קרטל הקרקעות: על המדינה להפסיק להתעלל במחוסרי הדיור

הכותב הוא חבר ליכוד. לשעבר יו"ר מפלגת זהות

יוקר המחיה והאופן שבו סוחטת מדינת ישראל את המגזר היחיד שאינו מסוגל להתגונן, הזוגות הצעירים, חונק את כולנו. ניקח לדוגמה את משבר הדיור, לא זו בלבד שניתן להוריד באופן דרסטי את מחירי הדיור, אפשר גם להפוך את הלימון ללימונדה ולהפוך את משבר הדיור למנוע צמיחה בלתי רגיל, בדיוק לקראת המשבר העולמי החריף שאת גלי ההדף שלו, אנו רק מתחילים לחוש.

הסיבה העיקרית למחירי הדיור המטורפים, בניגוד לטענותיו של ינקי קוינט ("למרות הטענות: אין תחליף לניהול הריכוזי של רמ"י", 19.06.2022) היא קרטל הקרקעות הגדול שמייצרת מדינת ישראל באמצעות מנהל מקרקעי ישראל - או אולי נכון יותר לומר - מנהל 'מקרטלי' ישראל. כשיותר מ-90% מהקרקעות לבניה, נתונות בידיו של הקרטל הזה, והן משווקות ביד קבוצה שמשמרת כל הזמן היצע נמוך בהרבה מן הביקוש, ובמחירים חסרי היגיון, אזי רכיב הקרקע שמגולם בכל דירה בישראל נע סביב 50% מערכה.

רק בשנה האחרונה, עלה בחלק מן האזורים מחיר הקרקע שמשווק המנהל לקבלנים, פי 10. כלומר, אם קרקע לבניית 10 דירות עלתה לקבלן - רק לפני שנה - מאה אלף שקלים ליחידת דיור - כלומר במקרה שלנו, עלתה מיליון שקלים, הרי שעכשיו, עבור אותה קרקע בדיוק, דורש המנהל - מיליון שקלים ליחידת דיור, כלומר עבור אותה משבצת קרקע ישלם היום הקבלן - 10 מיליון שקלים.

הספסור של המנהל

קרטל הקרקעות והספסור של המנהל במחיריהן, הוא הסיבה המשמעותית ביותר למחירן הגבוה של הדירות בישראל. אבל כאן הסיפור רק מתחיל. אחרי שהקבלן רכש את הקרקע, הוא מתחיל את דרך החתחתים עד לקבלת אישור לבניה וזה יכול גם לקחת לעיתים 10 ואפילו 15 שנה.

צריך לחשב גם מהן עלויות הריבית על 10 מיליון לעשר שנים, ונחשב גם כמה עולים לקבלנים כל סוללת עורכי הדין, המהנדסים, האדריכלים והשתדלנים עד שהוא מקבל את האישור, והכל כמובן מגולגל אל עלויות הדירה.

אבל גם כאן זה עוד לא נגמר. כשזוג צעיר מגיע כדי לקנות את הדירה, המדינה גובה ממנו לא רק מס עקיף דרך מחירי הקרקע ודרך המנגנון המפלצתי שמעקב את אישורי הבניה - אלא גם מס ישיר על דיור בלבד, כלומר מס הרכישה, מס שבח, היטלים מוזרים ושלל התעלקויות על רוכש הדירה המסכן. הסיבה אם כן, למחירי הדיור המטורפים בישראל ,היא קרטל המקרקעות של המנהל - שאליו מצטרפות שלשלאות הרגולציה - ולבסוף המיסים הייחודיים לדיור.

על מנת לפתור את הבעיה צריך לתקן את שלושת העיוותים הללו. הפתרון הוא העברת ורישום של כל משבצות הקרקע לבניה בישראל לידי הזוגות הצעירים חסרי הדיור בהגרלה. כך כשקבלן יבקש לבנות, הוא לא יפנה לרשות 'מקרטלי ישראל', אלא למי שהקרקע רשומה על שמו, והוא ישלם את מחירי השוק החופשי ולא את מחירי קרטל המנהל.

התיקון השני הוא הרגולציה. לקבלן מותר לבנות כל עוד לא עצרו אותו. האדריכל והמהנדס חותמים שהכל נעשה על פי ההנחיות והתקנות, ולמדינה יש לא יותר משבועיים לעצור אותו מלבנות. כלומר חובת ההוכחה עוברת מהקבלן, למדינה. ומה שלא אסור - מותר. אם בדיעבד יתברר כי לא בנו כחוק, ישלמו העבריינים מחיר כבד, אבל המערכת תתחיל לנוע ללא עיכובים.

והעיוות האחרון שאותו יש לתקן, הוא ביטול כל מיסי הסף על שוק הדיור. מדובר כאן במיסוי עקיף וישיר שמושת בעיקר על האוכלוסיות החלשות ביותר - אוכלוסיית מחוסרי הדיור, וההיקף שלו מגיע לכ-20% מהכנסות המדינה.

פער בלתי נסבל

בקצב הצמיחה הנוכחי, יתווספו בכל 5 שנים כמיליון תושבים חדשים. רובם כתוצאה מלידות מבורכות, מיעוטם כתוצאה מעליה מבורכת. הצפי הזה לא כולל גל עליה גדול שיכול פתאום לבוא בהפתעה. כדי להדביק את קצב הדרישה, צריכים הקבלנים לבנות בכל שנה סדר גודל של 'רמת גן' חדשה. בגלל התנהלות המדינה, זה כמובן לא קורה, ונוצר כאן פער בלתי נסבל בין הביקוש להיצע.

שחרור שוק הדיור מכל החסמים שציינתי, ובנוסף שחרור חיילי חובה בשנה השלישית לעבודה בשוק הדיור - באותו שכר שמקבלים כיום העובדים הזרים (כ-15,000 שקלים) ותוך שמירת כל זכויות השירות המלא, ייצר פרץ של בניה שתאפשר להר הכסף של הפנסיות המוסדיות שלנו, כסף שיוצא כיום להשקעות בחו"ל - להיות מושקע בשוק הדיור הצומח בישראל. כל אלו ייצרו מנוע צמיחה פנטסטי - כי שוק הדיור גורר אחריו אין ספור שווקים נוספים שמשרתים אותו, מהמסעדנים ועד המובילים, המתכנתים, הנגרים ועוד.

את הלימון הזה של משבר הדיור, יכולה ישראל לא רק לפתור, אלא גם להפוך למנוע צמיחה שיותיר את ישראל אי של כלכלה צומחת ופורחת, של שפע מקומות עבודה, שיותירו את צעירי ישראל בארצם, וימשכו לכאן עולים בהמוניהם. זהו החזון שעל פיו צריך לפעול מיד נוכח המשבר המתקרב.