מתכנן מחוז תל אביב: "הבסיס הוא המידע. כשהגענו לנתוני הלמ"ס הרגשנו שהגענו לפנטגון"

"38% ממשקי הבית בישראל גרים בדירות 5 חדרים, 35% בדירות 4 חדרים", כך עולה ממצגת "תמהיל גדלי דירות, מחקר יישומי" שהציג אדר' ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון בכנס משבר הדיור של גלובס בשיתוף המכון לרפורמות מבניות, שהתקיים במרכז ענב היום (א') בתל אביב.

עוד עולה מהנתונים כי אחוז הדירות הקטנות קטן יותר מהיחס של הדיירים שלהן באוכלוסייה: 6% דירות 1-2 חדרים, כאשר 20% מהאוכלוסייה הם דייר אחד בלבד.

בפאנל בנושא "המהפך התכנוני בפילוח ובבינוי המגורים בישראל" שהנחה פרשן הנדל"ן של גלובס, אריק מירובסקי, והתייחס לנתונים הללו, אמרה שירה תלמי-באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, כי "בירושלים, באפון מחוזי, ישנן דירות קטנות כי כך נבנו שיכונים שלמים אז". לדבריה, "אנחנו ערים לחשיבות הדירות הללו ומתמודדים עם האובדן שלהן בגלל ההתחדשות העירונית. יש לנו כל מיני הצעות המתבססות על המחקר של מנהל התכנון - לא צריך להיות נאס"א בשביל זה, אנחנו רואים שכל דירה בתל אביב מפצלים לשתיים ושלוש, ואנחנו מבינים שלדברים הללו יש ערך עבור כל האוכלוסייה וגם אנחנו המצאנו לעצמנו כל מיני שיטות כמו מנגנון של שימור שיכול לתת מענה לצורך הזה".

"היזמים מבקשים דירות קטנות"

תלמי-באבאי הוסיפה כי "אישה שלא רוצה לחזור לדירה גדולה שתיווצר בעקבות פרויקט התחדשות עירונית, תוכל לחזור לדירה קטנה יותר ולהשכיר את החלק השני או למכור אותו. המנגנון הזה צמח מלמטה, וכך המצאנו גם דברים נוספים וכך נוכל לעזור לסייע בפתרון משבר דיור".

יחד עם זאת, תלמי-באבאי מדגישה שאופי העיר ירושלים מורכב במיוחד, "המשפחה החרדים תפיסתית שונה ממשפחה חילונית. המוצר שהמשפחה החרדית מחפשת שונה, למשל חדר גדול לבנים וחדר גדול לבנות. הציבור החילוני מחפש חדר לכל ילד - וזה גם נמצא בחשיבה שלנו ואין תשובה אחת לכל הבעיות". תלמי-באבאי הדגישה כי הצורך לדירות קטנות מגיע מהיזמים: "אצלי במחוז היזמים מבקשים דירות קטנות. השטח מגיב לצורך, ואנחנו מגיבים ביחד איתו".

ורד סולומון ממן, אדריכלית ראשית במשרד הבינוי והשיכון, הסבירה כי משרד הבינוי והשיכון "היה עסוק בכל מה שקשור לגיוון בבינוי". לדבריה, "הגענו למסקנה שהגיוון הוא יותר מדי סטנדרטי בכל הארץ, אבל צריך להבין למה זה קרה, והחשיבה שלנו היא שונה מהחשיבה של מנהל התכנון".

"הפרקטיקה כיום מוטת כנפיים: כממשלה אנחנו נותנים מענה לחוסר שקיים ברשויות המקומיות: וב-90% מהרשויות ישנו חוסר, וזה יצר מצב שמחלקות ההנדסה לא יכולות לתכנן עבור התושבים". סולומון ממן הוסיפה כי כמהנדסת לשעבר בעיריית בית שאן, המדינה אפשרה לה לתכנן את השכונות של העיר, אולם לדבריה, "מצד אחד זה מאפשר לי תכנון אבל מצד שני זה יותר 'סטנדרטיזציה'. התחלנו לראות שהשכונות הן גנריות כך שהתפיסה שלכולם מתאים הכל, אולם לא כך הדבר. יש צרכים שונים לאוכלוסיות שונות, למשל נכנסנו לחברה הערבית והדרוזית וראינו שיש להן צרכים שונים. עכשיו הגיוון נכנס ללקסיקון שלנו והתחלנו לתכנן את הדירות אחרת".

"המידע, גם לגבי הדירות הלא חוקיות, חשוב לתכנון"

לסיכום התייחסה סולומון ממן למחסור במידע ואמרה: "אני חוזרת מכנס בינלאומי, ואחד הדברים שבלטו בו, זה נושא של מדידה: הרבה מדינות משקיעות ביצירת נתונים ואנחנו חסרים כאן. אני חושבת שהרבה מידע, גם על דירות עם היתר וגם ללא היתר, יכול לעזור לנו להבין מה אנשים צריכים".

 אדר' ארז בן אליעזר, שירה תלמי-באבאי, ענבר וייס, ורד סולומון ממן ואריק מירובסקי / צילום: איל יצהר

אדר' ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, התייחס גם הוא לנתונים שהציג קודם יותר במצגת והוסיף כי סוגיית המידע היא חשובה. "הבסיס הוא המידע", אמר. "כשהגענו לנתוני הלמ"ס הרגשנו שהגענו לפנטגון. ברגע שכל מהנדס עיר יהיו לו נתונים, הוא יוכל לעשות את 'הבנצ'מרק' שלו, ולראות מה הצרכים השונים של השכונות שלו. אנחנו רואים שיש שכונות ותיקות שרצו למשוך אוכלוסייה חזקה. נוכל לקדם מוצרים בהתאם".

ענבר וייס, מהנדסת העיר בית שמש שהשתתפה בפאנל, הוסיפה גם היא שעניין הדירות הלא חוקיות הוא גורלי למחקר: "בבית שמש יש המון דירות לא חוקיות. יש המון קהלים דתיים בבית שמש ויש דבר כמו חלוקה, שהם מייצרים אותה בתוך היחידות הקטנות. מתוך השלטון המקומי, אנחנו מתעסקים ביחידות הדיור הקיימות, ואם המדינה הייתה מאפשרת לי לייצר גמישות בתוך היחידות הקיימות היו עוזרים לשפר את ממצאי המחקר. דירת חמישה חדרים יכולה לתת פיתרון למשך כמה שנים".

"אין לי את האפשרות החוקית הזו, מי שרוצה לפצל את הדירה שלו צריך לעשות תב"ע, שזה תהליך מאוד מורכב וזו פרוצודורה קשה. תיקון 117 שאיפשר פיצול יח"ד לא ממש היה מוצלח". לדברי וייס, חסר לשלטון המקומי כוח בקביעת תמהיל הדירות: "כשחושבים על תמהיל, תנו לנו את הכוח להשתמש במה שקיים וכך אנחנו נוכל לתכנן".

גילוי מלא: הוועידה בשיתוף המכון לרפורמות מבניות