מה עושים משקיעי הנדל"ן בחו"ל בעידן של ריבית עולה ואינפלציה דוהרת

הריבית הנמוכה ומחירי נדל"ן אטרקטיביים הביאו בשנים האחרונות גורמים רבים, מוסדיים כמו גם פרטיים, להשקיע בשוק הנדל"ן האמריקאי.

אלטו, קרן ההשקעות של מודי כידון ויניב מלמוד, שמימשה כעת שישה נכסי לוגיסטיקה ב־90 מיליון דולר, ניצלה בשנתיים האחרונות את המחירים הנמוכים והריבית נמוכה, והעמיקה את אחיזתה בארה"ב. אלקטרה נדל"ן גייסה חצי מיליארד דולר, בתוך חודש בלבד, להשקעה במקבצי דיור, וסכום דומה לקרן ריט שתשקיע במלונאות.

אלא שהעלאת הריבית על ידי הפד ב־0.75% באחרונה שינתה את התמונה, והמימון האטרקטיבי שממנו נהנו עד כה משקיעי נדל"ן, כבר לא בנמצא. זה היה שיעור ההעלאה הגבוה ביותר ב־28 השנים האחרונות. "כל מי שקנה נכסים בארה"ב, והתכוון 'לשבת' עליהם ולקבל 4% תשואה, היום זה לא יעבוד. העולם הזה נגמר", אומר בנחרצות אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי. בי. אי, נדב ברקוביץ. "אם אתה לא יודע לתת ערך נוסף, אין מה לעשות מהלך כזה. העידן של הכסף הקל והרווח הקל, נגמר".

 נדב ברקוביץ', אנליסט IBI / צילום: יח''צ אי.בי.אי

איך לתת לזה ערך?
"קודם כול, מימון נכון. שנית, להעלות את האיכות של הנכס על ידי שיפוץ, ואז להעלות את שכר דירה. אופציה נוספת זה לעשות ייזום, כמו שעשתה אלקטרה נדל"ן, שקנתה 'סינגל פמילי' (בית פרטי עם חצר ללא קיר משותף לבית נוסף - ה.מ) בארה"ב ואכלסה אותם".

מדובר בעסקה המשותפת לאלקטרה נדל"ן ולאי. בי. אי, שרכשו לפני כשנה 336 יחידות "סינגל פמילי" בדרום מזרח ארה"ב, בהיקף של 300 מיליון שקל. מדובר בבתים פרטיים חדשים בני שלושה עד חמישה חדרים, המוצעים להשכרה, שנרכשו ישירות מהחברות הקבלניות שבנו אותם במחירים נמוכים מהממוצע בשוק. הנכסים נמצאים בסמוך למרכזי תעסוקה גדולים, לבתי ספר ולמרכזים רפואיים גדולים ולכן אטרקטיביים למגוון רחב של דיירים ולאוכלוסייה ממעמד סוציו־אקונומי בינוני־גבוה. העסקה כוללת השכרה ואכלוס של הבתים, תפעול שלהם תוך קבלת תשואה שוטפת, ומכירתם כחבילה או כבודדים.

 ''מולטי פמילי'' בפאלם ביץ, פלורידה. החוזה מתחדש בכול שנה וניתן להתאימו לאינפלציה

"אין ספק שעולם של ריבית עולה פוגע בנדל"ן", אומר ברקוביץ, "וזה משאיר את השוק למקצוענים. חברות מחפשות איכות, ומוכנות לשלם על זה, וערך הבניינים הישנים יירד. ראינו מה קרה עכשיו עם בניין HSBC של נכסים ובניין. השוכר הודיע שהוא עוזב, והעסקה למכירת הבניין נפלה".

לדבריו, בעתות כאלה, מתחזק הסגמנט של ה"מולטי פמילי" - רכישה של בניין שלם או מתחם דירות - בעיקר בדרגות הגבוהות שלו, קלאס A וקלאס B, המשמשות שוכרים בעלי יכולת כלכלית. היתרון של "מולטי פמילי", הוא אומר, זה שהחוזה מתחדש בכל שנה ואז ניתן לעשות התאמה לאינפלציה.

"גם בעלות גבוהה יש עסקאות אטרקטיביות"

באפריל האחרון רכשה זרוע השקעות הנדל"ן של אלטשולר שחם, אלטשולר שחם פרופרטיז, הפועלת במתכונת של השקעות משותפות עם משקיעים פרטיים, 490 יחידות דיור באטלנטה. "אנו עדים לתמורות ולשינויים", אומרים ארל צין, מנכ"ל אלטשולר שחם פרופרטיז, ואיתי נרינסקי, סמנכ"ל המכירות. "חלק מהשינויים כבר קורים ואחרים בהתהוות. אנחנו לא רואים ירידה בהיקף העסקאות, כי אנו מאמינים שבכול מצב נתון בשוק אפשר למצוא השקעות אטרקטיביות; עם זאת, אנו מגבירים את הבדיקות ונוקטים מודל השקעה שמרני. גם בתנאים הקיימים, של עלות מימון גבוהה, יש עסקאות אטרקטיביות, אולי אפילו יותר, כי נדל"ן יכול לתת ערך מוסף בהגנה מפני אינפלציה (כשהתשואה עולה על שיעור האינפלציה)".

לדבריהם, הם לא פוסלים על הסף גם עסקאות נדל"ן באירופה, אלא בוחנים כל עסקה לגופה. ואולם, הם אומרים, "גם במציאות זו, בשוק האמריקאי יש כיום עסקאות והזדמנויות אטרקטיביות מאוד".

"כבר רואים ירידה של שליש בהיקף העסקאות"

גורם באחד הגופים המוסדיים אומר כי כל המוסדיים המושקעים בנדל"ן בארה"ב, שוקלים כעת את צעדיהם. "כולם 'מערבבים את הקלפים' ומנסים לחלק אותם מחדש כי הנחות העבודה משתנות. הריבית משליכה על עלויות המימון, עלויות הבנייה מתייקרות, ונוסף לכך יש אינפלציה והתייקרות שכר העבודה".

מרבית הגופים המוסדיים מושקעים בסגמנטים שונים של נדל"ן: משרדים, מסחר, לוגיסטיקה ומגורים, בפרט "מולטי פמילי". "בעיקרון, כל תחום הנדל"ן מוגן אינפלציה, כי השכירויות עולות", אומר אותו הגורם. "וזה יכול להגיע לרמה של מעל שיעור האינפלציה, כך שאתה מוגן. עם זאת, לא מעט שחקנים מודאגים מהעלייה בשיעור ההיוון (שיעור ההיוון משקלל את הסיכון - ה.מ), שמביאה למעשה לירידת ערך הנכסים.

"נכון להיום רואים כבר ירידה של שליש בהיקף העסקאות. אנחנו באמצע מהלך, וברגע שדברים יתייצבו כולם יגיעו לשיווי משקל מחדש וייראו מה הכי אטרקטיבי: סחיר מול לא סחיר, ארה"ב מול ישראל ומול אירופה, וברגע שזה יקרה נבין איפה אנחנו עומדים. היום, כדי לעשות עסקה בארה"ב, אני צריך להיות משוכנע שהיא עדיפה על פני דברים אחרים".

חברת ההשקעות בנדל"ן מיאמי תל אביב, מציעה השקעות ב"מולטי פמילי" ובמרכזים מסחריים בארה"ב בארבעה מוקדים: ניו יורק, מיאמי וושינגטון ויוסטון. ירון שיפוני, מנכ"ל החברה: "אני מרגיש שיש הרבה משקיעים שחווים כרגע את הנפילות הגדולות בשוק ההון, ומחליטים להוציא את הכספים שלהם משם ולהסיט אותם להשקעות בנדל"ן, שנתפס יציב יותר משוק ההון". לדבריו, הרווחיות של נכסים שנרכשו בעסקאות בריבית משתנה, ייפגעו. "את מרבית הפרויקטים הצלחנו לקחת בריבית קבועה, אבל הבנקים כיום כבר לא מאפשרים את זה", הוא אומר.

 ירון שיפוני, מנכ''ל מיאמי תל אביב השקעות נדל''ן / צילום: סמדר כפרי

אתם שומעים חשש מצד המשקיעים?
"חד משמעית כן. הרבה מעדיפים להישאר על הגדר, ואנחנו הרבה יותר זהירים בהשקעות שלנו. לא נכנסים לכול פרויקט, ועושים הרבה יותר בדיקות לפני".

כך למשל, מספר שיפוני, רגע לפני חתימת עסקה לרכישת בניין של 47 יחידות דיור בניו יורק, הם נסוגו. "זו עסקה שאנו עובדים עליה כבר חצי שנה. התוכנית היא להרוס את הבניין ולבנות חדש במקומו. הכול הסתדר ועשינו את כל הבדיקות, אבל אז קיבלנו הודעה שהמימון הולך להשתנות, והחלטנו כרגע להקפיא את הפרויקט".

בפרויקט אחר של הקבוצה, ביוסטון, שני משקיעים היו אמורים להשלים מימון חסר לפרויקט, בסדר גודל של 300 אלף דולר, אבל נסוגו. שיפוני: "הם מאוד אהבו את העסקה, אבל הם הרגישו שהם לוקחים סיכון שמבחינתם קצת גדול לתקופה הקרובה. זו תקופה מאתגרת עבורם". במקומם, מספר שיפוני, הם הכניסו משקיעים אחרים שלהם הם כבר נדרשו לתת תנאים משופרים וביטחונות גדולים יותר.

למרות כל אלה, הוא אומר, הוא לא רואה בינתיים ירידה בהיקף הרכישות של נדל"ן. "עדיין השיא נשבר כל הזמן, גם ברמות המחירים וגם במספר העסקאות".

"'מולטי פמילי' כהגנה מפני האינפלציה"

יריב פז, הבעלים של פז גרופ המתמקדת בהשקעות ב"סינגל פמילי" בארה"ב, מעריך שתהיה ירידה, אך לא דרמטית. "בתים נמכרים בתוך זמן קצר. למרות העלאת הריבית, אנו עדיין בסביבת ריבית נמוכה. זה לא שאם אתמול היו 100 מתעניינים בנכס, היום יהיו אפס. יהיו פחות, אבל לא אפס. דווקא השיח הוא שהעלאת הריבית היא דבר מבורך, כי אולי זה ימתן את המחירים, שהגיעו לממדים לא נורמליים".

 יריב פז, בעלי פז גרופ, חברה להשקעות נדל''ן / צילום: אייל פישמן

פז משקיע ב"סינגל פמילי" ברוצ'סטר, בניו יורק, בפלורידה, בשיקגו ובקליבלנד. "אי אפשר להתעלם מזה שהכסף נהיה יותר יקר, ומאחר שהמימון יותר יקר, זה יתגלגל על השוכרים. אנשים גם הרבה יותר מחושבים. אם עד היום המחשבה הייתה: 'בוא נקנה, זה יעלה', היום כבר חושבים אחרת. במידה מסוימת, מה שקורה עם הנדל"ן, זה כמו הביטקוין, רק בלי התיקון".

ירון שמש, שותף מייסד של פריים אקוויטי NYC, המשקיעה בניו ג'רזי, בניו יורק ובפלורידה, מעריך שהשינויים האחרונים עלולים להוביל למצב של סטגפלציה, כלומר - קיפאון כלכלי המלווה באינפלציה.

 ירון שמש, מנכ''ל פריים אקוויטי / צילום: רועי רוחלין

לדבריו, "המצב הזה יביא לירידה במחירי ה'סינגל פמילי', ולעלייה במחירי השכירויות, מאחר שהמון קונים פוטנציאליים של הבתים הפרטיים יעדיפו לשבת על הגדר תחת ההנחה שמחירי הבתים יירדו, ו/או לא יהיו מוכנים לשלם את מחיר המימון הגבוה עבור הקנייה הזו, ולכן הם ייאלצו להשכיר. זה יעלה את ההכנסה מהשכירויות בתחום ה'מולטי פמילי'.

"'המולטי פמילי' זו ההגנה הכי טובה מפני האינפלציה, כי החוזה מתחדש כל שנה, כך שהעלאת שכר הדירה למעשה תפצה על התייקרות המימון".

אתה נתקל במשקיעים שנמנעים מלקנות נדל"ן עכשיו ומחכים שהמחירים יירדו?
"יש כאלה. מצד שני, מה הם יעשו עם הכסף? עד שהמחירים יירדו, יכול לקחת זמן, ובינתיים הכסף נשחק, בגלל האינפלציה".

שמש מעריך גם שבטווח הקצר יהיה מחסור במוכרים של ה"סינגל פמילי", שכן בעלי בתים ששקלו למכור ולשדרג לנכס טוב יותר, יימנעו מלעשות את הצעד, שכן המהלך הזה יהיה יקר יותר עבורם כעת.

לדבריו, "הם עשו ריפייננס על הבתים שלהם בשנים האחרונות, והריבית שהם משלמים היא בסביבות ה־3%, לכן הם מעדיפים לדחות את המכירה על מנת לשמור על הריבית האטרקטיבית שיש להם על הבית הקיים עד יעבור זעם".

תופעה נוספת שהוא צופה היא יציאה מניו יורק לעבר מדינות "חגורת השמש" בארה"ב, כמו פלורידה וטקסס. "בפלורידה, למשל, יש הרבה פחות מגבלות מבחינת הבנייה, שכר העובדים נמוך יותר, וחוקי הדיור פחות נוטים לטובת השוכר, כמו שקורה בניו יורק".

הוא עצמו מתמקד בשנים האחרונות בפלורידה, וממעט בעסקאות בניו יורק. "אני לא יכול לבנות היום בניו יורק עם חוקי הגנת הדייר הנוקשים, עלויות הבנייה הגבוהות, חוסר הרגישות מצד העירייה ליזמים, ותוספת של ריבית הנושקת ל־6%", הוא אומר.