חברת הנדל"ן האמריקאי סאות'רן פרופרטיס קפיטל מקדמת עסקת ענק למכירת 52 מקבצי דירות למגורים בארה"ב, בתמורה כוללת של כ-2.04 מיליארד דולר. את מרבית הנכסים ירכשו שתי קרנות השקעה פרטיות.
סאות'רן ושותפתה, חברת מקווירי, מחזיקות במשותף ובחלקים שווים בתאגיד Victory Abode Apartments (או בקיצור VAA), המחזיק ומפעיל מתחמי דיור להשכרה בארה"ב (נכסי מולטי-פמילי). בנובמבר 2021 החליטו סאות'רן ומקווירי לפעול יחדיו למכירה של כל נכסי התאגיד המשותף או של מרביתם.
סאות'רן מדווחת כעת על על חתימת מערך הסכמים למכירת כל 52 נכסי המולטי-פמילי של VAA. במסגרת העסקה, ירכשו שתי קרנות ההשקעה עד 45 נכסים הכלולים בפורטפוליו של VAA, וכן נכס אחד המוחזק בידי סאות'רן ישירות.
במסגרת ההסכם נקבע עוד, כי הקרנות יהיו רשאיות להקטין את מספר הנכסים הנרכשים על ידיהן בהיקף של עד חמישה נכסים. את יתר שבעת הנכסים הכלולים בפורטפוליו של VAA תרכוש סאות'רן עצמה מידי התאגיד המשותף.
התזרים מהמכירה ישמש ברובו להשקעות חדשות
השלמת העסקה מתוכננת בתוך 75 עד 90 יום, והיא מותנית בהשלמת הליך בדיקה של הנכסים מצד שתי קרנות ההשקעה. לדברי סאות'רן, השלמת כל העסקאות המתוארות, ובכלל זה מכירת כל 45 הנכסים לקרנות ההשקעה, צפויה להניב לה תזרים נטו של כ-420 מיליון דולר.
לסאות'רן שלוש סדרות איגרות חוב (א, ב' ו-ג') בהיקף כולל של 546 מיליון שקל (במונחי ערך התחייבותי מתואם), אשר הונפקו בשנים האחרונות לציבור בישראל, ושעדיין נסחרות בבורסה בת"א. לדברי החברה, היא צופה לעמוד בכל התחייבויותיה לאחר השלמת עסקת מכירת הנכסים, לרבות עמידה באמות המידה הפיננסיות והמשפטיות שאליהן התחייבה כלפי מחזיקי איגרות החוב משלוש הסדרות.
בחברה מאמינים כי העסקה לא תפגע לשלילה בדירוג החוב שלה, ואף מדגישים כי בכוונתה לעשות שימוש במרבית התזרים שינבע מהעסקה לצורך ביצוע השקעות חדשות להרחבת פורטפוליו נכסי המגורים להשכרה (מולטי-פמילי) שלה.
עם זאת, בכוונת החברה לחלק לבעלת השליטה (חברת Transcontinental Realty Investors) דיבידנד בסכום משוער של כ-100 מיליון דולר, לצורך כיסוי חבות המס שתנבע לבעלת השליטה מהעסקה (החברה הינה "שקופה" לצורכי מס, ולכן חבות המס הנובעת מהעסקה תושת על בעלי מניותיה).
חברת Transcontinental Realty Investors היא חברת נדל"ן אמריקאית, שמניותיה נסחרות בבורסת ניו יורק תחת הסימול TCI, לפי שווי נוכחי של 358 מיליון דולר. חברת TCI נמצאת בשליטת משפחת פיליפס ומחזיקה (בשרשור) בבעלות מלאה על סאות'רן פרופרטיס, שהנפיקה לראשונה איגרות חוב בבורסה בת"א בתחילת שנת 2017.
האג"ח שמרו על יציבות יחסית מתחילת השנה
סאות'רן פועלת בשני תחומים עיקריים. הראשון הוא נדל"ן מניב למגורים, המורכב ממתחמי דירות מסוג מולטי-פמילי, ואילו השני הוא נדל"ן מניב למסחר ומשרדים, אשר מורכב ממבני משרדים עם שטחי מסחר מצומצמים בתוכם.
החברה פועלת בעיקר במדינות טקסס, ארקנסו, טנסי, מיסיסיפי, אלבמה, צפון קרוליינה, פלורידה, לואיזיאנה, ג'ורג'יה, קולורדו, אריזונה ונבדה. את הרבעון הראשון של 2022 סיימה סאות'רן ברווח נקי של 6.5 מיליון דולר, וזאת בהמשך לרווח נקי של 115.9 מיליון דולר שרשמה ב-2020 כולה, וכן לרווח נקי של 35 מיליון דולר שרשמה בשנים 2019-2020 יחדיו.
נכון לסוף מרץ 2022 הציגה סאות'רן הון עצמי של 625.6 מיליון דולר, המהווה כ-65% מסך המאזן. איגרות החוב של החברה משלוש הסדרות נסחרות כיום בבורסה לפי תשואה שנתית לפדיון של בין 5% ל-5.6%, לאחר ששמרו על יציבות יחסית מתחילת 2022.
כך למשל, אג"ח א' של החברה עלתה ב-0.5% מתחילת השנה, בשעה שאג"ח ב' ו-ג' ירדו באותה תקופה ב-1.3% וב-1%, בהתאמה. לשם השוואה, מדד תל-בונד גלובל, שבו נכללות איגרות החוב של סאות'רן, ירד מתחילת 2022 בשיעור חד יותר של 4.3%.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
