לא להסתכל רק על הגדלת היצע הדירות, אלא גם על פילוח הביקושים

הכותבים הם מנהלי פרויקטים במכון לרפורמות מבניות

בני זוג מבוגרים מרגישים שהבית שהם גרים בו כבר גדול מדי למידותיהם. הילדים כבר עזבו מזמן, ובבית גרמי מדרגות שעלולים להפוך למכשול עם השנים. סטודנט שהתעייף מדירות שותפים מחפש דירת שני חדרים עם מטבח שאפשר באמת לבשל בו. אדם עיוור מחפש דירה חדשה ונגישה, עם ממ"ד אבל ללא חניה מכיוון שאינו נוהג. המשותף לכל הדוגמאות הללו הוא שרבים מהם לא יוכלו למצוא את התחליף שהם מחפשים בסביבת מגוריהם. הם "נתקעים" לעתים בבתים יקרים מדי, גדולים או קטנים מדי, רק כדי לא לעזוב.

במסמך מכונן שפורסם לפני שבועות אחדים קוראת הצמרת של מינהל התכנון למערכת הפוליטית לזנוח את "תפיסת ההיצע", ומצביעה על הצורך בבחינה שיטתית גם של צד הביקוש - להסתכל על מגוון משקי הבית שהם צרכני הדיור.

פילוח הביקוש - מי צריך מה, איפה ובאיזה גודל - הוא השער לשרשרת האספקה של הדיור. פילוח השוק צריך להיעשות בכל הרמות ובכל שלבי התכנון והביצוע. הוא מהווה את הבסיס לתכנון צרכי הדיור הריאליים של מדינת ישראל. חשוב להדגיש שהמונח "תמהיל דיור" מגלם בתוכו מגוון רחב של מרכיבים מעבר לגודל הדירה, בהם צורת החזקה בדיור, רמת המחירים וטיפוסי הבנייה.

דיור הוא מוצר הטרוגני, ולכן הפילוח של הביקוש לדיור - לאלה שידם משגת, ולאלה הזקוקים לדיור בהישג יד, מחייב לקחת בחשבון את המאפייני השונים כגון "גודל משק הבית, מאפייני הדיירים (גיל וצרכים מיוחדים), ויכולתם הכלכלית לרכוש או לשכור את הדירה". זה המפתח למדיניות דיור לאומית חדשה.

פילוח הביקושים ישפיע על צמצום הפערים

לפילוח הביקושים יכולה להיות השפעה על צמצום הפערים החברתיים. במינהל התכנון קובעים כי "תמהיל דיור מגוון מספק מנעד אפשרויות דיור עבור קבוצות שונות באוכלוסייה, על בסיס גיל, רקע חברתי וכלכלי, סטטוס משפחתי, מאפיינים תעסוקתיים ועוד. באופן זה, בכוחו של תמהיל דיור להביא לשילוב והכלה חברתית ואף לצמצום פערים חברתיים־כלכליים־ערכים שקיים קונצנזוס לחשיבותם וחיוניותם לתפקודן האפקטיבי של ערים לאורך זמן".

אלא שהשגת היעד של תמהיל דיור מגוון אינה יכולה להיעשות ללא הסתכלות הוליסטית קדימה. יש אפשרות אחת בלבד להשגת תכנון מיטיב - גיבוש מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל. בכך מצטרף מינהל התכנון לקריאת המכון לרפורמות מבניות, שכבר שנים רבות קורא למקבלי ההחלטות לנסח מדיניות דיור לאומית.

השלב הבא: שיווק קרקעות שיתאים לפילוח

מינהל התכנון קובע שיש לפלח את הביקוש בשוק באופן גיאוגרפי, סוציו־אקונומי, בהתאם לטיפוסי הבנייה המבוקשים, לצורת ההחזקה בדירה ועוד. תכנון נכון ייצור דירות שונות לציבורים שונים, לרווקים, קשישים, גרושים, משפחות מרובות ילדים וכן דירות שונות לעשירונים שונים ולרמות הכנסה שונות. המסמך קובע שיש לתכנן את הדיור באופן שתואם את הביקוש הריאלי ולהפסיק את התכנון ההומוגני הקיים היום בשוק הגורם לשיווק קרקעות ספקולטיבי.

כיום אנחנו רואים בשוק תכנון הומוגני יחסית. במינהל התכנון מייחסים זאת לכך שהתכנון "מובל במידה רבה על ידי יזמים המבקשים למכור דירות במטרה למקסם רווחים. זאת בשונה מתפיסת הדיור כמוצר או כשירות בעל מאפיינים ציבוריים, שעל המדינה להבטיח לכלל תושביה על בסיס צרכיהם".

אנחנו במכון לרפורמות מבניות קוראים לאורך שנים לשבירת הדבקות של מדיניות התכנון במדינת ישראל בדיור בגודל אחיד לשכבה מסוימת ויחידה, גישה אשר מתעלמת מחשיבות הפילוח.

בשלב הבא, צריך להתאים גם את שיווקי הקרקע. שיווק ייעודי המבוסס על צרכיו ועל יכולותיו של המיועד היא הדרך לאפשר דיור בר־השגה ולהגשים את תפקידי רמ"י כפי שנכתבו בחוק רשות מקרקעי ישראל.

בשונה מהמצב כיום, שומה מבוססת ייעוד צריכה להחליף את השומה הספקולטיבית. כל מטרה של שימוש בקרקע תקבע את מחירה באמצעות שומה ספציפית. אין דין מחיר קרקע לעשירון העליון כדין מחיר קרקע לחסרי דיור. כך יתהפכו היוצרות - במקום שמחיר הדירה ייגזר ממחיר הקרקע, מחיר הקרקע יחושב לפי מחיר המוצר הסופי שהמדינה חפצה לבנות על הקרקע הספציפית ולפי זהות צרכני המוצר המוגמר.

החלטת מינהל התכנון מחייבת את רמ"י לבצע שיווק המזכה את הזכאים לדיור בהישג יד לרכוש קרקע בפטור במכרז על בסיס שומה המתאימה לכך. שימוש במסלול זה יאפשר נגישות מהירה של קבלנים קטנים למגרשים קטנים פנויים אשר מצויים כיום בתת־ניצול ברשויות המקומיות, תוך האפשרות לרכישתן, לבנייה ייעודית ומפולחת לחסרי דיור בבעלות. חשוב לציין כי גם כיום כ־25% מהקרקע שמשווק רמ"י משווקת בפטור ממכרז.

הפילוח הוא הבסיס, אבן הפינה למדיניות דיור לאומית. הרפורמה בדיור יכולה לצאת לדרך כאן ועכשיו - אין צורך בחקיקה חדשה. החלטות אלה עשויות לפתוח עידן חדש למדיניות הדיור הלאומית בישראל כפתרון למשבר הדיור.