אל תתנו לשיא ההיצע לסנוור אתכם: הסימנים שמחירי הדיור רחוקים מבלימה

היצע הדירות שבדרך ממשיך לעלות, ונמצא כמעט בשיא כל הזמנים (40 אלף התחלות בנייה בחצי שנה וקצב דומה של היתרי בנייה שסיפקו ועדות התכנון). הריבית במשק עולה (0.75%, עם צפי של בנק ישראל לריבית של 1.5% בעוד פחות משנה), והיא מרחיקה משקיעי דיור רעבים. על הדרך, לא מעט הייטקיסטים מפנימים שזו לא השעה לקנות דירה עם משכנתאות הנשענות על צפי למימוש אופציות ומשכורת עתידית.

אבל האם זה אומר בהכרח שמחירי הדירות סוף סוף בדרך למטה - אחרי עלייה של 16% בשנה האחרונה? לא בטוח. מול הסימנים לצינון השוק, יש סימנים אחרים שמראים שהמחירים בדרך למעלה. אולי הראיה הטובה ביותר לכך היא העובדה שהמחירים עוד לא באמת נופלים. שר האוצר ליברמן מבטיח כי "הירידות יגיעו בסוף השנה", אבל אם היינו משוכנעים שזה יקרה בדצמבר, זה היה קורה כבר ביוני. ולו רק בגלל שכל מי ששקל לקנות דירה היה מטפס חזרה על הגדר, והיזמים (או מוכרי דירות יד 2 לחוצים, שכבר קנו את הדירה הבאה) היו עושים הכל כדי להוריד אותו ממנה - גם באמצעות הוזלות מחירים. העובדה שזה לא קורה מזכירה לנו שהחיים מורכבים.

  

קחו את עליית ההיצע בעירבון מוגבל

עד כמה מורכבים? כשהבחירות בפתח הממשלות לדורותיהן יודעות בעיקר לשבש ולהרוס. לטלטל את השוק, להוסיף אי ודאות, במה שעלול בעיקר להוריד היצע ואפילו לתרום להעלאת הביקושים. בטח כשמדובר בשוק הנדל"ן, שם היא שולטת כמעט לבדה בשיווקים, בתכנון, המיסוי ועוד.

לפני שבוע, למשל, חגגו שר האוצר ליברמן, שרת הפנים שקד ושר השיכון אלקין תמריצים חדשים לשלטון המקומי. 30 אלף שקל לכל דירה, שאמורים היו לסייע להפחית את התנגדות ראשי הערים לבנייה למגורים. אבל מהר מאוד התברר, שהנושא לא נסגר תקציבית והחשב הכללי כבר הורה לעצור את השיווקים העתידיים (שלא היו מתעכבים, אלמלא אותם תמריצים).

גם חגיגת ההיצע הגדל צריכה להיות בעירבון מוגבל. שנת בחירות בשלטון המקומי (אוקטובר 2023), בשילוב שלטון ארצי חסר יציבות, יקשו מאוד על שחרור עוד קרקע לדירות חדשות. כולם רוצים להוסיף היצע, אבל אף אחד לא רוצה שזה יהיה אצלו. לא ראשי הערים, ולא המגזר החקלאי שרואה איך מבקשים לנגוס ממנו שטחים בוועדה המיוחדת לאישור מתחמי מגורים גדולים (הותמ"לים). נשארנו עם הפריפריה, שתלויה בהזרמות כספים מירושלים ומוכרחה להסכים לכל גחמות השיווקים.

במקביל, מי שחושב שכל קרקע שנמכרה לשוק הפרטי תצמיח במהרה מגדלים, שוכח את השליטה האדירה של הבנקים על היצע הדירות פה. אלה לא מאות יזמים שמתחרים בניהם, אלא בעיקר כמה בנקים ספורים, שמממנים את קצב הבנייה בהתאם למכירות ולא יתנו להיצע להשתולל. הם כבר לא שליטים יחידים בשוק, בעיקר הודות לאשראי החוץ בנקאי (שגם חילק כספים ללא שליטה ונתן למחירים לצאת מפרופורציה), אבל הבנקים בהחלט יכולים לווסת את היחס בין היצע לביקוש - באמצעות עצירת בנייה חדשה והמשך פמפום משכנתאות הלווים.

דירה זה המפלט הקלאסי מאינפלציה

בנוסף, מי שחושב שהריבית המטפסת מוכרחה להוריד את המחירים - בדיוק כמו שירידתה בחדות ב-15 השנים האחרונות הייתה ללא ספק זרז מרכזי לנסיקת המחירים - מוכרח לזכור שהריבית במשק עדיין נמוכה. מאוד נמוכה. היא בוודאי רחוקה עדיין מלהיות ברמה שמאלצת מספיק קבלנים למכור בכל מחיר, כמו שאולי מעטים זוכים שהיה פה לפני 20 שנה בתחילת שנות ה-2000. יכול להיות שזה ישתנה, אבל אנחנו עדיין לא שם.

וגם המשקיעים הקטנים עוד כאן. באפריל, הנתח שלהם עמד על 16% מכלל קוני הדירות בשוק. לפי נתונים שפרסם בימים האחרונים משרד האוצר, בחמשת החודשים שחלפו מאז העלאת מס הרכישה (מ-5% ל-8% לפחות) עמד ממוצע רכישות המשקיעים על 1,500 דירות בכל חודש - נמוך מאוד מרמות השיא (כ-7,000 דירות רגע לפני העלאות המס ב-2015 וב-2021), אבל עדיין לא מעט ורחוק מאוד מלומר שהם נעלמו מהשוק.

הם עושים את זה לא רק בגלל שהמימון עדיין נוח, וכדאי להספיק לקבע את הריבית לפני שהיא חלילה תברח להם, אלא בגלל שיש סביבנו המון ישראלים ש"תקועים" עם המון כסף בעו"ש. הם חוששים אולי שמחירי הדירות ירדו, אבל הם חוששים הרבה יותר להמר על שוק ההון התנודתי או להשאיר את הכסף לשכב ולהישחק באינפלציה שהרימה ראש. לפי נתונים מעודכנים שפרסם בשבוע שעבר בנק ישראל, סך הכספים שהחזיקו ישראלים בחשבונות עובר ושב עמד בסוף מרץ על שיא של 594 מיליארד שקל ועוד 106 מיליארד שקל ישבו להם במזומן בארנק - כמעט פי 2 מהיקף הכספים בשנת 2018 (396 מיליארד שקל בעו"ש ומזומן).

אז נכון שלמשקיעים יש היום חלופה לא רעה לכסף הנשחק בדמות אגרות חוב ממשלתיות ואפילו פקדונות בבנקים שיודעים להציע תשואה שנתית מובטחת של 3%-4% לפחות, אבל העדר סיכון הוא גם העדר חלום לתשואה פנטסטית. וקשה להשתחרר מהרגלים ישנים של עשור וחצי. לכן, אם רק עשירית מאותם 700 מיליארד שקל בעו"ש ומזומן יגיעו לשוק הדיור, רק כדי לגדר מעט את השפעות האינפלציה, מדובר במפלצת של ביקושים, שאפילו לא זקוקה למשכנתאות או תלויה בריביות בבנקים.

לרוכשים לא אכפת מה"שוק"

מעבר לכל זה, צריך להפנים שרוב קוני הדירות לא מתעניינים במה שקורה "בשוק", אלא במה שאמור לקרות בדירה שהם קונים. בפוטנציאל שעדיין מתחבא בה ואוטוטו יבשיל לרווח הון ענקי. אם זו דירה ישנה במרכז הארץ, הם לא רואים דירת 3 חדרים סדוקה, אלא דירה "בהליך מתקדם" לתמ"א 38 או לפינוי בינוי. או שהם מניחים שמחירה יקפוץ ולו רק בגלל הקרבה לרכבת הקלה או למטרו העתידי.

בשורה התחתונה, הדיבורים כרגע על ירידות או עליות מחירים "בטוחות" הן בעיקר משאלת לב. ודאי כשבסוגיות הליבה של התכנון והדיור בישראל הממשלה שלנו לא נוגעת - התחבורה הציבורית, הפיזור הפרברי, הארנונה הלא מספקת ועוד, בעיקר מחשש להשפעות בטווח הקצר והבינוני. ולפחות כרגע, אם תגענה ירידות, יהיה זה בגלל המצב הכללי - האטה או מיתון. וזה בעיקר אומר, לכל אלה שממתינים בציפייה, שמצבם של מחוסרי הדיור יהיה כנראה גרוע יותר, גם אם מחירי הדירות יהיו יותר זולים.