עלייה בריבית היא הזדמנות עבורן: הקרנות שרוצות להרוויח מקשיי המימון של יזמי נדל"ן

בחודשים האחרונים נרשמו העלאות ריבית חדות בארה"ב ובישראל, לנוכח ניסיונות הבלימה של האינפלציה המתגברת. הללו גרמו טלטלה בשווקים הפיננסיים, כולל זינוק בתשואות האג"ח, שצפוי לייקר את עלויות המימון של יזמים וקבלנים בענף הנדל"ן.

● להיחשף למימון מיזמי נדל"ן דרך הבורסה: בינתיים ההשקעה מאכזבת
● המוסדיים נוהרים: JTLV גייסה 2.1 מיליארד שקל לקרן נדל"ן שלישית | בלעדי

מי שמבקשות לנצל את מצוקת האשראי המסתמנת בענף הכי חם במשק בשנים האחרונות - לנוכח התייקרות גיוסי האג"ח בשוק ההון והקשחת מדיניות האשראי של הבנקים לענף הנדל"ן (בשל מגבלות בנק ישראל) - הן קרנות השקעה פרטיות, המתמחות בהשבחת קרקעות ונכסים, שנערכו מבעוד מועד לסוף עידן הריבית האפסית בשווקים.

שתי קרנות ההשקעה בנדל"ן הבולטות בישראל הן ריאליטי ו-JTLV, שגייסו עד היום בסך הכול כ-8 מיליארד שקל לפעילותן, בעיקר מגופים מוסדיים וממשקיעים פרטיים בעלי הון. לנוכח הגאות השוררת בשוק הנדל"ן המקומי הניבו השתיים בעשור האחרון תשואה שנתית דו-ספרתית נאה למשקיעים, כפועל יוצא של הגמישות בפעילותן ונזילותן הרבה, שאפשרו ניצול מהיר של הזדמנויות השקעה שהפכו בהמשך למימושים רווחיים. 

  

לרשותן יכולות להשבחת הנדל"ן במנעד אפשרויות רב, בין היתר בנכסים מניבים הסובלים מתמהיל נחות או מתפוסה נמוכה, בהסרת חסמים תכנוניים, בתוספת זכויות בנייה, בשינוי ייעודי בנייה ועוד. אופן ההשקעה שלהן נעשה בכמה דרכים, בהן רכישה סטנדרטית של נכס או השתלטות עליו באמצעות הלוואה, זיהוי חברות שנקלעו למשבר תזרימי או למגבלות פעילות ועוד.

מנגנונים שיבטיחו השתתפות ברווחי הפרויקטים

כעת, על רקע עליית הריבית והקשחת מדיניות האשראי של הבנקים, מזהות קרנות הנדל"ן הזדמנות חדשה, ומבקשות לרתום את הניסיון והקשרים שבידיהן לטובת העמדת מימון ליזמי נדל"ן, בריביות נמוכות יחסית לאלו שניתן לגייס בשוק האג"ח או בבנקים, אך עם מנגנונים שיבטיחו להן השתתפות ברווחי הפרויקטים.

כך, קרן ריאליטי, שהוקמה בשנת 2008 בידי מיקי ורדי, לשעבר ראש רשות מקרקעי ישראל, בנו אסף ורדי ואוהד רוזן, השלימה מוקדם יותר השנה גיוס של 1.25 מיליארד שקל מגופים מוסדיים, לטובת קרן חוב שתעמיד הלוואות ליזמי בנייה למגורים. מאחורי קרן החוב, ריאליטי מימון, עומדים שלושת השותפים הוותיקים, משה הרדי (שותף מנהל), ואליהם הצטרף שותף נוסף, יוני מיחאוי.

קרן החוב של ריאליטי, בניגוד לפעילות המסורתית של רכישת נכסים וקרקעות והשבחתם, עוסקת בהשלמת הון עבור קבלנים. אם במסגרת פעילותה המסורתית רכשה ריאליטי נכסים כבית העיתונאים בתל אביב, קניון ארנה בהרצליה או בית המכס ביפו, הרי שפעילות החוב מכוונת לצורך שהולך וגובר בקרב חברות הבנייה, שעלולות לסבול ממחנק מימון לנוכח הריבית המטפסת. קרן החוב החדשה תעמיד לאותן חברות הלוואות, ונוסף על תשלומי הריבית תגבה מהן "אפסייד" בדרך של השתתפות ברווחי הפרויקטים.

עד כה הספיקה קרן החוב של ריאליטי להעמיד אשראי בהיקף מצטבר של 200 מיליון שקל בארבע עסקאות, שאחת מהן דווחה בגלובס לפני מספר שבועות: יזמית הבנייה חנן מור  גייסה מהקרן 75 מיליון שקל לצורך הקמת מגדל בגבעתיים. ריאליטי יצרה עבור מור אלטרנטיבה למימון משוק ההון, בדרך של מנגנון השתתפות ברווחים - 10% מרווחי ההשבחה העתידיים של הקרקע שעליה יוקם המגדל ישולמו לריאליטי.

 חנן מור מנכל חברת חנן מור / צילום: איל יצהר

ההשתתפות ברווחים אפשרה לריאליטי להעמיד למור הלוואה בריבית המוערכת ב-5.5% להלוואה שהעניקה, בעת שנראה היה כי המרווחים בין תשואות האג"ח הקונצרניות לחוב הממשלתי הולכים ומתרחבים. מאז נרגעו מעט הרוחות. היום למשל עומדת התשואה של חנן מור באג"ח הארוכה יותר (י"ד ) על 6.2%, כאשר באמצע יוני כבר נגעה ב-7.6%.

לדברי סמנכ"ל הכספים בקרן ריאליטי, עידו בלכר, ההחלטה על הקמת קרן החוב התקבלה הרבה לפני השינוי בריבית, ונבעה בעיקר מרצון לנצל הזדמנויות נוספות בענף: "פעילות הליבה של ריאליטי הייתה השבחת נדל"ן בישראל. בשנתיים האחרונות ראינו שיש המון עסקאות טובות בשוק שלא מתאימות לזרוע האקוויטי, שעוסקת באותה פעילות השבחה".

מה הסיבות לעלייה בביקוש לחוב?
"יש רגולציה חזקה שנוגעת לאשראי שמעמידים הבנקים - במיוחד בתחום הנדל"ן. הבנקים הפכו סלקטיביים במתן מימון, וזה נותן דחיפה לשוק החוץ-בנקאי", אומר בלכר. לדבריו, פעילות החוב של ריאליטי מתאפיינת גם במועד שבו מוענק המימון. הוא מציין כי "בניגוד לרוב השוק החוץ-בנקאי בתחום, שמגיע משלבי היתר בנייה ומעלה, אנחנו מנתחים עסקאות בשלבים המוקדמים, שנוגעים בקרקעות שהולכות לשינוי תב"ע ורכישתן.

"הקרן עוסקת בהשלמת הון ליזמים, אנחנו נכנסים בשכבה שהיא מעל הבנק (הלוואת מזנין). אנחנו נקבל תמיד שעבוד שני על הקרקע יחד עם עוד ביטחונות. בראייה שלנו אנחנו נעדיף להחליף את שותפים במיזם (אם הקבלן נקלע לקשיים, ח' ש') מאשר לשמש רק כגוף מממן. זאת הסיבה שהמודל שלנו מציע ריבית יחסית בסיסית ולא גבוהה עם מנגנון להשתתפות ברווחים".

לאיזה תחום אתם מתכננים להעמיד את מימון?
"אנחנו צופים שרוב העסקאות של הקרן יהיו בתחום המגורים. אנחנו מסתכלים בעיקר על תחום ההתחדשות העירונית, משום שזה תחום פחות מסוכן ורוב הפעילות בענף ממוקדת במגורים כיום".

אלקטרה נדל"ן: "הקרן לנו הפכה לקרן הזדמנותית"

את מה שעושה קרן החוב של ריאליטי בישראל, עושה זה זמן בארה"ב חברת אלקטרה נדל"ן , שבשליטת קבוצת אלקו של משפחת זלקינד, המתמקדת בניהול קרנות העוסקות ברכישה ותפעול של מקבצי דיור (מולטי-פמילי) בארה"ב. בשנת 2020 הקימה אלקטרה נדל"ן את קרן החוב הראשונה שלה, שהשלימה גיוס של 285 מיליון דולר.

הקרן של אלקטרה נדל"ן מעמידה אשראי לרוכשי מקבצי דיור ומאפשרת להם לבצע השלמת הון, תוך השתתפות ברווחים. היא כבר הספיקה לרשום מספר מימושים של נכסים, כאשר התשואה המינימלית שנקבעה בהם עמדה סביב 12%, בעוד שבפועל הושגה תשואה גבוהה הרבה יותר של 15% עד 33%.

 נכס של אלקטרה נדל''ן ביוסטון / צילום: באדיבות החברה

לאחר שקרן החוב הראשונה שלה מימנה רכישת מקבצי דיור ב-47 עסקאות, בסכום של 282 מיליון דולר, נמצאת אלקטרה נדל"ן בימים אלה במהלך לגיוס קרן חוב שנייה, כאשר סך התחייבויות ההשקעה כבר נאמד ב-182 מיליון דולר, ובכוונתה לגייס עבורה בסך הכול חצי מיליארד דולר.

"לאור מה שקורה בשוק ההון, קרן החוב השנייה שלנו הפכה לקרן הזדמנותית", אומר מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, אמיר יניב. לדבריו, "הבנקים בארה"ב משנים מעט עמדות ביחס לשחקנים שהם יותר קטנים. הם דורשים רמת מינוף נמוכה יותר ממה שהיו מצפים לראות ביום רגיל. לכן אותם שחקנים שרוצים להשלים עסקת רכישה של מקבצי דיור, נדרשים להביא יותר הון מהבית. שם אנחנו נכנסים לתמונה (הלוואה להשלמת הון, ח"ש). המשמעות היא שקרן החוב שלנו תקבל פיצוי יותר גבוה ברמת מינוף נמוכה יותר לקרן".

JTLV: תשואה של פי 2 על ההשקעה באלעד

מי שטרם נכנסה לתחום החוב היא קרן JTLV, שהוקמה בשנת 2011 על ידי עמיר בירם ושותפים נוספים. לאחרונה הושלם גיוס של קרן שלישית בהיקף של 2.1 מיליארד שקל. עם זאת, עסקה שהשלימה בחודש שעבר יכולה ללמד על הדרך שבה יודעות קרנות השקעה פרטיות לנצל הזדמנויות הנובעות ממצוקה שאליה נקלעים יזמי נדל"ן.

קרן JTLV2, שהחלה לפעול ב-2019 וששותפיה כוללים מלבד בירם גם את שלמה גוטמן ואריאל רוטר, רכשה זמן קצר לאחר פרוץ מגפת הקורונה את השליטה בחברת הבנייה אלעד מגורים החדשה, המקימה אלפי יחידות דיור, מידי יצחק תשובה, בתקופה שבה נקלעה קבוצת דלק שבשליטתו למצוקה תזרימית על רקע קריסת מחירי הנפט.

 השותפים בקרן, מימין: אריאל רוטר, עמיר בירם ושלמה גוטמן / צילום: שרון גבאי

במאי 2020 רכשה JTLV2 מידי תשובה 70% ממניות אלעד מגורים החדשה, ובהמשך מימשה אופציה להגדלת החזקותיה - תמורת כרבע מיליארד שקל בסך הכול.

לאחרונה השלימה JTLV2 מהלך למיזוגה של אלעד עם חברת היזמות הבורסאית אחים דוניץ , תוך שהפכה לבעלת השליטה בחברה הממוזגת. כתוצאה מהמיזוג קיבלה 2 JTLV מניות אחים דוניץ בשווי של 460 מיליון שקל שמשקפות לה תשואה של כמעט פי שניים על ההשקעה באלעד מגורים, בתוך שנתיים בלבד.