הצמדת חוזי השכירות למדד תגן על דירוג חברות הנדל"ן המניב?

חברות הנדל"ן המניב בישראל עשויות לצלוח את הפגיעה הצפויה כתוצאה מהאינפלציה ומהעלאות הריבית, הודות להצמדה של חלק מחוזי השכירות שלהן למדד - כך מעריכים בחברת דירוג האשראי מידרוג. ביום שני יפרסם בנק ישראל את החלטתו לגבי גובה הריבית במשק, לאחר שתי העלאות חדות ומהירות שביצע מוקדם יותר השנה. בחברת דירוג האשראי מעריכים כי למרות שההעלאות פוגעות בשווי נכסי חברות הנדל"ן המניב, דירוג האשראי שלהן לא צפוי להיפגע.

גובה הריבית בישראל עומד ערב ההחלטה הבאה של בנק ישראל על 0.75%. הוא הושפע הלכה למעשה מהעלאות הריבית הנחושות שביצע נגיד הפדרל ריזרב ג'רום פאוול לצד בנקים מרכזיים נוספים בעולם. צעדים אלה נועדו לצנן את האינפלציה הגואה בכלכלות המערב בשנה החולפת. במידרוג ציינו כי ב-12 החודשים האחרונים עמדה האינפלציה בישראל על 4.1%, שיעור נמוך משמעותית מזה שנרשם בארה"ב ובגוש האירו.

במידרוג ציינו כי הנגישות של חברות הנדל"ן המניב בישראל לאשראי זול יחסית, באמצעות שוק החוב הקונצרני, הייתה גבוהה מאוד בשנים האחרונות - לרבות במהלך תקופת הקורונה. נגישות זו אפשרה להן למחזר חובות בעלויות מימון נמוכות יחסית, ובמקביל להצטייד במזומנים. מגמה זו, ציינו בחברת הדירוג, נמשכה עד לפתיחת המרווחים (פער התשואות בין אג"ח קונצרניות לממשלתיות) לאחרונה.

לכן העריכו שם, כי "למרות פתיחת המרווחים ושחיקה בגמישות הפיננסית של החברות, רמת המרווחים הנוכחית, הנזילות שבידי חברות הנדל"ן ומבנה לוח הסילוקין, מצביעים על נגישות לשוק ההון עבור מרבית החברות, כתלות בפרופיל האשראי".

היקף חוב האג"ח של חברות הנדל"ן המניב הבורסאיות, כולל החברות עם פעילות מניבה בחו"ל, עומד כיום על כ-110.6 מיליארד שקל. כ-83% מתוכו צמודים למדד ובמח"מ (משך חיים ממוצע) משוקלל של כ-4.4 שנים. מנגד, ישנה השפעה מאזנת שנובעת מכך שחוזי השכירות בחלקם צמודים גם הם למדד.

הצמדת השכירות תקזז עלייה בעלויות מימון

וכך, למרות שהעלייה באינפלציה יחד עם העלאות הריבית צפויות להביא לעלייה בעלויות המימון של חברות הנדל"ן המניב, בטווח של שנה קדימה, בחברת הדירוג מעריכים כי ההשפעות הללו יתקזזו למול עלייה בדמי השכירות, שנובעת מהצמדת חלק מהחוזים למדד המחירים לצרכן, כאמור. לכן ציינו במידרוג, כי הם אינם צופים השפעה שלילית על תזרימי המזומנים של החברות.

בחברת הדירוג הוסיפו כי העלאת ריבית עשויה להוביל לעלייה בשיעורי ההיוון לנכסי החברות ולפגיעה בשווי הנכסים בישראל. שיעור ההיוון הוא שיעור הריבית, או שיעור התשואה, שבאמצעותו מהוונים סדרה של תשלומים עתידיים לערך נוכחי יחיד, שהוא שווי הנכס. ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, יורד ערכם הנוכחי של התשלומים העתידיים וכך יורד גם שווי הנכס. כך, שעלייה בשיעורי ההיוון מקטינה את שווי הנכסים. עם זאת, מציינים במידרוג כי ערכי ההיוון בספרים הם שמרניים ומתונים יותר מהערך שבו בוצעו העסקאות האחרונות. כך שיש מרווח מספק בין מה שקרה בפועל בשוק למה שמתואר בדוחות הכספיים. המרווח הזה, בישראל, תומך להערכת מידרוג בכך שלא צפויה השפעה משמעותית של עלייה בשיעורי ההיוון על דירוגי החברות המדורגות.

יחד עם זאת, הסיכון האפשרי להאטה כלכלית עולמית בשנה הקרובה כן מהווה להערכת מידרוג איום על חברות הנדל"ן המניב בישראל, בטווח הקצר-בינוני. זאת לאור חשיפה לא מבוטלת של ענף המשרדים להייטק הישראלי, שתרם רבות לדהירת דמי השכירות בשנתיים האחרונות. ענף ההייטק שעלול להיות מושפע מההאטה בכלכלה, כן מהווה גורם סיכון מסוים לחברות הנדל"ן המניב.