עשר תחנות מרכזיות של נצבא תחת איום סגירה, למדינה אין פתרונות חלופיים, והמו"מ תקוע

חברת נצבא, שבשליטת איש העסקים קובי מימון, דורשת ממפעילות תחבורה ציבורית להתפנות מ-10 תחנות מרכזיות שבבעלותה ברחבי ישראל. בכך החברה מעלה שלב במלחמת ההתשה מול המדינה על המסופים התחבורתיים, שלשטחיהם היא לוטשת עיניים לשם קידום מיזמי נדל"ן.

נצבא היא הבעלים של חלק מהתחנות המרכזיות בישראל, שחלקן מנוהלות באמצעות חברת ניהול. בחודש שעבר פנתה החברה לאגד ולמפעילות תחבורה ציבורית אחרות בדרישה לפנות תחנות מרכזיות עד לסוף חודש ספטמבר. זאת בטענה לפיה חוזה השכירות מול אגד הסתיים.

● נצבא לבעלי חנויות בתחנה המרכזית החדשה בת"א: לא תקבלו זכויות בנייה עתידיות
● מה עוצר את ההתחדשות העירונית במתחמים הנחשקים בתל אביב
●האלכימיה של הנדל"ן: ההחלטה שתקפיץ פי 6 את ערך הקרקע של גב-ים בחולון

באגד, שמולה נחתמו ההסכמים בשעתו, הפנו את הדרישה למשרד התחבורה ושם טוענים, כי "המדינה נכונה לקיים עם נצבא שיח שיבוסס על נתונים כלכליים ותפעוליים שלא הוצגו על ידי נצבא עד כה, למרות בקשות המדינה. יחד עם זאת, תפעל המדינה לפי כל דין כדי לשמור ולשפר את רמת השירות לציבור במתקנים שבבעלות נצבא ובכלל".
בנצבא מסרו לגלובס כי "החברה פנתה למשרד התחבורה לחדש עמה את ההסכמים שפג תוקפם, כאשר תשלום דמי השכירות ודמי הניהול ייקבעו על ידי שמאי נייטרלי שימונה. אבל משרד התחבורה גורר רגליים ונמנע מלחדש את החוזים תוך שהוא ממשיך לשלם דמי שכירות ודמי ניהול שנקבעו לפני שנים רבות ואשר נופלים בשיעור ניכר מדמי השכירות והניהול המגיעים לנצבא".

בנצבא טוענים כי "משרד התחבורה הוא המונע הפעלה נכונה ותקינה של התחנות", וטוענים כי לפי פקודת התעבורה בנסיבות מסוימות משרד התחבורה רשאי להורות על המשך הפעילות של מפעילות התחבורה הציבורית בתחנות המרכזיות השונות בכפוף לתשלום מחיר הוגן עבור השימוש והניהול.

"משרד התחבורה נמנע מלמנות שמאי מוסכם אשר יקבע את הסכום ההוגן שיש לשלם לנצבא בגין השימוש בתחנות המרכזיות ומחייב למעשה את נצבא לפעול לשמירה על זכויותיה. נצבא הציעה לפתור את כל חילוקי הדעות בין הצדדים במסגרת בוררות בפני בורר מוסכם (שופט עליון בדימוס), אך למרבית הצער משרד התחבורה ‘שלח’ את נצבא לבית המשפט".

המודל: תחבורה ציבורית, תחנות בבעלות פרטית

שורשי המאבק טמונים בחטא הקדמון של הפרטת שטחים ציבוריים וחיוניים. נצבא (ראשי תיבות של "נכסי צאן ברזל אגד") נוסדה בשנת 1948 כחברת בת של אגד, שבה למדינה הייתה מניית זהב, והייתה אחראית על אחזקת המבנים. מאז עברה גלגולים שונים עד שבתחילת שנות האלפיים נרכשה על ידי קובי מימון, כאשר בסופו של דבר מניות שהיו בבעלות חברי אגד הועברו לחברת איירפורט סיטי שבשליטתו.

אם נצבא תצליח להביא לעלייה בדמי השכירות והשימוש שהיא מקבלת, החברה תרוויח פעמיים - הן מהגידול בהכנסות והן מעליית ערך הנכסים שברשותה. בנצבא מסתכלים על הטווח הארוך, אם המדינה לא תפנה את המסופים אך תשלם יותר ערכם יעלה; אם המדינה תבחר לפנות את המסופים החברה תוכל לקדם פרויקטי פיתוח אחרים ורווחיים יותר בשטח התחנות.

לפי טענות שנשמעות בענף, נצבא נוהגת בכוחניות. כך, רק לאחרונה בוטל דיון מול משרד התחבורה שנועד להביא לסיכומים על שדרוג תחנות, במקביל לשליחת דרישת הפינוי מ-10 תחנות.

האסטרטגיה: שינוי ייעוד התחנות למגורים

לאורך השנים נשמעו טענות רבות ולפיהן מטרתה של נצבא היא לדרדר את התחנות כדי להביא לפינוי שלהן, כך שתוכל לעשות בשטחים שימוש אחר. התחנה המרכזית החדשה בתל אביב היא אולי הדוגמה הבולטת ביותר, וכך כתב אודותיה ב-2017 שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, בנימין ארנון: "תוכניתה של נצבא הייתה לכל אורך הדרך להוביל לכך שהתחנה תקרוס, והאינטרס העסקי שלה התמצה בנדל"ן של התחנה".

ההתשה היא אולי לא חלק מהאסטרטגיה הרשמית של החברה, אך שינוי ייעוד הנכסים בהחלט כן. לפי דוח הפעילות של נצבא לשנת 2021 למשל, מגמת הפיתוח העסקי היא "הצפת ערך במאגר הנכסים הקיים, וזאת על ידי אופטימיזציה של מגוון השימושים בנכסים, לדוגמה - שינוי ייעוד של נכסים תחבורתיים לשימושי ייזום של בנייה לרבות למגורים", וכן "הקטנה הדרגתית של התלות במפעילי התחבורה כשוכר עיקרי, הן באמצעות הרחבת המגוון הכולל של נכסים המוחזקים על ידי הקבוצה והן על ידי הסבת נכסים תחבורתיים המפונים על ידי אגד לשימושים אחרים, בעיקר בתחומי המגורים, המלונאות, המשרדים והמסחר".

החברה מקדמת תוכניות במתחם התחנה המרכזית לשעבר בהרצליה; בעפולה נבנתה תחנה מרכזית חדשה עם שתי קומות משרדים מעליה; על התחנה המרכזית הפעילה בכפר סבא, קיימת תוכנית בניין עיר מאושרת להקמת פרויקט הכולל 170 יחידות דיור בשלושה מגדלים, מרכז מסחרי ומסוף תחבורתי; ובאשקלון ממוקמת אחת התחנות המרכזיות המוזנחות ביותר בישראל, ולפי החלטת ממשלה שהתקבלה בסוף 2020, משרד התחבורה יפעל להקמת תחנה מרכזית חדשה.

המאבק בין נצבא למדינה הוא לא רק על דמי השכירות והשימוש. נצבא מעריכה בדוחותיה לרבעון הראשון של 2022 שהשווי ההוגן של הנדל"ן המניב שברשותה בתחום מרכזי התחבורה הוא 1.48 מיליארד שקל, כשהכנסותיה השנתיות בו עמדו לפי הדוח לשנת 2021 על יותר מ-128 מיליון שקל. ההכנסות מהחניונים הסתכמו ב-2021 בכ-47 מיליון שקל והשווי ההוגן שלהם הוערך בסוף מרץ 2022 ב-868 מיליון שקל.

הפתרון: הלאמה או הקמת מסופים חלופיים

כך האסטרטגיה של נצבא מתכתבת עם חולשת המדינה: רכישה של קרקע להפעלת תחבורה ציבורית, ולאחריה פעילות לשינוי ייעוד הקרקע כך שתניב הכנסות גדולות יותר. היא עושה זאת כמעט ללא הפרעות מיוחדות מטעם מוסדות התכנון והתנהלות שוטפת מול משרדי הממשלה, כשאין להם שוט משמעותי - שכן כל שינוי בסטטוס קוו עלול להשפיע על שירות התחבורה הציבורית.

  

מעבר לגיבוש מדיניות אחודה, אחד הפתרונות הוא הפקעה והלאמה של השטחים. בחלק מהמקרים הדבר ימשיך וישרת את האסטרטגיה של החברה להשביח את הנכסים ולמצות את הפוטנציאל, אך הוא יחזיר את השליטה לידי המדינה. פתרון אחר, ארוך טווח יותר, הוא להקטין את השליטה של נצבא על מסופי התחבורה הציבורית, באמצעות הקמת מסופים חלופיים והסטת התחבורה הציבורית, הקיימת וזו שתתווסף, אליהם. כך מנסה המדינה, ללא הצלחה גדולה, לעשות בתל אביב ולפנות את התחנה המרכזית למסופים אחרים, תוך שעיריית תל אביב הובילה לדחיית המהלך בטענה לקיומו של אתר טבע עירוני באחד המסופים החלופיים.

נצבא: "הסכמי השכירות הסתיימו ולא חודשו"

מנצבא נמסר בתגובה: "החברה לא מפנה שום שוכר, בשום תחנה מרכזית, גם לא בתחנה מרכזית תל אביב. הכנסות משכירות הן חלק מרכזי מפעילות החברה ולפיכך הטענות הללו חסרות כל הגיון בסיסי. בנוסף, כחברת נדל"ן שמתרכזת גם בצמיחה, קידום תב"עות הוא חלק מפעילות החברה.

"בחלק מהתחנות המרכזיות משרד התחבורה עוזב או מחליט לצמצם פעילות תחבורתית כדוגמת התחנה המרכזית בהרצליה שפונתה על ידי משרד התחבורה ונצבא בונה כעת פרויקט מגורים ומסחר לפי תב"ע ששונתה למקרים כאלו.

"החברה מקדמת תב"עות מבעוד מועד ליום הפינוי, אך גם כשמסתיים קידום התב"ע החברה לא מפנה את השוכרים אלא אם כן הם לא משלמים ו/או לא נחתם איתם הסכם שהסתיים.

"כפי שצוין, הודעות הפינוי שקיבלו מפעילות התחבורה הציבורית נובעות לחלוטין מכך שהסכמי השכירות שלהן הסתיימו ולא חודשו עד היום למרות התראות חוזרות ונשנות.
באפשרות המפעילים, באמצעות משרד התחבורה, לחתום על הסכמים חדשים לתחנות המרכזיות ובתנאי שיפעלו על פי המנגנונים הקבועים בחוק". 

כך נמכרה נצבא לקובי מימון בנזיד עדשים

כמעט שני עשורים חלפו מאז נמכרו מניות השליטה בחברת הנדל"ן נצבא לידי חברה בשליטת איש העסקים קובי מימון, תמורת מה שהתברר בדיעבד כנזיד עדשים. נצבא (נכסי צאן ברזל אגד), חברה שהייתה בבעלות  חברי וגימלאי אגד,  החזיקה בנדל"ן שהושכר לענקית התחבורה הציבורית וחלשה במועד מכירתה על 100 נכסים בנויים, מהם 44 הושכרו לתחנות מרכזיות של אגד ברחבי הארץ. נוסף עליהם נכללו בעסקה חניונים ומוסכים של אגד.

מכירת מניות השליטה בנצבא נועדה לאפשר פירעון חוב של יותר מ-200 מיליון שקל לבנק הבינלאומי, שנוצר כתוצאה מפדיון מניות של חברי אגד שפרשו מהחברה (אז קואופרטיב), ולהבטיח את המשך פדיון המניות קדימה.

בסופו של תהליך, שנמשך על פני מספר שנים, רכש מימון את מניות השליטה בנצבא בשנת 2006, באמצעות חברת איירפורט סיטי שבשליטתו, תמורת סכום של 645 מיליון שקל, מחיר ששיקף לנצבא שווי של מיליארד שקל בלבד. עשור לאחר מכן, ערב מיזוג בין שתי החברות (נצבא ואיירפורט סיטי) נסחרה נצבא בשווי של כ-4 מיליארד שקל.

כיום עומד שווי החברה הממוזגת על כ-7.7 מיליארד שקל, שווי שרובו הגדול מיוחס לנכסיה של נצבא.

חזי שטרנליכט

נצבא

תחום עיסוק: ניהול נכסי נדל"ן בישראל ובאירופה: מלונות, מרכזים מסחריים, תחנות מרכזיות, תעסוקה ומגורים
היסטוריה: חברת נכסי הנדל"ן של אגד, שהוקמה ב־1948, נמכרה בסוף שנות ה־90 לקובי מימון. ב־2003 החלה בייזום והקמה של פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים בארץ ובאירופה. ב־2017 חדלה להיות חברה ציבורית
נתונים: נצבא היא חברה בשליטת איירפורט סיטי הנסחרת בבורסה, שנשלטת על ידי חברה בורסאית נוספת (אקויטל), שבה שולט קובי מימון. היא מחזיקה נכסי נדל"ן בשווי של 10.53 מיליארד שקל*

*לא כולל נתוני מלון הנסיכה באילת, שנסגר לשיפוצים ב־2015