המשכנתאות יתייקרו, היזמים ישלמו: בענף הנדל"ן צריכים להתרגל למציאות חדשה בצל עליות הריבית

אל תטעו: ריבית בשיעור של 1.25% היא עדיין ריבית מאוד נמוכה. רחוקה אמנם מאוד מריבית שפל של 0.1% ששררה פה במשך כמעט שש שנים עד אפריל האחרון (עם קפיצה קטנה באמצע ל-0.25%), ועדיין ריבית נמוכה בכל קנה מידה היסטורי. ודאי לא כזו שמרחיקה את כל המשקיעים החוצה ושולחת את כולם להעדיף פיקדונות חסרי סיכון (או סתם גוזרת עליהם חיים ללא מינוף מסוכן וללא הלוואות מטורפות). בריבית של 1.25%, לא מעט יזמים רעבים עדיין נוטלים הלוואות זולות יחסית ויוצאים לחפש מציאות בשוק. בריבית של 1.25%, לא מעט מחוסרי דירה עדיין רצים לקנות אחת, גם אם המשכנתה התייקרה להם במאות שקלים.

אבל יש גם צד שני. זה לא בהכרח גובה הריבית הנוכחית, אלא המגמה המאוד נחושה של הבנקים המרכזיים ברחבי העולם, ובנק ישראל בסה"כ מחרה אחריהם, להמשיך בייקור הכסף. רק לפני כחודש העריכו בבנק ישראל שהריבית תעמוד על 1.5% בעוד שנה, וכעת כבר מדברים שם על תחזית שנתית ל-2.75%. וכשמחיר הכסף עולה, הביקושים בהכרח צונחים.

ענף הנדל"ן יוכיח: אחרי תקופה ארוכה מדי ללא חסמי כניסה בשוק הנדל"ן הרותח - שנים שבהן יזמים שזה מקרוב באו יכלו לשלם כל מחיר לקרקע, כי הבנקים וגורמים חוץ בנקאיים נתנו להם הלוואות נדיבות וזולות ככל שיחפצו. שנים שבהן רוכשי דירות יכלו ליטול משכנתאות נדיבות וזולות ככל שיחפצו, כשגם את השלמת ההון העצמי היה להם מאוד פשוט וזול לגייס בשוק - משקולת הריבית מוכרחה ללא ספק להאט את הגלגל שיצא משליטה במשך יותר מדי שנים. היא תרחיק ממנו הרבה מאוד שחקנים, מרצון או מאונס, ואולי סוף סוף תחזיר הרבה יותר שפיות לשוק. די להביט במה שקורה בחודשים האחרונים בבורסה, בין השאר בהובלת יזמיות הנדל"ן שסוחבות על הגב חובות עצומים ומאבדות את אמון המשקיעים. ככה זה כאשר החובות עולים פתאום כסף, ויש חשש אמיתי שתזרים המזומנים - תזכרו את הפרמטר הכל כך קריטי הזה, לא יוכל לשרת את אותם חובות כבדים.

הלחץ עובר ליזמים

את השינוי אפשר כבר להרגיש בשוק בשבועות האחרונים, גם כשהריבית עמדה "רק" על 0.75%. לפני שבוע הושלמה למשל העסקה למכירת בית רומנו בדרך יפו בתל אביב לחברת וייבוקס ( YBOX ) הציבורית, שגייסה לשם כך חוב מהציבור, בריבית של 4.9% מעל ריבית בנק ישראל. עד כמה מדובר בריבית חריגה? כשנסגרה העסקה, בתחילת מרץ 2022, חברות נדל"ן כאלו גייסו חוב בריבית של 3% בממוצע מעל ריבית בנק ישראל. ואז, ריבית בנק ישראל גם עמדה בסה"כ על 0.1% - פחות מ-10% מהריבית הנוכחית. 4 חודשים קדימה - ריבית בנק ישראל עומדת על 1.25% והמרווח ממנה כבר קפץ ל-4.9% - 6.15% ריבית, לעומת 3.1%. וזוהי ריבית שכבר לא בקלות ניתן לשלם בעזרת התשואה הממוצעת שמספק בישראל הנדל"ן המניב (מסחר או משרדים). למעשה, על כל 100 מיליון שקל חוב (ובית רומנו נקנה תמורת 379 מיליון שקל), מדובר בתוספת שנתית של יותר מ-3 מיליון שקל למלווים. ועם כל הכבוד, לא בטוח שאפשר עדיין לחזור על המנטרה השחוקה של היזמים: "נגלגל את ההתייקרות אל הקונים", הלחץ ללא ספק עבר ליזמים.

כדאי להפנים את המספרים הללו, לפני שמתחילים לבלבל אותנו עם איומים על כך שהמשכנתאות מתייקרות ושבנק ישראל הוסיף כביכול עוד משקולות על כתפי המשפחות האומללות. אם יש טענות לבנק המרכזי, כדאי שהן יתמקדו דווקא בהוזלת הריבית לאורך העשור האחרון, ופחות בהחזרת השפיות לשיעור הריבית.

נכון, יהיה קשה יותר לשלם מעתה את המשכנתה, ודאי כשכ-40% מהמשכנתאות צמודות לריבית בנק ישראל שהתייקרה כעת בעוד חצי אחוז, אבל לפני הכל - העלאות הריבית מייקרות את מחיר הכסף, והן בהכרח יגרמו לרוכשי דירות מחד, ולרוכשי הקרקעות מאידך, לחשוב יותר מפעם אחת לפני שהם יקפצו וישלמו כמעט כל מחיר על כל דירה או קרקע שיוצאת לשוק. במקביל, רבים ממי שכבר קנו קרקעות ונכסים במחירים מפולפלים, עם הלוואות שהולכות ומאמירות ביחד עם העליות באינפלציה ובריבית, הרבה יותר מודאגים כרגע ממחיר החוב שנטלו.

וכשאלה פני הדברים, הדרך לשינוי מגמה נראית די בברור. בכל מקרה, בהעדר ממשלה שצריכה להגדיל את ההיצע כדי לטפל במחירי הנדל"ן, ובהעדר ממשלה שצריכה לדאוג לתשתיות לעתיד המדינה (באמצעות קידום המטרו למשל), נשאר רק בנק ישראל, שמקטין את הביקושים ומרגיע את הקונים בשוק ואת יוקר המחירים, בנדל"ן ובכלל, בתקווה שההאטה או חלילה מיתון לא יכו בנו חזק מדי.