"תקן שאינו אלא הטעיה חמורה"

בשיתוף המכון לרפורמות מבניות

לא מכבר פרסמה מועצת שמאי מקרקעין היושבת תחת משרד המשפטים מסמך הנקרא "תקן מספר 21.1". המסמך בא להחליף את תקן 21 המקורי, שהותקן ב- 2012, תוקן ב-2019 כתקן 21.1, שהופץ לציבור ולרשות התכנון ולא "אושר". הנייר מ- 2022 עוסק בנושא הבדיקה השמאית שנדרש לערוך לשם ליווי תכניות של פינוי בינוי. אלא שעיון במסמך המדובר מוביל למסקנה כי התואר שהודבק לו - "תקן", "אינו אלא הטעיה חמורה". כך טוענים אנשי המכון לרפורמות מבניות, אשר מסבירים את עמדתם זו בנייר עמדה מטעמם.

הוועדה לתקינה שמאית אינה קיימת

לדברי כותבי נייר העמדה, "תקן" הוא קוד מקצועי שנועד להתוות סטנדרטים וקווים מנחים לחברי מקצוע מסוים. בהתאמה, "תקן שמאי" נועד להכווין שמאים כיצד עליהם לערוך שומות ולסייע בידם באמצעות קווים כלליים לבצע שומות מדויקות יותר והוגנות יותר. תקנים שמאיים כאלה קיימים בכל העולם, וישנם כמה מוסדות תקינה שמאית מפוארים במיוחד כדוגמת ה-RICS האנגלי.

בישראל פעלה בעבר "ועדה לתקינה שמאית" שאומנם לא קיבלה הסמכה מפורשת וישירה כנדרש, אך לפחות הייתה ועדה מקצועית למראית עין. בוועדה זו היה רוב לחברים ממקצוע השמאות, התקיימו דיונים פרונטליים והייתה הקפדה על הרכב מאוזן ויאות אשר ישקף את מכלול האינטרסים של הגורמים השונים הנוגעים לעניין. "אלא שבשנת 2014 קרה דבר", כותבים אנשי המכון לרפורמות מבניות, "מאז - אין ועדה לתקינה מתפקדת וכל הנעשה לכאורה באמצעות הוועדה נעשה בחוסר סמכות מוחלט. אין ישיבות, אין הרכב מאוזן וראוי - הכול נעשה בשם הוועדה אבל אין ועדה. בתצהיר שהוגש כחלק מתגובת המדינה לבג"ץ השכונות, מודה השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני - כי אין יותר ועדה לתקינה שמאית".

לא לחינם מועצת שמאי מקרקעין הסירה את הלוגו של הוועדה, שהתנוסס על כל התקנים השמאים שפורסמו עד היום, מה"תקן" החדש. אלו ידעו כי זו הטעיה וכזב - ולכן נזהרו, נטען בנייר העמדה, ועדיין נכתב במסמך זה כי שמאי שיכתוב שומה על פיו יורשה להשתמש בסמל התקינה השמאית שבו הכיתוב "הוכן על פי התקינה השמאית". "אין מה לומר - הבושה נעלמה, (יש כאן) הרשאה להשתמש בלוגו כוזב, שאינו בנמצא", ממשיכים ואומרים אנשי המכון לרפורמות מבניות.

לא תקן אלא מסמך של בירוקרטים

אנשי המכון סבורים כי "ה'נייר' שהופץ להערות הציבור אינו תקן אלא 'יצירה' של מספר בירוקרטים, שחצי מהם כלל לא שמאים ולא מתיימרים להיות מביני דבר במקצוע השמאיות. לכן, לדבריהם, לא ניתן לראות בתקן 21.1 מסמך שמאי מקצועי, נייטרלי, ובלתי תלוי, אלא יש לראותו כמסמך אינטרסנטי שמאחוריו עומדת אג'נדה. מה שעמד לנגד עיני מנסחי תקן 21.1 אינה אמת שמאית-מקצועית, אלא "נעשה כדי לצמצם את התמורה הניתנת לבעלי הדירות ולפגוע אנושות בזכויות הקניין", הם טוענים.

הסמכות להתקין תקנים - אייכה?

בנייר העמדה אף נכתב כי המכון לרפורמות מבניות כופר בסמכותה של מועצת שמאי המקרקעין להתקין תקנים שמאיים. כך בחוות דעת שהגיש בבג"ץ השכונות, קבע הממונה על ההגבלים העסקיים לשעבר, עו"ד דרור שטרום, כי "בשום מקום בחוק אין זכר ואין כל הסמכה למועצת שמאי המקרקעין לקבוע מחירים בשוק או להשפיע על התחרות בכל דרך שהיא, ולא כל שכן להקים צוות שיעשה כן. הדבר חורג מכל סמכות מוכרת של המועצה ואינו נמנה על מטרת הקמתה בחוק. הוא חורג בעליל מכל סמכות אחרת שהחוק קבע לה".

אולם, תקן 21.1 מפורסם ב"אתר החקיקה הממשלתי" ונכתב כי יש "חקיקה מסמיכה" המעגנת אותו. "שקר וכזב", טוענים במכון לרפורמות מבניות. "אין ועדה, אין סמכות ואין תקן - זהו מעטה מטעה של מועצת השמאים", אומרים שם וקוראים "לפרסם לאלתר מהי אותה הסמכה, מי תמך ביודעין באשור הנייר, כתקן בהעדר וועדה לתקינה, שאם לא כן האחריות לכך תהיה לפתחו".

השמאי הממשלתי הראשי נוטל סמכויות לעצמו

במסמך החדש והמדובר לתקן מספר 21.1 ישנן שתי סוגיות שהן החשובות ביותר ב"תקן" וגם השנויות ביותר במחלוקת - חישוב התמורה לבעלי הדירות והרווח היזמי הראוי. בעניינים אלה, נכתב בנייר העמדה, "תקן שמאי נורמלי היה צריך לקבוע סטנדרטים וקווים מנחים כלליים, כאשר התמורות והרווח יחושבו עבור כל פרויקט באופן ספציפי המתחשב במאפיינים הייחודיים של כל מקום ומקרה. אלא שה'נייר' שפורסם לא עושה זאת - אלא הוא מפנה למסמכים בשם 'מדיניות תמורות' ו'הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינוי' - מסמכים חיצוניים לתקן שמי שמנסח אותם הוא לא אחר מהשמאי הממשלתי הראשי. נעשה כאן דבר פשוט - השמאי הממשלתי הראשי לקח לעצמו סמכויות שהיו מצויות בסמכותה של הוועדה לתקינה שמאית. ברצותו - מוריד הוא את התמורה לבעלי הדירות, וברצותו - מעלה את הרווח היזמי הראוי לדעתו. זהו ריכוז סמכויות בלתי מתקבל על הדעת שחוטא לכל אמת מידה משפטית ומקצועית, ללא כל סמכות", כך סבורים במכון לרפורמות מבניות.

המתקין קובע תמורה אחידה לתושבי השכונות - ויוצר הסדר כובל

עוד נכתב בנייר העמדה כי בניגוד להגדרתו כ"תקן", המסמך המדובר לא רק קובע סטנדרטים, עקרונות וקווים מנחים, אלא קובע במפורש שהתוספת במ"ר לדירה החדשה תהיה בהתאם למדיניות תמורה לבעלי הדירות (אותה קובע כזכור השמאי הממשלתי הראשי) או תחושב במדרגות של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו-25 מ"ר.

אנשי המכון לרפורמות מבניות מסבירים כי העובדה שהתקן קובע בציון מספרי מהי התמורה המגיעה לבעלים - היא חריגה חמורה מסמכותו ומתפקידו כתקן. כך, הוא משמש בפועל כשומה - שכן מצויין בו מלכתחילה ובאופן ברור מהי התמורה המגיעה לבעלי הדירות. ההיגיון הכלכלי והשכל הישר מחייבים - נגד תמורה אחידה, קבועה ונמוכה; ובעד - השארת כוח המיקוח בידי בעלי הדירות בשכונות. רק כך בעלי הדירות יוכלו למקסם את זכויות הקניין שלהם בצורה אופטימלית.

"על מועצת שמאי המקרקעין למשוך ידה באופן מלא ומוחלט מקביעת התמורה לבעלי הדירות", ממשיכים ואומרים במכון לרפורמות מבניות. "דרישתנו היא ברורה ופשוטה: בהיעדר סמכות חוקית לכך, אין לפגוע בזכות הקניין של תושבי השכונות בכל דרך שהיא. בהתאם לכך, קבע עו"ד דרור שטרום - מגדולי המומחים להגבלים עסקיים בישראל כי: 'על מנת לעצור את השפעת ההסדר הכובל בענייננו, אשר כבר ניכרת בשוק, יש לבצע פעולות חד-משמעיות וחותכות ובהן הימנעות מוחלטת מהזכרת מספרים כלשהם כמשקפים תמורה סבירה, וקביעה מפורשת כי שיעור התמורה ייקבע בכל מקרה ומקרה על סמך מאפייניו הייחודיים, וכי אין למועצת שמאי המקרקעין כל סמכות או כוונה לקבוע תמורה מסוימת או טווח תמורות שייחשבו ראויים'".

תקן 21.1 סותר את מדיניות מנהל התכנון

בנייר העמדה מפנים אנשי המכון לרפורמות מבניות זרקור לשינוי מהותי במדיניות מנהל התכנון שחל לאחרונה. כך, תיקון 4 לתמ"א 35 קובע מינימום של 30 יח"ד לדונם להתחדשות עירונית, בעוד שבמתחמים הסמוכים למטרו/רכבת קלה וכיו"ב הצפיפות גבוהה יותר ומגיעה לרחק 20 (מטרו), 10 (רק"ל) ו-7 (אחרים). לעומת זאת, תקן 21.1 מקבע את מדיניות "דירת התמורה" הזכורה לרע מימי פינוי ובינוי משנות ה-60 שחוסלה ע"י הרפורמה במקרקעי ישראל משנת 2009, זאת מכיוון שתושבי השכונות הפכו לבעלי הקרקע.

"התחדשות עירונית היא המפתח לעתיד הדיור בישראל", כותבים אנשי המכון לרפורמות מבניות, "בתוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2040-2017 נאמר במפורש: 'ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית, נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית של אזילת השטחים הפתוחים המיועדים לבינוי במרכז הארץ'. שכונות ההתחדשות שוכנות על כ-250 אלף דונם - לפי חישוב של צפיפות של 30 יח"ד לדונם (מינימום לפי תמ"א 35 - תיקון 4) ניתן להגיע לתכנון ובנייה של מיליוני דירות, שביכולתן לפתור את בעיית הדיור לעשרות רבות של שנים במדינת ישראל כולה. זוהי הרזרבה הקרקעית האמיתית של מדינת ישראל".

לסיכום, נכתב בנייר העמדה כי "במצב של היום, בירוקרטים רוצים לקבוע את עתיד מיזמי התחדשות עירונית ולפיהם מגיעה לבעלי הקניין הקרקעי, בכל מקום בארץ, רק דירה אחת מוגדלת במקצת. זו האג'נדה - דירת תמורה ודריסת הקניין. מצב זה חייב להשתנות. "צריך לזעוק - המסמך הזה שלכם של ל'תקן' מספר 21.1 - הוא אינו תקן", ממשיכים וכותבים אנשי המכון לרפורמות מבניות, "ומי שמשתמש בו הוא שליח להטעיית הציבור. על משרד ראש הממשלה, האחראי לפעילותה של ממשלת ישראל, להצהיר, בשים לב למערכת העובדות האמורה כי אין תקן אך יש חוק".

מה שנדרש לעשות", כותבים לסיום אנשי המכון, "הוא לשים סוף ל'תקן' ולעמדת 'דירת התמורה' וסוף כל סוף לתת למינהל התכנון לממש את המדיניות המבטיחה שלו, את מיקסום הבנייה בהתחדשות עירונית, פילוח תכנוני וודאות תכנונית. כאן ועכשיו ולאלתר - וההתחדשות העירונית תפרח כהרף עין".