המשקיע שהתחיל בפליפ על דירה באשקלון בונה עכשיו בניינים בערד

 בזמן שרבים מתלבטים אם להשקיע בדירות או במשרדים, שי שור כבר מזמן ענה לעצמו על השאלה בתשובה - מגרשים. "למדתי ככלל בחיים שאיפה שיש הרבה אנשים, שולי הרווח הם יותר נמוכים. זה נכון בשוק ההון וגם בנדל"ן. היום תשאל את המשקיע הממוצע מה אתה רוצה לקנות? 80% מהם יגידו דירה, כי פשוט ככה חינכו אותנו", הוא אומר. 

אבל לדבריו, למי שקונים מגרש באמצעות מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יש יתרונות מיסוי ויתרונות אחרים. "לפני כמה שנים שאלתי את עצמי כיצד אני יכול לצמצם את תשלום מס הרכישה, באופן חוקי כמובן. עורכי דין, יועצי מס ורואי חשבון, מסבירים שמס הרכישה לבניינים עומד על 6% ולא 8% כמו על דירת מגורים. ואם מצליחים להוציא היתר בנייה בתוך 24 חודשים, המדינה מעניקה זיכוי של 1% במס הרכישה (קרקעות מדינה - ג.ל), כלומר אנחנו כבר מדברים על 5% מס", מסביר שור. "על הבנייה עצמה אני בכלל לא משלם מס רכישה. אז ניתן להגיע למס רכישה של 2.5%, והיו עסקאות שאפילו הגענו לפחות מזה".

תסביר איך הגעת לזה?
"נניח שקניתי מגרש במיליון שקל, אז שילמתי 60 אלף שקל מס רכישה. לצורך הדוגמה נניח שהבנייה עלתה לי עוד מיליון. זה אומר שסיימתי עסקה בשני מיליון שקל, כשעליה שילמתי מס רכישה של 60 אלף שקל. זה 3%", אומר שור, שמספק טיפ נוסף - "כשאתה קונה מגרש מהמדינה אז המחיר של הקרקע מפוצל לשניים: העלות עצמה של המגרש (עליה מגישים את ההצעה במכרז - ג.ל) ועלות של הוצאות הפיתוח שעליהן לא משלמים מס רכישה מלא".

אז המיסוי דחף אותך לתחום המגרשים?
"כן. אבל גם הבנתי שהעסקאות הגדולות באמת נמצאות בשוק מאוד מאוד מצומצם כמו זה".

"כל אחד הביא 100 אלף שקל"

שור אמנם רק בן 34, ופעיל רק כעשור בתחום הנדל"ן, אך מאחוריו כבר יש היסטוריה נד"לנית גדושה: עסקאות רבות, ליווי משקיעים לרבות כמרצה, כתיבת סדרת ספרים על התחום, ומזה כמה שנים הוא בעליה של חברת יזמות שהקים ושפעילה בעיקר בדרום הארץ, לרבות בבניית בנייני מגורים בבנייה רוויה.

לדבריו בצבא התנסה לראשונה בהשקעות בשוק ההון, אולם הפסדים של כמה עשרות אלפי שקלים גרמו לו לחישוב מסלול מחדש. עסקת הנדל"ן הראשונה שלו הייתה רכישה של דירה באשקלון ב־2012, עם שני חברים להשקעה. "כל אחד הביא 100 אלף שקל. הדירה נרכשה בקצת יותר מ־300 אלף שקל ונמכרה בכ־140 אלף שקל יותר, אחרי שיפוץ וסידור מחדש, מה שהניב לכל אחד מהחברים רווח של כמה עשרות אלפי שקלים.

אחרי הדירה הזו רכש דירה נוספת באשקלון, הפעם עם הלוואה מהבנק, ושנה לאחר מכן כבר איתר בניין שלם שעמד למכירה בחיפה ורכש אותו עם חברים. "במקום לקנות דירה אחת, אמרתי - 'בוא נקנה שלוש או ארבע או חמש דירות בסכומים של חצי מיליון שקל לדירה'. אז חזרתי לאסטרטגיה שלי לגייס איתי אנשים. היה לי יחסית קל לגייס אנשים, כי הם מרגישים טוב שהם הולכים לעשות עסקה על בניין שלם. זה ואוו. מי שומע על אנשים שקונים בניינים".

שור אכן רכש בניין שבו ארבע דירות, בעסקה שהוא מגדיר כ"בוננזה". לדבריו אחד מהסודות להשגת עסקאות טובות הוא רשת ענפה של קשרים עם גורמים מקומיים, ובראשם מתווכים. "בסוף מערכות היחסים הללו מביאות מתישהו לעסקה הבוננזה.

"עשיתי לאורך החיים שלי הרבה עסקאות שהם פרווה עם תשואה של 4%. אנשים אומרים לי 'שי אבל זה נמוך'. אני אומר להם לא! הנמוך הזה מפרנס, מכלכל ומרוויח. עסקאות ה'וואו' נותנות את הקפיצת המדרגה".

"לא ידעתי מתי להביא את הטייח"

אחרי שנכשל שש פעמים במכרזי קרקעות, הוא זכה ב־2016 עם שותפים בשני מכרזים ביישוב להבים. עלות כל מגרש שעליו ניתן להקים צמוד קרקע אחד עמדה על 600 אלף שקל, כולל הוצאות פיתוח ומסים. לדבריו מיד עם הזכייה, הם קיבלו הצעות לרכישת המגרשים מגורמים מקומיים במחיר של 100־150 אלף שקל יותר מסכום הרכישה. אלא שלשור היו תוכניות אחרות.

"חלק מהיעדים שלי הם לבנות ולגדול כיזם, אז לא מכרתי את המגרש והתחלתי את המסלול של הוצאת היתרי בנייה. בדיעבד למדתי שהמון המון מהחיסכון בכסף בבנייה, הוא בכלל בתכנון. רוב האנשים - גם יזמים - אומרים שכדאי לרוץ קדימה עם ההיתר, לעלות על הקרקע כמה שיותר מהר. אני דווקא בגישה שונה: להשקיע הרבה זמן בתוכנית, כי שם אני יכול לחסוך הרבה מאוד כסף". וכמו בדירה הראשונה באשקלון, שור מספר שגם את הפרויקט הזה הוא ליווה באופן אישי, ומינה את עצמו למפקח הבנייה כדי ללמוד הרבה על הבנייה בשטח.

"אני חושב שזה היה הדבר הכי קשה שעשיתי בחיים. אני גר ברחובות, ונסעתי ללהבים כמעט כל יום, ארבע־חמש־שש שעות הייתי שם. הייתי בא עם לפטופ כי אני יודע שאני צריך גם לעבוד תוך כדי. אבל היה לי חשוב ללמוד וזה נתן לי המון כלים לבנייה". עם זאת, הוא מודה שלחוסר הניסיון שלו היה גם "קנס" בדמות איחור בלוחות הזמנים. "תכננתי לבנות את הבית תוך שנה, ובניתי בתוך שנה וחצי".

למה זה התארך?
"לא ידעתי מתי צריך להביא את הטייח ומתי צריך להביא את איש האלומיניום ואז כשאני מבין שאני צריך איש אלומיניום, אני מגלה שזה יקר, ומחפש עוד מישהו ועוד מישהו ועוד מישהו ואוסף מעשרה אנשים הצעות מחיר".

עם זאת, גם הפרויקט הזה הסתיים ברווח. "אחד מהבתים שם נמכר ב־2.35 מיליון שקל. בפועל עלות הבנייה עמדה על כ־1.2 מיליון שקל, והוצאת ההיתר עלתה כ־100 אלף שקל. זאת הייתה עסקה רווחית, אבל בבתים הראשונים ובעסקאות הראשונות שאף אחד לא יצפה להרוויח את הכסף הגדול. שם לומדים".

 השקעה בנדל"ן זה לא תחביב | אריק מירובסקי, פרשנות

הסיפור של שי הוא של אדם שבנשמתו הוא משקיע. אנחנו שומעים הרבה על משקיעים שהם בעבודה חלקית, חובבים, אבל השקעות בנדל"ן זה לא תחביב ולא משהו לשעות הפנאי. צריך לעבוד בזה ולא לחשוב על דירה כעל סוג של השקעה פסיבית שתניב לך כספים. פה אנחנו רואים באמת דרכי פעולה של משקיע אמיתי.

באשר להשקעה במגרשים: זה המוצר הנדל"ני הכי טהור שקיים - קרקע. אתה יודע מה אתה מקבל, מה זכויות הבנייה, ומחליט מה לבנות. אם אתה ניגש למכרז רמ"י עם מעט משתתפים יכול להיות שתזכה במחיר טוב. המינוסים - אתה צריך ליזום על המגרש או לחבור למישהו או למכור אותו. אתה לא יכול להשכיר אותו כמו עם דירה או עם משרד או חנות. זה דורש מקצועיות, חזון וכמובן להכיר היטב את השטח.