שכירות לטווח ארוך, הדור הבא: האם הדרך לפתרון מצוקת השוכרים עוברת בהטבות מס למשכירים פרטיים?

בתחילת 2023 יעבור החוק לעידוד השקעות הון שלב נוסף ב"התבגרותו" בכל הקשור לשכירות ארוכת הטווח: הקריטריונים לקבלת הטבות המס במסגרתו יוקשחו. הפרויקט יועמד לשכירות ל־15 שנים לפחות, במקום לחמש שנים כיום - ובתמורה לכך יוגדלו הטבות המס, גם מס הכנסה על הפרויקט וגם מס הרכישה. הרציונל של המהלך ברור: המדינה מעוניינת להכניס לשוק גורמים יציבים עם ראייה ארוכת טווח, ועם יכולת להוסיף מאסה גדולה של דירות בשכירות מוסדית.

● מדד תשומות הבנייה מזנק, ורוכשי הדירות החדשות ייאלצו לשלם הרבה יותר | ניתוח
● בזמן שכולם דיברו על בחירות, עבר בשקט חוק שיוזיל את המשכנתה באלפי שקלים
● תשלום בשחור וריהוט בנפרד: השיטות של בעלי דירות להתחמק ממס

ואולי ההתבגרות הזו היא גם הזדמנות להרחיב את החוק לכיוון אחר, אל המשכירים הפרטיים: על פי נתוני רשות המסים (נכון למאי 2021) ישנם כיום בישראל כ־326 אלף איש אשר מחזיקים בשתי דירות לפחות; יותר מ־3,800 איש מחזיקים בשש דירות לפחות, ו־511 מחזיקים ב־10 דירות לפחות. על פניו, אפשר לרתום גם את אלו לאמץ הגדלת היצע הדירות בשכירות ארוכת טווח, על ידי מתן הטבות מס שונות גם להם.

"יש הרבה מאוד משכירים בשוק הישראלי, ממינים ומסוגים שונים", אומרת ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון G City לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן, "והיום רובם אומרים: 'נשכיר לשנה, ואחריה נראה מה יהיה'. ישנם לא מעט דיירים שכן נשארים בשכירות חמש ושש שנים, אבל זה לא נעשה בצורה מסודרת, אלא מתגלגל ונמשך על ידי מימוש סעיפי האופציה וההארכה, כל שנה מחדש. זה יוצר קביעות, אבל עם תחושת ניידות חזקה.

"העמדת אפשרות נוספת, חדשה, לשוק הפרטי היא תמיד דבר טוב: מי שירצה יוכל להציג הסכם ארוך טווח שחתם עם הדייר שלו, ולקבל בתמורה הטבת מס מסוימת. אפשר גם ליצור מתווה מסוים ומחייב, שכולל מנגנון העלאת שכר מסודר, בדומה למה שנהוג, למשל, במכרזי 'דירה להשכיר': העלאה של אחוז בשנה, בתוספת הצמדה למדד. האפשרות הזו תעמוד לבחירת המשכיר, וכך נוכל לתת לעוד כמה אנשים תחושת קביעות בדירה שלהם. זאת המטרה בסופו של דבר".

"אחד ההישגים החשובים של החוק לעידוד השקעות הון בגרסתו החדשה הוא בהגדרה המדויקת מהי השכרה ארוכת טווח", אומר ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living, קרן הריט של אזורים המתמחה בהשכרה ארוכת טווח. "הוא יצר מודל הגיוני יותר עבור השוכר, ודאות שמאפשרת לו לתכנן את ההתנהלות שלו לטווח הארוך.

"המדינה צריכה ליצור סיבות למשקיעים להיכנס לשוק הזה, ואם היא תצליח להחיל את זה על כולם, כולל על בעלי דירות פרטיים - זה מצוין. היא יכולה להגיד לשוכר הפרטי: 'יש לך דירה? אם תייצר שכירות הוגנת, הגיונית, ארוכת טווח - תקבל פיצוי כלכלי מזה'. אני לא שולל אפשרות כזו".

עם זאת, מדגיש ענבים כי הסוגיה החשובה ביותר היא התנאים שלהם זוכה השוכר: "הדיון צריך להתמקד בעיקר בשאלה אחת: אם הטבות המס האלה, שיוצעו גם למשכירים הפרטיים, מתורגמות בסופו של דבר לפתרון הגון יותר בשוק השכירות. הרגולטור צריך לייצר תמריץ לעידוד השכרה ארוכת טווח, אבל בראש ובראשונה עליו לשפר את תנאי השכירות שמציע היום השוק, להיטיב את מצב השוכרים. זה מה שאמור לעניין אותו: יצירת כלים לשכירות הוגנת יותר עבור קהל השוכרים, שמהווים כ־30% ממשקי הבית בישראל".

"המשקיעים הפרטיים הם לא האויב"

"יש כאן שוק שכירות חי ובועט - שאני אוהבת אותו כפי שהוא כיום", מודה ד"ר טולקובסקי. "עשו גן עדן מהשוק המוסדי, כאילו ששם האנשים הטובים, בעוד המשכירים הקטנים הם הרעים; כאילו מי שרע הוא זה שקנה דירה אחת, ומי שטוב הוא זה שקנה אלף. קצת מצחיקה אותי התפיסה הזאת.

"השוק המוסדי הוא לא טלית שכולה תכלת, לא כאן ולא בעולם, והמשקיעים הפרטיים הם לא האויב. במצב הנוכחי יש לנו שוק שכירות עם תחרות רבה, שמאפשר ליותר משקי בית ליהנות מעליית מחירי הדירות. במקום ששמונה חברות יחזיקו את כל שוק הדיור להשכרה בישראל וייהנו ממנו לבדן, הרבה משפחות כיום נהנות מזה. זאת עוד הצדקה להרחבה של חוק עידוד השקעות הון למשכירים הפרטיים. נוסף על כך, אם משקיע מחזיק בארבע דירות וכך הוא עוזר לארבעת הילדים שלו, הוא בעצם חוסך מהמדינה את העזרה שהיא מנסה לתת דרך המכרזים של רשות מקרקעי ישראל".

ד"ר טולקובסקי מציינת דבר נוסף בקשר לאפקט שיוצרים מכרזי המדינה בשנים האחרונות: "מקובל בנדל"ן שבניינים ישנים הולכים לרוכשי דירה ראשונה, והחדשים למשפרי דיור. מכרזי דירה בהנחה, מחיר למשתכן ודירה להשכיר הופכים את הקערה על פיה: הם מפנים את הבנייה החדשה לאלו שאין להם, ויש לזה נזקים ארוכי טווח. כל הפרויקטים החדשים האלה יהפכו לסלאמס. הם יציעו את הדירות הכי פחות טובות בשכונות.

"את ההשכרה היה צריך למקד באזורים הישנים ובבניינים הישנים, וכך גם מחירי השכירות היו נמוכים יותר - כולל בשכירות המוסדית. הרי זה מה שמחפשת משפחה: שכירות זולה יותר, ויציבה יותר. דווקא החלת החוק על המשכירים הפרטיים יכולה לתרום לכך, משום שמדובר בהרבה מאוד דירות קיימות, לא פעם בשכונות הישנות יותר, וכך השוכרים יכולים להרוויח פעמיים".

לשון החוק: "הטבות המס יוענקו לחברה בלבד"

במקורו, חוק עידוד השקעות הון קבע כי למסלול ההטבות ניתן להגיש בקשה מצד "חברות, אגודות שיתופיות, יחיד או שותפות, ולא רק חברות", וכך גם צוין בתשובת דוברות המשרד לפניית גלובס. עם זאת, עדכונו של החוק, כפי שהובא לאישור בחוק ההסדרים האחרון באוגוסט 2021, נוטה במובהק לכיוונם של תאגידים וחברות.

"לפי המסלול החדש, יוענקו הטבות מס לחברה בלבד", נכתב שם. "פעילות באמצעות חברה מעלה את הסבירות שהדירות יעמדו להשכרה לתקופה ארוכה יותר מתקופת השכירות הנדרשת בחוק, שכן הפעילות ממוסדת יותר, נמשכת לאורך זמן ואינה מאפשרת שימוש בדירות לטובת צרכים אישיים של הבעלים", נכתב בהמשך.

עו"ד טרי אלמוזלינו־ארנון, ראש מחלקת נדל"ן מסחרי במשרד ברנע ג'פה לנדה, מסבירה את ההיגיון מאחורי ההנחיה הזו: "החוק מציב חסמים, תנאי סף גבוהים, כדי ליהנות מההטבות השונות - השקעות בהיקף גדול, מספר דירות גבוה ועוד, וזה נכון, לדעתי, כי השאיפה היא לשוק יציב וחזק שיהיה כפוף לרגולציה ארוכת טווח. המדינה רוצה להשיג הסדרה ויציבות כלכלית, ולאו דווקא להפוך כל דירה שיש למישהו פרטי לחלק מהמשחק".

"המדינה קבעה בעדכון לחוק כי השכרה ארוכת טווח היא ארוכת טווח באמת, מילולית, ולדעתי היא עשתה נכון", מוסיף לכך ענבים. "השכרה ארוכת טווח צריכה להיות ל־15 או ל־20 שנים, ואפילו לנצח, לעומת השכרה לחמש שנים שמעמידה בעצם היצע שנגמר מחר. השכרה ארוכת טווח שתשרת את המדינה צריכה להיות לטווחים ארוכים יותר.

"אני מאמין שככל שהמגזר העסקי יְיַצר יותר היצע של דירות כאלו, תיווצר השפעה גם על המגזר הפרטי. אם אני מוציא פרויקט לדיור להשכרה של 200 דירות בעיר אני אולי לא מגדיל משמעותית את היצע הדירות, אבל מייצר סביבי תודעה של חוזים ארוכי טווח, של העלאת מחיר באופן מדוד ועוד. כשיש אלטרנטיבה כזו בשוק, זה נכנס לשיח ומשקיעים לידנו גם מתחילים לאמץ את המודל - גם אם אין להם אפשרות ליהנות מהטבות החוק לעידוד השקעות הון".

"צריך לזכור שאדם פרטי מקבל החלטות שלאו דווקא מוּנעות מהתנהלות עסקית כזו או אחרת", ממשיכה עו"ד אלמוזלינו־ארנון. "יותר מזה: אם כל אדם פרטי כזה יפנה לממשלה ולרגולטור כדי לקבל הטבות ייווצר עומס גדול של פניות, וזה לא יביא, בתוצאה הכוללת, לגידול משמעותי בהיצע. תידרש כאן גם אכיפה, ולא בטוח שיש למדינה מספיק משאבים לכך".

מן הצד השני, עו"ד אלמוזלינו־ארנון לא שוללת באופן גורף כניסה של השוק הפרטי לתחום: "אם יזם פרטי כן עומד בתנאי החוק ובתנאי הסף, אני בעד שייכנס. העדפת תאגיד תחת יזם פרטי יכולה להוביל לפספוס של שחקנים רלוונטיים בשוק. אם היזם עומד בכל התנאים הכלכליים, אם הוא מציג תוכנית עסקית שלא מתבססת רק על ניצול הטבות המס לטווח הקצר, אני לא רואה סיבה למה להדיר את רגליו".

ממשרד הכלכלה והתעשייה נמסר: "עם ביצוע השינויים בחוק ההסדרים האחרון, נבנה בשיתוף אגף התקציבים במשרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון והרשות להשקעות במשרד הכלכלה, מודל שתכליתו להבטיח ודאות לשוק וליזמים, ומאידך יכולת אכיפה ובדיקה כי אכן ההטבות יגולגלו לציבור שוכרי הדירות. כך, המשכיר מחויב לגבות שכירות קבועה לאורך חמש שנים ומשרד הבינוי והשיכון אוכף חובה זו שנועדה, כאמור, ליצר יציבות ו־ודאות לציבור הרחב. ייתכן שיכולת זו הייתה נפגעת אילו לא היו נקבעים קריטריונים ברורים ורוחביים ביחס לכמות הדירות בפרויקט".

"החברות הבינוניות והקטנות יֵצאו מהמגרש"

להחלת עדכון החוק יש גם צד נוסף, שאותו מציג חיים גבסו, מבעלי קבוצת גבסו - חברה שמפעילה פרויקטי שכירות בכל הארץ. "התשואה בפרויקטים הללו אינה גבוהה", הוא מודה, "ואנחנו נסמכים בעיקר על ההטבות מהחוק לעידוד השקעות הון. לולא הטבות המס, קשה לי להאמין שהיינו בוחרים בפרויקטים מהסוג הזה.

"אין לי אלא להצטער על כך שרוצים להעניק את ההטבות רק אחרי 15 שנה. ברגע שהעדכון הזה ייכנס לתוקף, אנחנו לא נהיה בסיפור, כי הוא כבר לא יהיה כדאי עבורנו. זה לא אומר שהיום אני מחכה לשנה החמישית כדי למכור את כל הדירות מייד: אני פשוט רוצה את החופש העסקי והכלכלי כדי להחליט מה לעשות בתום חמש השנים.

"שכירות ל־15 שנה היא כבר תפיסת עולם כלכלית אחרת לגמרי עבור חברה פרטית שחשובים לה תזרים המזומנים והנזילות. זה מהלך שלדעתי יוציא מהמגרש את כל החברות הבינוניות והקטנות, וישאיר בו רק את החברות הגדולות, החברות להחזקת נדל"ן, לטוב ולרע".

עיקרי חוק עידוד השקעות הון החל ב־2023

קהל יעד: חברות

תקופת השכירות: 15 שנים לפחות

מספר דירות מינימלי בפרויקט: 10 במרכז6 בפריפריה

שיעור דירות מושכרות: 66% במרכז 33% בפריפריה

מס רכישה: 0.5%

מס חברות: לאחר 5 שנות שכירות 11% לאחר 10 שנים 9% לאחר 15 שנים 7% לאחר 20 שנים 5%

מודל דירה להשכיר לזכאים

> הסכם ארוך טווח ל־10 שנים (חמש שנים, עם אופציית הארכה)

> נקודת יציאה בכל שנה (מצד השוכר)

> שכר דירה ידוע מראש: עלייה של 1% בשנה, בתוספת עליית המדד

> שכירות בהנחה של 20% ממחיר השוק + דמי החזקה

> אחת לשלוש שנים - בדיקה שמאית לעדכון דמי השכירות (נכנסת לתוקף רק בעת מימוש האופציה)