגרום לו לחיסרון כיס מידי וכבד: משך הליווי הבנקאי מתארך; ערבויות חוק מכר נותרות "בחוץ"; והוא חשוף לפיצוי כספי עונשי בגובה של 150% קנס מגובה דמי השכירות הרגילים. אילו רק היה יכול, היה עושה כל שלאל ידו בכדי להקדים את מועד מסירת הדירה. מנגד, ישנה התעלמות מביכה של משרד המשפטים והשיכון מכך שהגורם המרכזי לאיחורים במסירות הדירות הן המדינה, זרועותיה ורשויותיה - רמ"י ומשרד השיכון - בשיווק מכרזים לא זמינים מבחינת הרשויות, וכן מצד הרשויות המקומיות שעושות חדשות לבקרים שרירים לשלטון המרכזי נוסח "עד שלא תסלול לי כאן כביש - אני עוצר רוחבית את כל מתן היתרי הבנייה" וכיוצא בזה.

חוק לוקה בחסר

מדוע הצעת החוק לא מציעה לקנוס דווקא את הרשויות על כל איחור במתן היתרים? התשובה מצויה בשירו של שלום חנוך "בגלגול הבא". ולרכיב הפופוליסטי האחרון - ביטול השתתפות הרוכש בשכר טרחה לעוה"ד של הקבלנים המיועד רק לצורכי הרישום של הקניין. חלק עיקרי מזמנם ומעבודתם של עוה"ד נועד להבטיח את זכויות הרוכשים בנכס היקר שרכשו - החל מהחזקת כספים בנאמנות עבורם, דרך רישומי הערות אזהרה לטובתם או רישום הסכמי חכירה פרטניים עם רמ"י עבורם, דרך הדיווחים השונים לרשויות המיסים ולממונה על חוק המכר; דרך ניהול מרשמי "חברה משכנת"; דרך טיפול והכנת רישומי הפרצלציה כהכנה לרישום הזכויות, רישום הבתים המשותפים רישומי הדירות על שם הרוכשים. כשם שלכל פרויקט יש אדריכל אחד, ומהנדס אחד, כך גם רק עו"ד אחד יכול לרכז תחת ידיו את שלל התפקידים המשפטיים המורכבים הקיימים בכל פרויקט בנייה.

היות ואין חלל ריק, הרי שסכום שולי ביותר זה של כ־5,000 שקל ייכנס "בדלת הראשית" למחיר הדירה ולכן ישולם גם עליו מס הרכישה. אני מסכים עם המסקנה של הכותב המכובד לפיה בתקופה זו של טרום בחירות העיקר הוא הכותרת, והתיקונים המוצעים הם רק מתחזים להיות לטובת הציבור. ואם יקרה ההפך? הם כבר לא יהיו שם.