מהשבי בלבנון לפרויקטים של מחיר למשתכן: חברת הנדל"ן הוותיקה מגייסת חוב ומחירי הדירות נחשפים

הטלטלה בשוקי המניות, לנוכח מגמת העלאות הריבית בעולם בניסיון לבלום את האינפלציה המתפתחת, הובילה לבלימת גל ההנפקות שפקד את הבורסה בת"א בשנים 2020-2021. הירידות בשווקים, ובעיקר יציאת האוויר מבועת מניות הטכנולוגיה שהתפתחה בהם, הובילו לכך שכעשר חברות חדשות בלבד הצליחו להיכנס לבורסה בת"א מתחילת השנה, וגם הן במחירים מקוצצים - כעשירית ממספר החברות שהונפקו בשנת 2021.

ועדיין, מספר חברות טרם ויתרו על כוונותיהן להשלים הנפקה ראשונית של מניות בזמן הקרוב, אם הרגיעה הזמנית בשווקים תאפשר להן להוציא את המהלך לפועל. בין טיוטות התשקיף שהוגשו לאחרונה לבורסה, לקראת מהלך גיוס הון מתוכנן, נמצאת גם זו של חברת הייזום הקבלנית עמרם אברהם, שבונה בעיקר דירות למגורים בערי הפריפריה (בין היתר באילת, באור עקיבא, בפרדס חנה, בטירת הכרמל ועוד).

תוצאות החברה, שהחלה לפעול מחדרה בתחילת שנות ה-80, מלמדות כי מדובר באחת מהרווחיות הגדולות והרווחיות בענף הבנייה בישראל מבין אלו ששמן אינו מוכר לציבור הרחב. 

כך, הרווח הנקי שהציגה עמרם אברהם ברבעון הראשון של 2022 הסתכם ב-120 מיליון שקל (עיקרו רווח הון ממכירת קרקע), והוא ממקם אותה בשורה הראשונה של יזמיות הבנייה למגורים הנסחרות בבורסה בת"א, כאשר גם בשנה החולפת כולה היא הציגה רווח נקי יוצא דופן של כ-123 מיליון שקל. 

מהלך הגיוס של עמרם אברהם, שלפני שנה תכננה לבצע הנפקת מניות לפי שווי שהוערך ב-600-700 מיליון שקל, מעודכן בשלב זה לביצוע של גיוס חוב בלבד - הנפקת אג"ח בהיקף של 150 מיליון שקל. עם זאת, תנאי השוק המשתנים עשויים להוביל את החברה בסופו של דבר לבצע גם הנפקת מניות, והשווי לדברי מקורביה עשוי להיות גבוה בהרבה מאשר בניסיון הקודם, לנוכח השיפור בתוצאות והגידול בהון העצמי.

עלייה של 50% במחיר המכירה של הדירות

נתוני המכירות של עמרם אברהם, מלמדים על עליית המחירים אצלה בשנתיים האחרונות. בשנת 2021 מכרה החברה 568 יחידות דיור, רובן (70%) בשוק החופשי והיתרה באמצעות מחיר למשתכן, כל זאת בתמורה ל-775 מיליון שקל. מהנתון עולה כי המחיר הממוצע לדירה שנמכרה באותה שנה עמד על 1.4 מיליון שקל.

ברבעון הראשון של 2022 המגמה של עליית המחירים הואצה, כך שהחברה מכרה בסיכום אותו רבעון 96 דירות, רובן (71%) בשוק החופשי, והכנסותיה הסתכמו ב-197 מיליון שקל, קרי מחיר ממוצע לדירה של 2.1 מיליון שקל, עלייה של 50%.

ועדיין, כשבוחנים את מחירי הדירות שנמכרו על ידי החברה ברבעון הראשון, מגלים עד כמה הם רחוקים ממה שקורה בגוש דן. כך, חברת אקרו נדל"ן, שהונפקה השנה בבורסה בת"א ובונה דירות בעיקר בתל אביב, דיווחה ברבעון הראשון על מכירת 38 דירות במחיר ממוצע של 5 מיליון שקל לכל דירה.

  

משבוי בלבנון לקבלן ידוע באזור חדרה

עמרם אברהם נוסדה לפני כעשרים שנה על ידי אברהם עמרם המנוח. בשנת 1978, זמן קצר לאחר תחילת מבצע ליטני נשבה עמרם בלבנון, והוחזק במשך שנה בידי ארגוני הפת"ח ואחמד ג'בריל. הוא חזר לישראל בעסקת השבויים עם ארגונו של ג'יבריל ב-1979, והפך לקבלן ידוע באזור חדרה.

החברה החלה את דרכה בבנייה של צמודי קרקע באזור חדרה, וב-2009 ביצעה קפיצת מדרגה כשרכשה קרקעות בשכונת עין הים בחדרה, מידי מפרק חברת חפציבה של בועז יונה. בהמשך, בשנת 2014 נכנסה אברהם עמרם לתחום הקמת פרויקטים של מחיר משתכן, מה שהגדיל את נפח הפעילות שלה להקמת אלפי יחידות דיור.

מהמצגת הנלווית לתשקיף עולה כי החברה, הפועלת הן כיזם והן כקבלן, מעורבת כיום בהקמת פרויקטים הכוללים 1,882 יחידות דיור, שצפויים להיבנות עד לשנת 2024. הללו צפויים לייצר הכנסות של 3 מיליארד שקל, מתוך זה חלקה של החברה 2.3 מיליארד שקל. הרווח הגולמי הצפוי מהקמת אותן דירות נאמד ב-1.1 מיליארד שקל, ומתוכו חלקה של עמרם אברהם 865 מיליון שקל. שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקטים נאמד ב-37%. נוסף על כך מתכננת עמרם אברהם הקמה של עוד אלפי דירות נוספות, בפרויקטים של בנייה למגורים, התחדשות עירונית ועל גבי עתודות קרקע שונות שברשותה.

עלייה של 210% בהכנסות ב-2021

הדוחות הכספיים של עמרם אברהם מלמדים על צמיחה מהירה בעסקיה. הכנסות החברה בשנת 2021 הסתכמו ב-422 מיליון שקל, עלייה של 210% ביחס לשנת 2020. הודות לשיערוכי נדל"ן שבוצעו בחברה זינק הרווח התפעולי בשיעור של יותר מפי שניים בסיכום השנה שעברה, ל-184 מיליון שקל (גם בנטרול אותם שיערוכים קפץ הרווח התפעולי ב-145% ל-131.5 מיליון שקל). בשורה התחתונה עלה הרווח הנקי ב-113% לעומת 2020, והסתכם כאמור ב-123 מיליון שקל.

  

ברבעון הראשון של 2022 הסתכמו הכנסות החברה ב-409 מיליון שקל, מול הכנסות של 34 מיליון שקל בלבד ברבעון הראשון אשתקד. הרווח התפעולי הרבעוני זינק ל-156 מיליון שקל ברבעון הראשון שחלף, מול 11 מיליון שקל בלבד. בשורה התחתונה, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק מ-7 מיליון שקל ל-120 מיליון שקל, והסיבה העיקרית לעלייה החדה ברווח מיוחסת למכירת קרקע ברחוב אלכסנדרוני בנתניה ב-295 מיליון שקל, שממנה נבע רווח לפני מס בגובה של 113 מיליון שקל.

לצד פעילות ייזום הדירות מחזיקה עמרם אברהם בנכסים מניבים בשטח של 28.7 אלף מ"ר, והיא מתכננת ומקימה עוד נכסים מניבים בשטח של 214.3 אלף מ"ר. בסך הכול מדובר בקרוב לרבע מיליון מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ולוגיסטיקה, בעיקר בצפון הארץ. כמו כן, מקימה החברה 600 חדרי אירוח (מלונאות) בחוף גיא בכנרת ובקיסריה.

סך עלות הפרויקטים המניבים שהיא מקימה נאמד בכחצי מיליארד שקל (חלק החברה). עם סיומם יהיה ברשותה פורטפוליו של 16 נכסים, שניביו לה הכנסות נטו מדמי שכירות (NOI) של 77.2 מיליון שקל בשנה.

ההון העצמי של עמרם אברהם נכון לסוף הרבעון הראשון של 2022 עמד על 522 מיליון שקל, וצפוי ככל הנראה להשתפר משמעותית בשל העסקאות שביצעה מאז סיום הרבעון. מאז שנת 2018 זינק ההון העצמי של החברה בקצב שנתי ממוצע (CAGR) מהיר של כמעט 50%.

את החברה מנהל נועם גרייף, שמונה לתפקיד המנכ"ל בסוף אפריל האחרון, כחודש לפני פרסום טיוטת התשקיף. גרייף שימש בעבר כסמנכ"ל בחברת ישראל קנדה. הוא החליף את אלון עמרם, בנו של מייסד החברה, שמונה לתפקיד יו"ר החברה. אלון ואחיו יורם מחזיקים כיום ב-50% ממניות החברה כל אחד. את גיוס החוב, המתוכנן להתבצע עד אמצע חודש יולי, מובילה חברת החיתום אוריון. לפי שעה לא העמידה עמרם אברהם שיעבודים כנגד החוב.