מדד תשומות הבנייה מזנק, ורוכשי הדירות החדשות ייאלצו לשלם הרבה יותר

מחירי תשומות הבנייה משתוללים: על רקע הניסיון הממשלתי לאשר את שינוי ההצמדה של מחירי הדירות החדשות למדד, הוא עולה בקצב גבוה משמעותית אף מהקצב שבו עלה בשנת 2021, שנחשבה חריגה ביחס לקודמותיה. הנה ארבע נקודות משמעותיות בעניין זה.

● מגדל אחד בתל אביב חושף את הכשלים במודל הדיור בר השגה
● האחראית העיקרית לעיכובים במסירת הדירות: מדינת ישראל 
● אלקין: "לא התחייבנו שמחירי הדירות ירדו, כי אני לא אוהב לשקר לציבור"

1. קצב העלייה: גבוה מהשנה שעברה

בפרסום האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) עבור חודש מאי 2022, הוצגה עלייה של 0.5% במדד מחירי תשומות הבנייה למגורים, לעומת אפריל, אשר מציבה את המדד על 126.1 נקודות (נקודת הבסיס, 100 נקודות, נקבעה ביולי 2011). נתון זה משלים עלייה גדולה של 3.8% במדד תשומות הבנייה מתחילת 2022, וקצב עלייה שנתי של 6.6% (לעומת מאי 2021).

נזכיר כי ב־2021 כולה נרשמה עלייה של 5.6% במדד, שנחשבה חריגה ומשמעותית בפני עצמה, ודאי לעומת שנים קודמות שבהן העלייה במדד הייתה מינורית, אם בכלל. כעת נראה כי 2022 תאפיל גם על העלייה אשתקד. נכון לעכשיו מדובר בקצב עלייה גבוה באחוז שלם, שכן העלייה מינואר 2021 עד מאי 2021 עמדה על 2.8%.

נתון נוסף המעיד על קצב עלייה גבוה במיוחד השנה הוא מדד מאי 2021, שעלה ב־3.1% ממאי 2020 - מה שאומר שקצב העלייה בשנה האחרונה יותר מכפול מקצב העלייה בשנה שקדמה לה.

המשמעות עבור הקונים שרכשו דירות "על הנייר", היא שכל הסכום שלא שילמו כמקדמה צמוד למדד תשומות הבנייה. למשל, מי שנותרה לו עוד יתרת תשלום של 1.5 מיליון שקל לדירה שרכש, יצטרך להוסיף עוד 57 אלף שקל - רק מתחילת השנה ועד עכשיו.

רוכש שדיברנו איתו סיפר כי קנה במסגרת מחיר למשתכן דירה במרכז הארץ. לדבריו, "בנובמבר האחרון חתמנו על חוזה לרכישת דירה במחיר של 2.2 מיליון שקל. שילמנו 20% במועד החתימה והיתר בהתאם לפריסה של התוכנית. עד עכשיו העלות הנוספת שאנו צריכים לשלם בגלל התייקרות המדד עומדת על 96 אלף שקל וזה עוד לפני התייקרות המשכנתה בעקבות עליית הריבית".

2. התיקון לחוק המכר: האם ומתי יעבור

נתוני קצב העלייה במדד הופכים את הדיון הסוער סביב תיקון 9 לחוק המכר לאקטואלי עוד יותר. התיקון כולל בין היתר שינוי שיצמיד רק את רכיב הבנייה במחיר הדירה למדד, ללא עלות הקרקע והרווח היזמי. הנושא הזה נידון בימים אלו בוועדת הכספים של הכנסת, במטרה להכינו לקריאות שנייה ושלישית, בימים שעתידה של הקואליציה אינו ברור.

ההצעה, שמקורה ביוזמה של ח"כ בצלאל סמוטריץ', מעוררת כעס רב בקרב הקבלנים. חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, כתב לשר הבינוי והשיכון זאב אלקין כי "מדובר בחקיקה מיותרת ומזיקה".

ועדת הכספים כבר הסכימה על איחוד שלוש הצעות החוק בנושא - זו הממשלתית שהגיש השר אלקין, זו של ח"כ סמוטריץ' וזו של ח"כ אלכס קושניר, יו"ר ועדת הכספים - אך בתום שני דיונים טרם התקבלה החלטה לגבי כלל השינויים הנדרשים בחוק, לקראת המשך קידומו במליאת הכנסת. בשבוע הבא יתקיים בוועדה דיון נוסף.

אחת הסוגיות שעדיין עומדות על הפרק היא שאלת ההחלה הרטרואקטיבית של החוק: בשיחה עם גלובס שהתקיימה לפני תחילת הדיונים בוועדת הכספים הסביר ח"כ סמוטריץ' כי "ישנם אלפי אנשים שחתמו על חוזי רכישה חדשים בחודשים האחרונים. למה שהם יפסידו את השינוי שמציע התיקון לחוק? לטעמי, יש להחיל אותו רטרואקטיבית לכל הפחות מהיום שבו עבר בקריאה טרומית. זה דבר מקובל: ברגע שחוק עבר טרומית, בטח ובטח כשהממשלה תומכת בו, המשק כבר יודע שהוא נמצא 'בקנה'. כך לא נשאיר בחוץ עשרות אלפי רוכשים".

על פי העמדה המקצועית של משרד המשפטים חוק לא יכול לחול רטרואקטיבית, אך ישנם מקרים אשר מצדיקים מהלך שכזה, בשל אינטרס ציבורי מסוים.

3. שכר העבודה: בעלייה מינורית

במקביל לעלייה המתמשכת במדד מחירי תשומות הבנייה למגורים, בולטת גם עליית מדד מחירי התשומות בבנייה למסחר ולמשרדים - 0.9% בחודש מאי. העלייה במדד זה מתחילת השנה אף גבוהה יותר מהעלייה במדד התשומות למגורים, ועומדת על 5%. ב־12 החודשים האחרונים עלה המדד כמעט בעשרה אחוזים: תוספת של 9.2% למדד ממאי 2021.

מעניין לגלות שלצד העליות הגדולות במדדי התשומות, שכר העובדים דווקא לא עולה משמעותית. בתחום המגורים עלו מחירי שכר העבודה בשנה האחרונה ב־1.1%. במאי 2022 עלה מדד מחירי שכר העבודה המשולם עבור המועסקים ב־0.2% בלבד.

החדשות המעודדות עבור עובדי הענף הן הסכם קיבוצי חדש, אשר קובע את השכר המינימלי על 6,300 שקל בחודש, לעומת כ־5,600 שקל כיום. השכר המינימלי למנהלי העבודה יעלה מ־8,500 שקל ל־11 אלף שקל. ההסכם משותף להתאחדות בוני הארץ, להתאחדות קבלני השיפוצים ולהסתדרות עובדי הבניין והתעשיות הנלוות.

4. העלייה הגדולה הבאה: מחיר החצץ

גם מדד מחירי חומרים ומוצרים עלה במאי 2022 ב־0.9%. "מבין החומרים והמוצרים עלו במיוחד מחירי מוצרים לחימום מים והסקה (5.3%), מיזוג אוויר (4.8%), מלט (4.6%) וברזל לבנייה (4.1%)", כך בהודעת הלמ"ס. באשר לפרקי הבנייה (המשקפים את תהליכי הבנייה השונים) - פרק הצבע עלה ב־5.5%, ופרק הבטון ב־1.9%.

אם זה לא מספיק, מחירי החצץ צפויים להשלים בתחילת החודש הקרוב התייקרות של כ־118% בתוך שנתיים. מדובר ביישום החלטה מ־2020 של מועצת מקרקעי ישראל, לעדכון תמלוג החצץ בשתי "פעימות" - האחת התרחשה ביולי 2021, והעלתה את מחיר החצץ מ־5.3 שקל לטון ל־8 שקל לטון; והשנייה ביולי הקרוב, שתעלה את המחיר מ־8 שקל לטון ל־11 שקל לטון. בסך הכול מדובר על עלייה של כמעט 120% במחיר, בתוך 24 חודשים.

ההחלטה התקבלה בעקבות עבודת בדיקה שביצעה בסוף 2019 חברת הייעוץ הכלכלי סדן לובנטל עבור מועצת מקרקעי ישראל, שקבעה כי "השווי הכלכלי ההוגן של תמלוג החצץ גבוה משמעותית ממחיר התמלוג הנהוג במחצבות ללא מכרז". בהתאם, המליצה סדן לובנטל כי תמלוג החצץ במחצבות ללא מכרז יעלה מ־5.03 שקלים למחיר של 11 שקל לטון. עוד נקבע בהחלטה כי משנת 2024 יעודכן סכום התמלוג אחת לשנה, בהתאם למדד המתאים שתפרסם הלמ"ס.