המהפכה של פינוי בינוי: בקרוב תדעו כמה היזם שלכם מרוויח

חוות הדעת שמצביעה על מידת ההיתכנות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי תהיה בקרוב חשופה וגלויה לציבור. זאת לאחר שהמשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס, שלחה לאחרונה מכתב למינהל התכנון ובו הנחיה למוסדות התכנון להפוך את תקן 21- "בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי" לאחד ממסמכיה הרשמיים של כל תוכנית פינוי־בינוי בעת הפקדתה. הדרישה החדשה תגביר את השקיפות - ובעיקר תחשוף שלל נתונים כלכליים ופיננסיים של יזמים בפרויקטי פינוי־בינוי.

המכתב נשלח בימים אלו אל היועצת המשפטית של מינהל התכנון, ומשם יועבר הלאה אל הוועדות המחוזיות ואל הוועדות המקומיות הרלוונטיות, כך שההנחיה טרם יושמה בפועל, אך צפויה להיכנס לתוקף בטווח הזמן המיידי.

המדובר בדוח שמכין שמאי הפרויקט, המנתח את ההיבטים הכלכליים והפיננסיים, כדי לוודא שהפרויקט יכול לצאת לפועל מבחינה זו. חוות הדעת לפי תקן 21 כוללת פרטים כמו זהות הפרויקט והמתחם כולו, ההוצאות והעלויות השונות הכרוכות בהקמתו, התמורות המובטחות לדיירים, הרווחים ממכירת הדירות ואף הרווח היזמי הסופי מהפרויקט.

העדכון לתקן 21, או "תקן 21.1" כפי שהוא מוגדר בידי משרד המשפטים, אושר בראשית החודש - לאחר כעשור שבו לא עודכן כלל. לפי השאיפה של מנסחי העדכון החדש, הוא יאפשר גמישות רבה יותר לכוחות השוק, שכן הוא לא קובע את שיעור הרווח היזמי ואת היקף התמורה לדיירים, בניגוד לגרסה הקודמת של התקן.

נוסף על כך, התקן החדש מותיר בידי שמאי התוכנית את קביעת שיעור הרווח היזמי בפרויקט שאותו הוא מנתח. זאת תוך התחשבות במסמך "הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי", מסמך שבו יציין השמאי הממשלתי הראשי את שיעור הרווח היזמי המומלץ באזורים שונים בארץ, ויעדכן אותו מעת לעת.

"יצירת שקיפות ביחס למסמכים הכלכליים"

עד היום הוגש הדוח רק ליזם ולוועדת התכנון הרלוונטית, אשר הייתה מסתמכת על חוות הדעת השמאית בין יתר השיקולים לאישור התוכנית. אומנם ישנן תוכניות שבהן פורסם הדוח כאחד המסמכים, אך לא מדובר בעניין שהיה מחייב עד כה, ומוסדות התכנון לא ראו בו חלק ממסמכי התוכנית. כעת, לבקשת עו"ד יוליס, כל הפרטים הללו יהיו גלויים לעיני כול.

"לאור החשיבות שיש ביצירת שקיפות ביחס למסמכים הכלכליים העומדים בבסיס התוכנית, אבקש להנחות את מוסדות התכנון לפרסם את חוות הדעת שנערכת בהתאם לתקן 21.1, לאחר שנבדקה ואושרה על ידי שמאי מטעם מוסד התכנון", כתבה עו"ד יוליס במכתב ששלחה לעו"ד תדמור עציון, היועצת המשפטית למינהל התכנון, "לצד יתר מסמכי התוכנית, בשלב ההפקדה של תוכנית פינוי ובינוי". עוד מבקשת המשנה ליועמ"שית ליידע בדבר ההנחיה החדשה גם את הוועדות המקומיות.

עו"ד יוליס אף הרחיבה באשר לתועלת שבהנחיה החדשה, וכתבה, כי "תכליתו של פרסום כאמור לייצר שקיפות מירבית, כך שהתחשיב הכלכלי שהגיש היזם למוסד התכנון בהתאם לתקן, ביחס לכדאיות הכלכלית ליישומה של התכנית, ולרווח היזמי הצפוי ממנה, יהיה חשוף לציבור, ובמיוחד לציבור בעלי הדירות במתחם לפינוי ובינוי, כבר בשלב הפקדת התוכנית".

הציבור יוכל להתנגד על רקע הנתונים

עוד הדגישו גורמים במשרד המשפטים, כי ההנחיה לכלול את חוות הדעת שנערכת בהתאם לתקן 21.1 בתוכנית כבר בשלב ההפקדה, תאפשר לציבור הרלוונטי להגיש התנגדויות על רקע נתונים שייכללו ויפורסמו בחוות הדעת השמאית - דבר שלא היה אפשרי כמעט עד כה. ייתכן כי בדרך זו ניתן יהיה לצמצם עוד יותר את מספר המקרים שבהם פרויקטים נקלעים לקשיים כלכליים לאחר שכבר יצאו לדרך, ומותירים את הדיירים מול שוקת שבורה.

התקן פורסם לראשונה בשנת 2012, ומאז ועד השנה לא עודכן - למרות התמורות הרבות שעבר תחום ההתחדשות העירונית לאורך העשור. פעמיים פורסמה להערות הציבור טיוטה לעדכון התקן, לאחרונה בשנת 2019, אך בשל מחלוקות שונות היא לא אושרה.

העדכון שאושר בראשית החודש הוא פרי עבודתה של ועדה מקצועית בהובלת השמאי הממשלתי הראשי עיני, לצד עו"ד יוליס, אנשי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושמאים פרטיים, לצד גורמים יועצים מהתחום.