חלופת שקד אושרה: מתי היא תצא לדרך, ומה יהיה על תמ"א 38?

אחרי שנה של מאמצים לא פשוטים מצד שרת הפנים איילת שקד וגורמי התכנון שמסביב, אושרה בשבוע שעבר בקריאה שנייה ושלישית חלופת שקד לתמ"א 38, שתחליף את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. אומנם נכתב כבר לא מעט על התוכנית, אך השינויים האחרונים - גם במועד תפוגתה של תמ"א 38 עצמה - דורשים סדר נוסף בעניינים. גלובס עונה על השאלות החשובות סביב התוכנית, לקראת החלתה בשטח.

מה בעצם מציעה חלופת שקד?

החלופה מציעה כמה עקרונות מרכזיים:
● עידוד התחדשות עירונית במתווה הריסה ובנייה - שמאפשר תוספת של עד 400% זכויות בנייה
● אפשרות להתחדשות עירונית גם במתווה חיזוק ותוספת (בדומה לתמ"א 1/38), שבמסגרתו ניתן יהיה לקבל עד 200% זכויות בנייה
● אפשרות להרחבת תוספת זכויות הבנייה עד ל־550%, בצו שרת הפנים
הקצאת שטחי ציבור בשטח הפרויקט, כחלק מהוראות החוק
● קידום "תוכנית + היתר" - האפשרות להגיש בקשה להיתר עוד בשלב אישור התוכנית להפקדה
● אפשרות להעניק היתר לתוכנית גם אם הוגש ערר לגביה - כל עוד לא מדובר בצעד בלתי הפיך מבחינת התוכנית.

מה הם ההבדלים המרכזיים בהשוואה לתמ"א 38?

"החלופה באה לתקן את כל מה שהיה בעייתי בתמ"א 38, ואני מקווה שהיא תצליח בכך", אומרת עו"ד דנה בירן, שותפה ומובילת תחום ההתחדשות העירונית במשרד מ. פירון ושות'. "על פניו היא נראית מבטיחה, שכן היא מציעה אלטרנטיבה לתמ"א 38 מבחינת התחדשות בניין בודד, אך אני מתקשה להאמין שהיא תעזור בפתרון הבעיה העיקרית: הבירוקרטיה. לדעתי היא תקשיח אותה עוד יותר".

 דנה בירן / צילום: סטודיו תומאס

"החלופה עוסקת בדברים הנכונים, ושמה את האצבע על הרבה מאוד מהבעיות האינהרנטיות של הוורסיות הקודמות של תמ"א 38", מוסיף אדריכל יובל יסקי, מבעלי משרד יסקי אדריכלים. "כך למשל ההעדפה המובנית להתחדשות מתחמית, ותוספת הזכויות שהיא נותנת. גם התוספת של שטחי הציבור לפרויקטים נכונה - מדובר בניסיון להתמודד עם בעיה גדולה שהתמ"א יצרה, ודאי במקומות שמראש אין בהם מספיק שטחי ציבור. גם הניסיון 'לדחוס' את לוחות הזמנים, הן מבחינת תוכנית והיתר והן מבחינת מתן היתר למרות הגשת ערר - מדובר בכוונה ובמחשבה טובה".

"התיקון במהותו מקנה לוועדה המקומית סמכויות רבות", מוסיף עו"ד אלדר אדטו, ראש מחלקת נדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה. "קביעת והגדלת נפחי בנייה עד 400%, קביעת מטלות ציבוריות, הפקעת שטחים ובמקרים מסוימים גם אישור תוכנית הסותרת תוכנית כוללת אשר חלה על אותו תא שטח.

"נוסף על כך הוא מאפשר לה להעניק לפרויקט תמריצים כדוגמת פטור מהיטל השבחה עבור כל ההשבחה שנוצרה מהתוכנית, והגדלת השטח המאושר לבנייה בהתאם למטלה ציבורית נדרשת, אם יש כזו. לאחר יישום התיקון הליך התכנון יהיה קל יותר וברור יותר, וייתכן שאף מהיר יותר, בעזרת תיקון תקנות שיאפשרו הגשת בקשות להיתרי בנייה לעמידות בפני רעידות אדמה במסלול מהיר".

מהו בעצם העיקרון של "תוכנית + היתר"?

מדובר בסעיף שמנסחי התוכנית מגדירים תקדימי, ומטרתו כאמור לקצר את לוחות הזמנים בכל פרויקט, עד לאישורו. כיום הפרויקט מתקדם בצורה ליניארית: כל אחד משלבי התוכנית - החל בהכנת התב"ע (תוכנית בניין עיר), דרך אישור הפקדה והפקדה ועד לאישור ומתן תוקף, שרק אחריהם אפשר להגיש בקשה להיתר בנייה - נעשים כיום אחד אחרי השני, ולא במקביל.

הסעיף החדש מאפשר להגיש בקשה להיתר עוד לפני הפקדת התוכנית, בשלב החלטה להפקדה, וזאת כדי לאפשר התקדמות במקביל, הן מבחינת התכנון (עד למתן תוקף) והן מבחינת הרישוי (עד לקבלת ההיתר).

"יש כאן חיסכון משמעותי בזמן", אומר אדריכל יסקי, "כי בין ההחלטה להפקדה להפקדה, ומשם אל מתן התוקף, עוברים חודשים ארוכים. השאלה היא איך זה יעבוד: צריך לזכור שלאחר ההפקדה יכול הציבור להגיש התנגדויות, וכאן ההיתר ניתן לפני ההפקדה, ולא ברור מתי יוכל הציבור להשמיע את קולו. כמו כן, מדובר בסיכון מסוים ליזם, לכאורה, משום שהוא מגיש בקשה להיתר בשלב שבו התוכנית עוד עשויה להשתנות. הרצון והכוונות של הסעיף הזה טובים, אבל לא ברור איך זה ייפתר בפועל".

 יובל יסקי / צילום: לילך הולצר

מתי התוכנית תצא לפועל באופן מעשי?

כדי ליישם את התוכנית בפועל נדרש להתקין תקנות - אשר פורטות את לשון החוק לסדר פעולות בשטח. לחוק תקנות רבות, ולפי הצעת החוק שאושרה בשבוע שעבר הן יותקנו בתוך ארבעה חודשים מיום אישור החוק, בדגש על סעיף "תוכנית + היתר". תחילתו של סעיף זה נקבעה לשישה חודשים מיום אישור החוק.

האם אפשר עדיין לקדם פרויקטי תמ"א 38?

כן. ראשית נזכיר כי מנכ"לית מנהל התכנון, דלית זילבר, הבהירה לפני כשנה וחצי כי כל בקשה להיתר בנייה במסגרת תמ"א 38 שתוגש עד לתאריך תפוגת התוכנית, תיכנס לדיון ותטופל בוועדות התכנון הרלוונטיות. באפריל האחרון הודיעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי התמ"א תוארך עד אוקטובר 2023, כלומר למעוניינים להתקדם במסגרת תמ"א 38 ולא במסגרת חלופת שקד נותרה עוד כשנה וחצי להגיע עד לשלב הגשת הבקשה להיתר.

לצד זה נזכיר כי כל רשות מקומית זכאית להודיע כי היא מעוניינת שהוראות התמ"א ימשיכו לחול בתחומה לתקופה נוספת, עד 18 במאי 2026. רשויות שמעוניינות בכך צריכות לפרסם הודעה על כך עד מאי 2023.

זה אומר שהחלופה והתמ"א יפעלו זמן מסוים במקביל?

אכן. לאורך "תקופת המעבר", עד לסיומה הרשמי של תמ"א 38 ובזמן שהתקנות לחלופה כבר יהיו בתוקף, יוכלו המעוניינים לבחור אם ליישם התחדשות בבניין או במתחם שלהם באמצעות תמ"א 38 או באמצעות חלופת שקד. כאמור, מי שלא יספיק להגיש בקשה להיתר עד אוקטובר 2023 ושאינו גר ברשות שהאריכה את תוקף התמ"א, יוכל לקדם פרויקט התחדשות עירונית בניינית רק במסגרת חלופת שקד. לצד זה, כמובן, ניתן גם היום לקדם התחדשות עירונית מתחמית במסגרת מסלול פינוי־בינוי.

אילו נושאים בנוגע לחלופה טרם הושלמו?

ישנן שתי סוגיות מרכזיות בנוגע לחלופת שקד שחקיקתן תמתין לממשלה הבאה: הטבות המס והפרק הקנייני. הטבות המס, אשר אמורות להיות דומות לאלו שנהוגות בתמ"א 38, אמורות להציע הטבות הן במס שבח והן במע"מ על שירותי בנייה, בפרויקטים שיקודמו במסגרת החלופה. עניין זה מצריך חקיקה חדשה, ומקודם על ידי רשות המיסים.

הנושא השני, ה"כבד" יותר, הוא הפרק הקנייני של החלופה - הפרק שאמור להסדיר את נושאי הקניין הקשורים בשטחים הציבוריים שיוקמו בכל פרויקט במסגרת החלופה, כולל נושא אחריות התפעול של שטחים אלו, תקופת הקניין ועוד. במטרה לזרז את השלמת החקיקה של הפרק התכנוני, ובשל מחלוקות רבות, הוחלט לפצל את החוק ולהוציא את הפרק הזה מהחוק שאושר. הממשלה הבאה תידרש, כנראה, להשלמת העניין בחקיקה נפרדת.