קידום התחדשות עירונית מחייב הגמשת זכות הקניין

הכותב הוא לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים

פרופ' חיים זנדברג טוען שהרשויות כולן עשו יד אחת, כל אחת מטעמיה היא, במעין מעגל אינטרסים הלוחץ על הדייר בפרויקט פינוי בינוי להצטרף לעסקה לא הוגנת, מקפחת, שלמעשה מהווה הפקעה ללא פיצוי הולם, ובכך אף גורמת לפגיעה חוקתית בזכות הקניין המוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

טענה לפגיעה חוקתית היא טענה קשה המחייבת התייחסות. מבחני הפגיעה החוקתית כפי שנקבעו בפסיקת העליון מצריכים שורה של בדיקות בטרם תוכר פגיעה כזו. בין היתר, יש לאתר את הפגיעה עצמה, ואם נמצאה פגיעה שכזו, יש לבחון אם היא מידתית אם לאו. בהקשר של דיני ההתחדשות העירונית, הפגיעה בזכות הקניין עלולה להיגרם בשל חיוב הדייר הסרבן להצטרף לעסקה שהוא אינו מעוניין בה. חיוב זה פוגע במה שקרוי "זכות הווטו של הקניין" - הזכות של בעלים שלא למכור את הנכס שלו.

אלא שהטענה החוקתית עוסקת בתמורה, לא בעצם החיוב להתקשר בעסקה. זאת ועוד, גם אם צודק פרופ' זנדברג והתמורה המקובלת בשוק אינה הוגנת, הרי שאין הכרח כי תנבע מכך פגיעה בדייר - לא חוקתית ולא אחרת - שכן לפי החוק, לא ניתן לכפות על דייר סרבן להצטרף לעסקה אלא רק לאחר פנייה לבית המשפט. אם ישכנע הסרבן את בית המשפט כי התמורה שהוא עתיד לקבל נמוכה מדי ואינה הוגנת, סירובו יהפוך לסירוב מוצדק, ביהמ"ש לא יכפה את העברת הזכויות, ולא יעזרו טיעוני היזם שכך מקובל ונהוג.

לפן הקנייני השפעה דרמטית על התכנון

פרופ' זנדברג מבקש להציע שורה של תיקונים לפגיעה החוקתית הנטענת, וראוי להתעכב על שניים מהם. התיקון הראשון הוא ביטול תקן 21 או למצער מניעת השפעה שלו על הליכי התכנון. לפי הצעה זו יש להפריד את התכנון מהקניין, להתקדם תכנונית עם פרויקטים של פינוי ובינוי ללא קשר לשאלת התמורות לדיירים, אשר תגיע לאחר אישור התוכנית.

הצעה זו בעייתית היא, שכן בפרויקטים אלה יש לפן הקנייני השפעה דרמטית על התכנון. למען האמת, תקן 21, שהתמורות המופיעות בו כלל אינן מחייבות, נולד מתוך מצוקה של מוסדות התכנון, אשר נדרשים לא רק לקדם תכנון טוב, אלא לבחון גם את ישימותו ואת הסיכוי להתממשותו.

פתרון נוסף שמעלה פרופ' זנדברג נוגע להתגברות על זכות הווטו של בעל הקניין. לפי ההצעה תצומצם האפשרות להתגבר על התנגדות הדייר הסרבן רק למצב שבו הוא נוקט "ההתנגדות אסטרטגית", התנהגות שנועדה להעלות את התמורה שתשולם לו יחסית לדיירים האחרים.

לטעמי, אבוי לנו אם זו תהיה זו ההצדקה היחידה לכפיית העסקה על דיירים סרבנים. קיימות סיטואציות אחרות שמחייבות התגברות על זכות הווטו של הקניין בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובכלל זה מצבים שבהם דיירים סבורים באמת, בתמים ובטעות שמגיעה להם תמורה גבוהה יותר, דיירים שאינם מגיבים לפניות היזם, ודיירים שמסרבים לעסקה רק משום שהם מבקשים "להתיישן בשקט".

גם זכות הקניין של הדיירים שמבקשים למצות את זכויותיהם ולהשביח את נכסם ראויה להגנה, ואליה מצטרפים התועלות הקהילתיות הרבות שבהתחדשות העירונית, וההכרח להגביר משמעותית את קצב מימושם של פרויקטים על מנת להתמודד עם משבר הדיור. אם לשם כך דורש המחוקק מזכות הווטו של הקניין להתגמש - יהי כן.