מדיניות חדשה של רשות המסים בעניין מס רכישה: בניגוד לפסיקת העליון

הכותב ממייסדי משרד עו"ד מאיר מזרחי. תודה לעו"ד עדי קימל על עזרתה בהכנת המאמר.

יזמים רבים מוצאים עצמם לאחרונה מופתעים לאור דרישת רשויות המס לשלם מס רכישה בגין חלק משווי היטלי הפיתוח שהם מתחייבים לשלם במסגרת זכייתם במכרזים לרכישת קרקעות.

זאת, אף שרק לאחרונה ניתנה על ידי בית המשפט העליון הלכה ברורה בנושא זה בפסק הדין אמרלד בניין ופיתוח בע"מ ואח'.

רקע: לכאורה, הלכת העליון סתמה את הגולל בסוגיית הטלת מס רכישה על רכיב הוצאות הפיתוח, וקבעה מפורשות כי כאשר רוכש קרקע נושא בהתחייבות לתשלום הוצאות הפיתוח שטרם בוצעו לצד רכישת הקרקע על ידו, והתחייבות זו איננה מובילה להשבחת המקרקעין בהתאם לתוכנית שחלה ותקפה באותה עת, אזי בנסיבות אלה, אין להטיל מס רכישה על רכיב הוצאות הפיתוח.

פס"ד של העליון לא הבחין בין רכיבי היטלי הפיתוח השונים כגון היטל תיעול, היטל ביוב, היטל חשמל, היטל "ישן מול חדש" והיטל מוסדות ציבור, אלא ההפך הוא הנכון - ההלכה קבעה כלל נוקב וגורף ביחס לכלל תשלומי הוצאות הפיתוח שבהם מתחייבים לשאת היזמים בעת זכייתם במכרזים לרכישת קרקעות, ללא כל הבחנה ביניהם.

מה קרה עכשיו: כיום, מנסות רשויות המס לנגוס בהלכה זו ולחייב במס רכישה רכיבים מסוימים מהיטלי הפיתוח, שלעמדתם אינם עולים גדר "היטלי פיתוח". כך למשל, טוענות רשויות המס כי יש להטיל מס רכישה בגין תשלום היטל "ישן מול חדש" או היטל הקמת מוסדות ציבור, ויש הבדל בין היטלים אלו להיטלים אחרים כגון היטלי ביוב או חיבור לחשמל, שבגינם לא משולם מס רכישה.

פרשנות: ניסיונותיהן של רשויות המס להטיל מס רכישה על חלק מרכיבי היטלי הפיתוח הם מקוממים, נוכח העובדה כי הם סותרים את ההלכה הברורה של בית המשפט העליון שעליה עוד לא יבשה הדיו, כי הם פוגעים באינטרס ההסתמכות של הנישומים על הלכה זו, מביאים להפליה בין נישומים כמו גם לאכיפה בררנית וסלקטיבית ומהווים כר פורה להרחבת תחולתו של מס הרכישה, מקום שיש לנהוג בפרשנות מצמצמת לגביו, בייחוד כיום לאור משבר הדיור החריף שרק הולך ומתעצם.¿