מה עוצר את ההתחדשות העירונית במתחמים הנחשקים בתל אביב

לאחרונה החלה חברת בנייני העיר הלבנה בביצוע העבודות באחד הפרויקטים היותר מעניינים שלה: שימור מעונות העובדים ברחוב מזא"ה בתל אביב. המתחם כולל חמישה בניינים (מאז"ה 62־64 בחלקו הדרומי, ומאז"ה 63־67 בחלקו הצפוני), שנבנו בשנות ה־30 של המאה הקודמת, כמגורים לעובדים ולפועלים. במסגרת הפרויקט תוסיף בנייני העיר הלבנה דירות לשניים מהבניינים, לצד שימורם, בעוד שבשלושת הבניינים הצפוניים יבוצע שימור בלבד, ללא תוספת דירות. את יתרת זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, קיבלה בנייני העיר הלבנה כזכויות בארבעה מגדלי משרדים במתחם חסן עראפה, אותן מכרה כבר.

כמו מתחם מעונות עובדים במזא"ה, יש עוד ארבעה מתחמים בתל אביב: במשולש נורדאו־בן יהודה־הירקון; במשולש פרוג־פרישמן־דב הוז; במשולש ריינס־שפינוזה־בן גוריון; ובקריית מאיר - משולש דובנוב־מאנה־אבן גבירול.

מלבד המתחם בריינס, המצוי בשלב של הגשת מסמכים מקדימים לתב"ע, מצד היזמת, חברת אנשי העיר, קשה לומר שהיזמים נוהרים לשמר את מעונות העובדים. מתעניינים יש, אפילו הרבה, אך מכאן ועד להוציא לפועל את הפרויקטים, המרחק רב. כמו שאומר אילי בר, בעלים ומנכ"ל באקו סיטי, המבצעת מיזמי התחדשות עירונית בתל אביב, "צריך לבוא עם הרבה נשמה והרבה כבוד לתכנון המקורי וגם להיות מוכן לפתור את כל הבעיות שהפרויקטים האלה מייצרים". וכאלה יש לא מעט, כפי שניווכח.

 צילומים: כדיה לוי, ותיק השימור של הבניין; הדמייה: אנדו סטודיו - בתכנון מילבאואר אדריכלים

מעונות העובדים הוקמו על ידי ההסתדרות עבור העובדים והפועלים, חברי אגודות שיתופיות שהיו בעלים משותפים של הקרקע, השכונה והנכסים עליה. מעונות העובדים התאפיינו בבנייה נמוכה (שתי קומות) עם אדריכלות פשוטה, צנועה מאוד, פרקטית, במבני רכבת.

אדריכלי המעונות היו מהבולטים כאן באותה תקופה, שאף הגיעו למעמד בינלאומי, כמו אריה שרון, יוסף נויפלד, דב קוצ'ינסקי. לדברי ירמי הופמן, מנהל מחלקת השימור בעיריית תל אביב, העירייה רואה במתחמים הללו חלק מהמורשת האדריכלית המודרנית של תל אביב, וככאלה שמייצגים את סיפור הקמת העיר. "קשה לי לחשוב על דוגמה ארכיטקטונית שמייצרת ערך חברתי שמאפיין את רוח שנות ה־30 - של חברה שוויונית, דוגלת בפשטות - מאשר המתחמים האלה", הוא אומר. "יש לזה גם ערך אורבני, ומהבחינה הזו אנחנו כעירייה רואים חשיבות מאוד גדולה לא להרוס אותם, אלא לתחזק אותם ולשמר אותם לדורות הבאים. חשוב לנו המשך השימוש במבנים האלה בהתאם לשימוש המקורי, אנחנו לא מחפשים רק פסלים. שלא לדבר על כך שתכננו אותם גדולי האדריכלים".

אך רצון לחוד ומציאות לחוד. הופמן מודה, כי למרות ההתעניינות הגדולה מצד יזמים המבקשים לשמר את הפנינים הארכיטקטוניות הללו, הרי שזו לא מגיעה לרמת המימוש, אפילו לא לרמת התכנון, ובינתיים, הוא מעיד, הוא מאוד מוטרד לראות את המתחמים שהולכים ומתפוררים לאורך השנים.

איך אתה מסביר את זה שרק מיעוט מהפרויקטים יוצא לפועל למרות ההתעניינות הגדולה?
"אלה פרויקטים מאוד מורכבים, והמכפילים בפרויקטים אחרים גבוהים יותר. מעבר לזה, יש מספר גדול של דיירים, שבסופו של התהליך לא מקבלים דירות חדשות, אלא מתערבים להם במבנה הקיים".

מאחר שמדובר בפרויקטים של שימור, אין מדובר בהריסה ובנייה של המבנים הקיימים, אלא בשיפוץ החזיתות וחיזוק המבנים. במתחמים שהם לשימור שאינו מחמיר, ניתן גם להוסיף קומות, מה שאומר גם הוספת מעליות, וכן הוספת מרפסות וממ"דים. באלו שהם תחת שימור מחמיר, לא ניתן להוסיף דירות, ואז זכויות היזם מנויידות למתחם אחר בעיר.

הטרמינולוגיה בין בעלי הדירות לעירייה שלילית

על הבעייתיות מספר עו"ד איתמר פנץ, מנהל מחלקת התחדשות עירונית במשרד עוה"ד סולומון ליפשיץ, ויו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז ת"א של לשכת עוה"ד, שהיה מעורב בפרויקט השימור במעונות עובדים בקריית מאיר, אשר הוקפא בשלב זה. "בזמן שעבדתי על הפרויקט הזה סיימתי כמה פרויקטים הרבה יותר גדולים", אומר פנץ. "אלה עסקאות מאוד מורכבות, בעיקר מבחינת בעלי הדירות. גם כך הם עסוקים במרמור על הדרישות המחמירות כלפיהם עקב כך שמדובר בבניינים לשימור, ויש תביעות בהיקף מצטבר של מיליונים מצד דיירים נגד העירייה. היה מאוד קשה לשווק להם את הפרויקט: קשה להם להבין את העובדה שמאחר שאלה בניינים לשימור, לא ניתן להרוס ולבנות מחדש. הטרמינולוגיה שלילית".

בקריית מאיר, הוא מספר, הם יצרו יחד עם העירייה מתווה ייחודי שיאפשר את העסקה: הכרה במתחם כמתחם שימור מחמיר, בכדי לאפשר לו ליהנות מתמריצי השימור המחמיר, כמו ניוד זכויות. אלא שכאן נתקלים היזמים במשוכה הראשונה, משוכת המימון, שכן בנקים לא מממנים ניוד זכויות. "אין שום דרך לעשות את העסקאות האלה מבלי לחשוב על כל החסמים, ומבלי שמנסים לתת להם מענה בכלים הקיימים", אומר פנץ.

"זה פרויקט מורכב מאוד לקבלת מימון בנקאי", מאשר אסף מוגרבי, מבעלי חברת יזמות הנדל"ן, רם מוגרבי, ארדיטי, הפועלת בתל אביב, שהייתה מעורבת בפרויקט קריית מאיר. "להבדיל מפרויקטים רגילים של תמ"א, שבהם אתה מוכר את הזכויות ובתמורה מממן את הפרויקט, בפרויקטים של ניוד זכויות אתה יכול למכור את הזכויות רק אחרי שסיימת את הפרויקט, כך שאתה צריך לממן את הפרויקט ללא מימון בנקאי סגור כמו בפרויקטים יזמים אחרים וגם תקופת המכירה של הזכויות היא ארוכה יותר ולכן עלויות המימון גבהות משמעותית".

ניוד הזכויות יוצר בעיה נוספת, הוא אומר: "ברוב המתחמים, מאחר שהם גדולים, יש היקף עצום של זכויות, ואין הרבה מגרשים בעיר שיכולים לקלוט היקף כזה של זכויות".

מעבר לזה, לגבי קריית מאיר ספציפית, הוא אומר, "היוזמה לא דובררה כמו שצריך אצל בעלי הדירות, שחלק מהם כלל לא ידעו או הבינו במה מדובר. בעתיד, אם רוצים שפרויקטים כאלה ייצאו לפועל, יהיה הכרח לקבל תמיכה גדולה יותר של העירייה".

"בניגוד למדינות אחרות", אומר האדריכל אמנון בר־אור, שהיה גם הוא מעורב בפרויקט קריית מאיר, "ששם המדינה היא זו שמאפשרת את השימור, בישראל המדינה העבירה את זה לעיריות, ש'סוחרות' בזכויות בנייה.

"הבעיה היא שהעירייה שהיא אמורה להיות המנצחת על כל התזמורת מדברת בכמה קולות: מצד אחד היא אומרת שיש פה ערך היסטורי, ומצד שני לא מאפשרת ליזם להרוויח. מכל כיוון, הפתרון הוא קשה עד בלתי אפשרי. גם לעירייה עצמה אין פתרון והיא מעדיפה לדחות את הנושא. זה מאוד בעייתי, כי מצד אחד מדברים על רכוש פרטי, מצד שני השימור נתפס כמעשה ציבורי. אולי העירייה צודקת שהיא מעדיפה להמתין. אין עדיין מספיק ניסיון בנושא".

מזא"ה: הזכויות הועברו למתחם חסן עראפה

פרויקט השימור היחיד של שימור מעונות עובדים שיצא לפועל הוא זה במזא"ה, שמבצעת בנייני העיר הלבנה. כבר ב־2015 השיגה החברה את חתימת בעלי הדירות על הסכמה לפרויקט, ורק שש שנים אחרי כן הוא יוצא לדרך. הפרויקט הוא תחת שימור מחמיר, מה שחייב ניוד זכויות, ובמו"מ מול העירייה, מספר מנכ"ל בנייני העיר הלבנה, עמיקם ברגר, הם הצליחו להביא לכך שהזכויות שנוידו הן בהיקף גדול יותר מאלה שנמחקו. כיום, הוא מודה, זה מנגנון שאינו ישים.

למה בעצם?
"כשהולכים לפרויקטים כאלה, יש היקף כל כך גדול של זכויות, כך שאי אפשר לתת אותן במסגרת פרויקט אחד, אלא בכמה פרויקטים. כשמניידים זכויות ממגורים למשרדים, כל מטר במגורים הופך לשלושה מ"ר משרדים, כך שמגיעים להיקף עצום של זכויות. כשמדובר במתחמים גדולים זה יכול להגיע גם להיקף של 100 אלף מ"ר".

 צילומים: כדיה לוי, תיק השימור של הבניין; הדמיה: בר אוריין אדריכלים

הפרויקט כולל רק 20 דירות, ואולי זה מה שאיפשר את הוצאתו לפועל, בניגוד לאחרים, ובעלי הדירות, שהתפנו מדירותיהם באוגוסט האחרון, זוכים בסיומו לשימור מלא של הבניינים, חיזוק רעידות אדמה, ממ"ד, חניה תת־קרקעית.

וזה שווה להם, כל הבלגן הזה?
"בסיטואציה אחרת הם היו צריכים לשפץ את המבנים בעצמם. כחלק מההסכם, מימנו מספר תיקונים שהיו צריכים להיעשות במבנים, עוד לפני שהתחלנו בעבודות".

במה לדעתך זה שונה מפרויקטים אחרים של התחדשות עירונית?
"יש אלמנט של סנטימנטליות מצד הדיירים, יותר מאשר במקרים אחרים. בכל המעונות יש חצר פנימית גדולה, ולא פעם אפשר לראות שם דיירים מורידים שולחנות וכיסאות ומקיימים ארוחה משותפת".

אלמנט נוסף שמקשה על הוצאתם של פרויקטים כאלה לפועל, הוא אומר, הוא היטל ההשבחה החל על הזכויות המנוידות, שהופך את כל העניין לפחות כדאי עבור היזם.

אז מה עושים?
"הבניינים האלה מתפוררים ויגיע הרגע שכבר לא יהיו ראויים למגורים ואז אולי יצטרכו חקיקה מיוחדת שתביא פטור מהיטל השבחה".

ריינס: "נדיר למצוא מתחמים של שישה דונם"

פרויקט נוסף שכבר יצא לדרך, אם כי נמצא בשלב הרבה פחות מתקדם, הוא זה במשולש ריינס־שפינוזה־בן גוריון. רון חן, מנכ"ל חברת אנשי העיר, היזמת של המתחם, מסביר: "לחברה כמונו, שפעילה בעיקר בלב תל אביב, זה מאוד אטרקטיבי. יש ביניהם מתחמים ששטחם שישה דונם, ונדיר למצוא מתחמים בסדר גודל כזה. שלא לדבר על הארכיטקטורה, שהיא בת 100 שנה".

מאחר שהפרויקט אינו מוגדר כשימור מחמיר, תוכל אנשי העיר להוסיף 46 דירות בשתי קומות, ל־78 הקיימות כיום במתחם. הדירות הקיימות, שכבר כיום שטחן כ־100 מ"ר, יוגדלו דרך הוספת ממ"ד ומרפסת, ובחצר המשותפת יוקמו חדרים תת־קרקעיים לפעילות משותפת, כמו יוגה. אחד משמונת הבניינים ייהרס וייבנה מחדש, בכדי לאפשר יצירת חניות לדיירים.

אדריכלית הפרויקט, אורית מילבאואר, אומרת כי הפרויקט הזה שונה ממיזמי שימור אחרים משום שמדובר במקבץ של בניינים סביב חצר משותפת, שאף היא כלולה בשימור. "יש פה תכנון של קומפלקס שלם והשפעה על בלוק עירוני שלם", היא אומר, "ויש לזה הרבה יותר כוח".

מה האתגר מבחינתך, כאדריכלית של פרויקט כזה?
"האתגר הוא מצד אחד לשמור על הבניינים והערכים החשובים שלהם, ומצד שני לשדרג את הפרויקט, כך שהתוספת שהדיירים מקבלים, כמו מרפסת וממ"ד ושיפוץ החללים המשותפים, תשתלב בתכנון הקיים. יצרנו הבדל בין הקומות שיתווספו, לעומת הקיים, כך שהחזית שלהן תהיה בנסיגה מהקונטור המקורי, וגם הבדל בין החזית החיצונית של המעונות, שהיא שימורית, לעומת החזית הפנימית, ששם השתחררנו מעט מהמגבלות, ויצרנו חזית ירוקה, באמצעות שימוש ברשתות שעליהן תגדל צמחיה מטפסת".

למרות כל אלה, הדרך להוצאתו לפועל של הפרויקט עדיין ארוכה. את הקושי של הפרויקטים הללו, מיטיב לתאר בר מאקו סיטי, שהיה מעורב בפרויקט קריית מאיר, שכזכור מצוי כעת בהקפאה: "היה פה אתגר לגרום לאיזה שת"פ בין בניינים - במקרה של קריית מאיר מדובר ב־12 מבנים - שהלכה למעשה אין ביניהם קשר. קושי נוסף היה להגיע לתיאום מול העירייה".

לדוגמה?
"בקריית מאיר יש 156 דירות שיש בהן כל כך הרבה מצבי תכנון, כך שבפועל כמעט לא תהיה שום תוכנית שתהיה תואמת לדרישות העירייה".

ויש עוד שלל קשיים, שהוא ממשיך ומפרט: "חיזוק נגד רעידות אדמה בבניין כזה לא דומה לחיזוק בבניין רגיל. בפועל בשביל לעשות דבר כזה, כל מערכת החיזוק נכנסת לתוך הקירות הקיימים כך שבפועל את די מחרבת את הדירות.

"נקודה נוספת זה הממ"דים, לא תמיד יש אפשרות להוסיף אותם, ובבניין לשימור זה מורכב כפליים. ויש גם נושא החניה: הייתה התנגדות של בעלי דירות הקרקע , לכך שהכניסה לחנייה של כל דיירי הפרויקט תעבור לידם. קריית מאיר זה מתחם עתיר עצים, והעירייה מאוד מקשה בעניין הזה".

אז מה יקרה לדעתך?
"ככל שהזמן חולף הבניינים האלה נכנסים למצב גרוע יותר. אני מאמין שבעלי הדירות יבינו שהדרך היחידה לתת מענה יסודי, היא דרך גיבוש הסכמה שבה אין ברירה אלא לעשות מה שניתן ולוותר על החלומות. בסופו של דבר, אלה מתחמים מלאי קסם. את יכולה לדמיין את הילדים ששיחקו בחצרות האלה".