החנות וירטואלית, המחסן אמיתי: הלוגיקה שמאחורי ההשקעות במרכזים לוגיסטיים

הכותב הוא שותף מנהל בקרני פמילי אופיס. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא, ואין באמור משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירת ניירות ערך או מוצר פיננסי כלשהו

אחת התהפוכות המרתקות שיצרה מגפת הקורונה היא הדיכוטומיה בין שוק הנדל"ן המסחרי, שספג מכה קשה כתוצאה מנטישת המשרדים, ובין ענף המרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים) שהתחזק יותר ויותר כתוצאה מהמעבר הגלובלי המואץ לרכישות באתרי מסחר מקוונים.

כיום, שנתיים לאחר פרוץ המגפה, ניכר שסקטור המרכזים הלוגיסטיים עיגן את מקומו היטב ברשימה הפותחת של סקטורי ההשקעות המועדפים, וכי המגמה הזו צפויה להמשיך להתחזק ולצמוח ללא קשר למגפה.

ארגון הנדל"ן העולמי (AFIRE - A Fellowship for International Real Estate) פרסם בשנת 2019 את תוצאות הסקר שערך בין מומחי נדל"ן ברחבי העולם, וחשף כי 79% מהם יגדילו את החשיפה שלהם לנדל"ן תעשייתי וללוגיסטיקה בארה"ב. אין זה מפתיע.

אתרי מסחר אלקטרוניים (E-Commerce) זכו לאהדה רבה עוד לפני מגפת הקורונה, אולם פריצת המגפה העולמית בשנת 2020 הזניקה את השימוש בהם לרכישות מוצרים לשיא, ככל שחנויות ומרכזי קניות הוצאו משימוש בתקופות הסגרים.

כך לדוגמה, ברבעון הראשון של שנת 2020 הגיע מכירות המסחר האלקטרוני בארה"ב ל-211.5 מיליארד דולר (על פי הלשכה למפקד האוכלוסין של משרד המסחר האמריקאי). הביקוש האדיר לאתרי המסחר האלקטרוניים הגדיל בהתאמה את הביקוש למרכזים לוגיסטיים לצורך אחסנה ושינוע הסחורות הנמכרות. יותר ויותר מרכזים לוגיסטיים הוקמו ברחבי העולם לתמיכה במכירות המוצרים באמצעות האינטרנט, ובמהרה הם כבשו נתח שוק משלהם, כשהפכו חדשניים, טכנולוגיים ומתוחכמים.

מחירי המרלו"גים בישראל זינקו בעשרות אחוזים בתוך כשלוש שנים, והדבר לא שונה ברחבי העולם. הצמיחה בביקוש למרלו"גים באה לידי ביטוי בעסקאות ענק שנחתמו על ידי חברות ציבוריות, ובהשקעות ענק שבוצעו בחברות הללו.

העסקאות הללו, לצד עסקאות רבות נוספות, מצביעות על המשך מגמת צמיחה של מרלו"גים, המהווים את זרוע האחסנה של מוצרים של אתרי המסחר המקוונים הרבים בישראל ובכל העולם כולו. את פריצת שוק ההשקעות במרלו"גים מתוות קרנות הנדל"ן הגדולות אשר מנתבות את ההשקעות שלהן לסקטור מתוך הבנת פוטנציאל התשואה העצום שבו.

כניסתה של ענקית המסחר המקוון אמזון לישראל במאי 2019, השפיעה אף היא באופן דרמטי על ענף המרכזים הלוגיסטיים הישראלי, והעלתה את קרנו.

ההשפעה של המרלו"גים על הכלכלה הישראלית משמעותית ומובנת. אם בעבר מרלו"גים נתפשו כחלק מסל ההשקעות בנדל"ן, הרי שהיום הם זוכים לסקטור השקעות משל עצמם, וכאמור, הם מניבים תשואות יפות ומרשימות, בניגוד לסקטור המשרדים למשל. העלייה בדרישה למרלו"גים, במקביל לצמצום בקרקעות המתאימות, הביאה לעלייה במחירי הקרקעות למבני תעשייה.

שוק המרלו"גים האמריקאי והעולמי

שווי שוק המרלו"גים בארצות הברית עומד על 2.5 טריליון דולר נכון ל-2022, והוא הציג תשואה של 11% בשנה החולפת. התשואה עולה בעקביות משנה לשנה, והצפי הוא שהתשואה תמשיך לעלות בשנים הקרובות.

התחזיות למכירות באתרי מסחר אלקטרוני בארה"ב צופות צמיחה יציבה של 15% בשנים הקרובות, ועלייה של טריליון דולר בין השנים 2020-2025 (בניגוד למכירות לא מקוונות שהצפי לצמיחה בהן הוא של 1% בלבד). שוק הקמעונות האינטרנטי צפוי לגדול ב-60% בחמש השנים הקרובות, גידול אשר ידרוש 100 מיליון מ"ר של מחסנים בארה"ב כדי לספק מקום לביקוש.

  

שיעור התפוסה הממוצעת עומד על יותר מ-97%, וחוזי שכירות תעשייתיים נחתמים לתקופה ממוצעת של כחמש שנים. נתונים שנאספו מרחבי העולם מראים צמיחה מהירה בדמי השכירות בשוק המרלו"גים, וצפי לגידול משמעותי של הכנסות משכירות.

היסודות שתומכים בשוק ההשקעות בתחום

כדי להבין את התפוצצות שוק המרלו"גים ואת פוטנציאל ההשקעות בתחום, יש להבין תחילה את מקומם של המרלו"גים בזירה הכלכלית. מרלו"גים הם מבנים ייעודיים המשמשים לאחסון, אבל הרבה מעבר לייעודם הקונקרטי, הם מהווים מרכיב מרכזי בשרשרת האספקה העולמית, ולכן הם נקשרים באופן ישיר לענפי הייצור והצריכה.

ההשקעות במרלו"גים משרתות את המשקיע פעמיים. פעם אחת כנכס נדל"ני להשקעה, על כלל היתרונות הגלומים בכך, ובפעם השנייה, כ"נכס" ייצור וצריכה. הצמיחה הכלכלית של המרלו"גים כנכס ייצור וצמיחה נמדדת על פי התמ"ג (ייצור וגידול בייצור) ולכן הם מניבים גם בתקופות שאינן אופטימליות בשוק ההון, כגון המצב התנודתי הנוכחי.

המגמות העיקריות שתומכות בסקטור ההשקעות במרכזים לוגיסטיים כוללות מעבר מסיבי למסחר אלקטרוני, גידול עולמי במרלו"גים וטכנולוגיות מתקדמות בשרשרת האספקה.

לטכנולוגיה המתקדמת יש מרכיב מהותי נוסף בהשפעה על מרכזים לוגיסטיים ובהעלאתם לגדולה. הטכנולוגיות כיום תומכות בשקיפות רבה הרבה יותר בשרשרת האספקה ובהאצת זמני העברת סחורות, במטרה להגביר את צמיחת הסחר הבינלאומי ולשפר את שרשרת האספקה ​​במדינות.

טכנולוגיות מתקדמות, כגון בינה עסקית ורובוטיקה, עוזרות לשפר ולייעל את שירותי הלוגיסטיקה באופן חסר תקדים. הטכנולוגיות הללו הפכו תהליכיים מסורתיים איטיים למהירים ואוטומטיים, ומאפשרות לתכנן, ליישם ולשלוט בזרימת ההפצה, ולהעצים עשרות מונים את תהליכי האחסון והשליפה.

האבולוציה הלוגיסטית מאפשרת להביא סחורה בדיוק למקום שבו היא צריכה להיות, תוך כדי מעקב מתמיד וידיעה היכן היא נמצאת בכל רגע בדרך. הטכנולוגיה מסייעת למפות ולבחור בדרכים היעילות ביותר לאחסון והפצת סחורות.

כך, לקוחות אתרי המסחר זוכים לקבל את המוצר שלהם בזמן הנכון, במחיר הנכון, ובהגנה הנכונה - שתבטיח שהוא יגיע אל הרוכש בשלמותו. כל אלו תומכים, בסופו של דבר, בערך הנכסים הלוגיסטיים, ומעלים בתורם גם את הביקוש להשקעות.

בעיות בשרשרת האספקה שהחלו בתקופת הקורונה והתגברו עם המלחמה באוקראינה תרמו לעלייה באינפלציה, וגרמו עלייה בביקוש למרכזים לוגיסטיים, בגלל הצורך לאחסן כמויות סחורה משמעותיות כדי להימנע ממצבים של בעיות אספקה וסחורה שאינה מגיעה ליעד.

מהן הסכנות שיש להביא בחשבון?

בין ההיבטים החיוביים הרבים של השקעה במרלו"גים חשוב לשים לב לסכנות האפשריות. סקטור המרלו"גים מגלם פרופיל סיכון-תשואה גבוה: השקעה במרלו"גים מבוססת על דמי שכירות גבוהים ויציבים, בשל תנאי שכירות שמרביתם "טריפל נט" (רוב ההוצאות חלות על השוכר) לטווחים ארוכים וביקוש גבוה, ולכן היא צפויה לייצר תשואות גבוהות ועקביות בהתאם.

לזאת נוסיף את העלאות דמי השכירות השנתיות העקביות, שאף הן מגדילות את התשואה להשקעה. בדיוק מאותן הסיבות, שוק המרלו"גים מאופיין כ"זאב בודד". המאפיינים שלו שונים מהשקעות אחרות בנדל"ן מסחרי ולכן הוא אינו בקורלציה עם שוקי ההון.

מנגד, הסקטור עלול לייצר סיכונים הנובעים משינוי נתיבי מסחר, מהשפעות גיאוגרפיות וגיאופוליטיות בין מדינות ומהשפעות התמ"ג והצמיחה הכלכלית במדינות.

לכן חשוב לגוון את תיק ההשקעות ככל האפשר, גם כשמוסיפים לו השקעה במרלו"גים. השקעות מפוזרות היטב הופכות את ההשקעה במרלו"גים לכדאית ומשתלמת. סיכון שינוי נתיבי המסחר ניתן להפחתה באמצעות גיוון ההרכב הגיאוגרפי של תיק ההשקעות.

דרך נוספת להפחתת הסיכון טמונה בהשקעות בחברות בצורה של דיבידנדים. קרנות השקעות בנדל"ן (REIT) מאפשרות בחלקן כניסה למשקיעים לצורך רכישת נכסי הנדל"ן, ותשואה המגולמת על ידי דיבידנדים שהקרן מעניקה למשקיעים בהמשך.

קרן הריט פרולוג'יס (סימול: PLD) היא ענקית לוגיסטיקה אמריקאית, שנסחרת לפי שווי של 90 מיליארד דולר. מהנתונים הפונדמנטליים ניתן ללמוד שמדובר בחברה יציבה שמצליחה להגדיל את ההכנסות ב 7% משנה לשנה, ל-5 מיליארד דולר בשנת 2021.