למרות הטענות: אין תחליף לניהול הריכוזי של רמ"י

הכותב הוא מנהל רמ"י

זה כבר הפך לשגרה: אחת לתקופה מועלות טענות בדבר הצורך בפירוק ״מונופול הקרקעות שבידי רשות מקרקעי ישראל״ שכן הניהול הריכוזי שלה הוא הוא אחת הסיבות העיקריות למשבר הדיור. אין טעות גדולה מזו. דווקא בזכות הניהול המרכזי של רמ"י יש בידי הממשלה ארגז כלים למתן מענה למשבר הדיור. עניין זה טעון הבהרה. ניהול מרכזי מאפשר תכנון אסטרטגי של משאב הקרקע שמעצם טבעו משאב מוגבל מאוד וחיוני מאוד לקידום מטרות כלכליות וחברתיות כמו למשל הקצאת קרקעות למטרות מגורים, לקידום דיור בהישג יד ודיור ציבורי, לפיתוח תעסוקה, להגנה על הסביבה וכיוצא באלה. לוותר על הניהול המרכזי משמע לוותר על יכולת הממשלה להוביל מדיניות מרכזית בתחומים אלה. במדינה קטנה כמו מדינת ישראל המשמעות היא הרת אסון.

● הכשלים בשוק השכירות צפים: כך אפשר לקדם את היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח
● המכתב שמגלה: מנכ"ל רמ"י הבטיח לשווק דירות שאין
● החשב הכללי מאיים לעצור את שיווקי הקרקעות של המדינה: "מכרזים שכבר פורסמו יידחו"

ההכרח ביד מכוונת

יותר מזה, בכל הרכיבים אשר מרכיבים את שרשרת ה"ייצור" של הקרקע ניתן לראות את היתרון ואף ההכרח בקיומה של יד מכוונת מרכזית. כך למשל בתחום התכנון: קיומן של חטיבות קרקע גדולות מאפשר תכנון שכונות מגורים חדשות וישובים חדשים בהיקפים גדולים בעוד שריבוי בעלויות בקרקע הינו אחד החסמים המרכזיים במימוש הקרקע. השגת שיתוף פעולה בין הבעלים או הליכי פירוק שיתוף הינם הליכים ארוכים, יקרים ומורכבים שלא פעם נכשלים. זאת ועוד, אם בעבר נהגה המדינה להפקיע חטיבות קרקע לשם הקמת שכונות חדשות, כיום הגישה המשפטית השלטת אינה מאפשרת, ככלל, הפקעת קרקע לשימושי מגורים אלא מפנה לתכנון קרקע מרובת בעלים שכאמור הוא מורכב, יקר ארוך ולא תמיד אפשרי. די להביט על מה שקרה במתחם שדה דב בתל אביב אשר חלק מקרקעות "הגוש הגדול" נכלל בו כדי להבין זאת. לולא מעורבותה של המדינה והובלתה לא ניתן היה לקדם את התכנון ולפנות את השדה. במילים ברורות: הפקרת הזירה כולה בידי גורמים פרטיים אגב יצירת בעלויות מרובות בקרקע, עלולה להוביל לקיפאון בתכנון ובהתחלות בניה חדשות.

הדברים דומים גם בכל הקשור לנושאי פיתוח. מתוך ניהול מדיניות מושכלת ורב-דורית המחוקק חייב פיתוח סביבתי כחלק מהליך התכנון והבנייה. הרשויות המקומיות אינן מסוגלות לשאת בעלויות לבדן בשל שורה של סיבות. רמ"י היא זו שדואגת לכך באמצעות מנגנון מיוחד המכונה "הסכמי פיתוח" או "הסכמי גג". מנגנון זה, אשר מאפשר את פיתוח ומימוש התוכניות, אפשרי רק בקרקעות המנוהלות על ידי רמ"י. דוגמה נוספת קשורה במאמצי הממשלות בשנים האחרונות לקדם תוכניות דיור בר השגה (כדוגמת מחיר למשתכן, מחיר למטרה וכו'). במסגרת תוכניות אלו, הקרקעות משווקות תוך מתן הטבה במחיר הדירה. הטבות אלו, המגיעות לכדי מאות אלפי שקלים לדירה, אפשריות אך ורק בקרקע בניהול מדינה אשר יכולה "לספוג" את אותן ההנחות.

חשש לאגירת קרקע

לא בכדי הטוענים נגד ה"מונופול" של רמ"י משתמשים במושג זה. הם מנסים לשכנע באמצעות שימוש זה כי ביטול המונופול יוביל לירידת מחירי הקרקע, אלא בשוק המקרקעין זה עובד בדיוק הפוך. בשוק של עליית מחירים ומלאי מוגבל קיים חשש ריאלי לאגירת קרקע ע"י בעלים פרטיים ושליטה על קצב מימושה. מה עוד ש"הזרמת" הקרקעות המנוהלות על ידי רמ"י לשוק עלולה להוביל לרכישת חטיבות קרקע גדולות על ידי מעט שחקנים, אשר יהפכו לבעלי כוח ריכוזי רב בתחום הנדל"ן יראה לנגד עיניו מטרה אחת בלבד - השאת רווחים. זאת בשעה שניהול קרקע על ידי המדינה מאפשר זיהוי מגמות ומתן מענה לביקושים בזמן אמת הן על ידי קידום תכנון והן על ידי שיווק יחידות דיור בהיקפים גדולים. לא סתם רמ"י מקפידה על חלוקת מתחמים והגבלת האפשרות לזכייה במספר מתחמים כדי להגביר את התחרות בין היזמים וזאת בשעה שהיא מעגנת בהסכמיה מועדים קשיחים להשלמת בניה על מנת לוודא שאלו יושלמו בזמן קצר. משעה שבוטל חוק מס רכוש אשר הטיל מס על קרקע ריקה אין מענה לסוגיה זאת בעולם של קרקע פרטית.

לזה יש להוסיף שאת העובדה שמלבד תכנון ושיווק קרקע למגורים, מקרקעי ישראל מנוהלים ומוקצים במטרה לעודד קידומן של מטרות לאומיות חשובות אחרות כמו ניהול וניצול מיטבי של קרקע חקלאית כמשאב ייחודי בעל חשיבות הן לקיומה של החקלאות והביטחון התזונתי והן כעתודות לדורות הבאים. כך גם הקצאה לתעשייה, תיירות, תרבות, חינוך וכיוצ"ב. היכולת ליתן עדיפות בהקצאת קרקע, הן בעצם הפטור ממכרז והן בשיעור התשלום, אינו קיים בעולם של קרקע פרטית. דמיינו כיצד והאם ניתן היה לקדם את פינוי מחנות צהל ממרכז הארץ והעתקתם לנגב, מהלך שישנה את פני הנגב במישורים רבים, ללא רמ"י.

מתנה לבעלי ההון

לסיכום, בכל המדינות משאב הקרקע הינו משאב מוגבל, אסטרטגי וחיוני. על אחת כמה וכמה במדינה קטנה כישראל על שלל בעיותיה הקיומיות. לכרות את היד המרכזית המכוונת של רמ"י תהייה מתנה לבעלי ההון, ותוביל לסרבול הליכים במקום פישוטן, רק תגרום לעליית מחירים ולכן תהא בכייה לדורות. עם כל הבעיות שקיימות במצב הקיים, ושעלינו לטפל בהן, אין תחליף אמיתי וישים לאופן ניהול, לאומי, ממלכתי ומרכזי זה.