מנכ"ל אפריקה מגורים: "אנשים קנו קרקע במחירי שיא ולא מצליחים לממש"

חברת אפריקה ישראל מגורים  חשפה נתוני מכירות חזקים לרבעון השני של 2022, המעידים כי העלייה בריבית המשכנתאות לא התבטאה אצלה בירידה בביקוש לדירות חדשות.

מהנתונים עולה כי במהלך הרבעון השני מכרה החברה 251 יחידות דיור, בהיקף כספי של כ-956 מיליון שקל (כולל מע"מ). לשם השוואה, ברבעון המקביל אשתקד היא מכרה 187 יחידות דיור תמורת 639 מיליון שקל, כך שמדובר בצמיחה של 34% במספר יחידות הדיור שנמכרו, ושל 50% בסך התמורה שהתקבלה מהן.

המחיר הממוצע ליחידת דיור שמכרה החברה עמד ברבעון השני על 3.8 מיליון שקל (כולל מע"מ), לעומת 3.4 מיליון שקל ברבעון המקביל. בסיכום המחצית הראשונה של 2022, מכרה החברה 446 יחידות דיור תמורת 1.45 מיליארד שקל, וזאת בהשוואה למכירת 365 יחידות דיור תמורת 1.33 מיליארד שקל במחצית הראשונה אשתקד (עלייה של 22% במספר הדירות ושל 9% בסך התמורה).

עוד מציינת אפריקה מגורים כי קיימות 81 יחידות דיור נוספות, בהיקף כספי של כ-321 מיליון שקל, אשר נחתמו לגביהן בקשות רכישה, והחברה פועלת להשלמת הסכמי המכירה לדירות אלה. יש לציין כי נתוני המכירות של החברה כוללים את חלקם של השותפים בפרויקטים השונים.

לדברי הנהלת אפריקה מגורים, החברה מציגה יציבות בהיקף הכספי של המכירות מתחילת 2022, וזאת אף שב-2021 מכרה כמות משמעותית של דירות בפרויקט היוקרה DUO בת"א, אשר מאופיין במחירי מכירה גבוהים מהממוצע.

 פרויקט סמל duo בתל אביב / צילום: מצגת החברה

ברבעון השני, גם השלימה החברה את העסקה השנייה בפרויקט סביון VIEW בירושלים, שבמסגרתה מכרה את שטחי המסחר והתעסוקה תמורת סך כולל של כ-184 מיליון שקל וברווח צפוי של כ-54 מיליון שקל. מניית אפריקה מגורים ירדה מתחילת השנה ב-8% ומשקפת לחברה, שבשליטת חברת לפידות קפיטל של יעקב לוקסנבורג (לוקסי), שווי של 2.3 מיליארד שקל. בשלוש השנים האחרונות הניבה המניה תשואה של 170%. 

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, מסר כי "נתוני המכירה החזקים שאנו מציגים ברבעון השני מעידים על המשך מגמת הצמיחה של החברה, שמחזיקה במלאי כולל של למעלה מ-13 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ בשלבי תכנון וביצוע שונים. בהמשך השנה אנו צפויים להשיק עוד שלושה פרויקטים משמעותיים נוספים".

מדובר בפרויקט פינוי-בינוי משמעותי ברחוב בוליביה שבקרית יובל ירושלים, בבניין מגורים נוסף בפרויקט סביוני נצר סירני שבנס ציונה, וכמובן את מגדל המגורים בפינת הרחובות ז'בוטינסקי ובן-סרוק בת"א (מתחם סמל צפון). לדברי קליין, בכוונת החברה להרחיב את פעילותה גם בתחומי הדיור להשכרה, המסחר והמשרדים, כמו גם את פרויקטי ההתחדשות העירונית, המקדמים למעלה מ-5,000 יחידות דיור חדשות.

"אנו שואפים לשמור על המומנטום החיובי של הרבעון הנוכחי במכירות, להגדלת הצבר העתידי שלנו בעסקאות משמעותיות וליצירת ערך מיידי עבור המשקיעים שלנו, תוך שמירה על איתנות פיננסית גבוהה ושיפור ברווחיות", אמר קליין.

בשבוע שעבר החלה החברה את שלב יציקת הבסיס בפרויקט DUO, הכולל שני מגדלי מגורים ומרכז מסחרי במתחם סמל דרום בת"א (מצפון לרחוב ארלוזורוב, בין רחוב אבן גבירול לרחוב בן סרוק). הפרויקט יכלול שני מגדלי יוקרה בני 55 קומות כל אחד, מהן 50 קומות מגורים ובהן 668 דירות.

  

"הרבה וקטורים מנוגדים מסתובבים בשוק"

לדברי קליין, הרבה וקטורים בכיוונים מנוגדים מסתובבים מתחילת השנה בשוק הדירות החדשות בישראל: "מצד אחד, הריבית עולה ומקשה על מי שמבקש לקחת משכנתה, אבל מצד שני קיימות כמה עובדות מאוד בסיסיות, ככה שבסופו של דבר מכרנו גם ברבעון השני וגם במחצית הראשונה יותר דירות וגם במחירים גבוהים יותר. הנתונים גם לא השתנו לרעה בחודש וחצי האחרונים".

תסביר.
"אנשים באים למשרדי המכירות שלנו וממשיכים לקנות, וזה לא בפרויקט אחד, אלא מהצפון ועד הדרום. התנועה לא פחתה. כשאני מנסה להסביר את זה לעצמי, אז הריבית באמת נהייתה קשה לאנשים שנוטלים ומשלמים משכנתאות, אבל מצד שני רואים עוד כמה עובדות.

"עובדה אחת חד-משמעית היא שכמה שהפעולות של הממשלה היוצאת היו טובות, עדיין יש מחסור עצום בקרקעות, בטח במרכז אבל גם בפריפריה. מצד שני, רואים שגם הבנקים נהיו הרבה יותר סלקטיביים למי הם נותנים את הכסף שלהם בתחום הנדל"ן ובכמה הם נותנים את הכסף.

"אין כסף זול היום, ואנחנו שמחים להיות במקום שבו הבנקים שמחים להיות איתנו בקשר, וגם המחירים שאנחנו מקבלים טובים. אבל אנחנו רואים לא מעט יזמים אחרים שמקבלים כסף מאוד ביוקר, או שלא מקבלים בכלל.

"אז הצרכן בקצה מזהה את העובדה הזאת, ומבין שהתחלות הבנייה יקטנו, כי ליזמים לא יהיה כסף להתחיל, ואז ההיצע צפוי להצטמצם עוד. קרה לצערי עוד דבר לאחרונה, וזה שהממשלה שפעלה ועשתה, כבר לא קיימת.

"אין כבר ממשלה כמו שהייתה עד עכשיו, אז גם אין מי שייתן פתרונות. כאשר הצרכן הממוצע מסתכל על זה, והוא הרי שמע הרבה פעמים אחורה את ההבטחות שהנה המחירים יירדו או שהעלייה שלהם תתמתן, והוא מסתכל אחורה ורואה עלייה של 16% בשנה האחרונה, אז הוא מבין שזה לא ייעצר בזה.

"זה ההסבר שלי למה שקורה אצלנו במשרדי המכירות. וכשאני בתור מנכ"ל מסתכל על צבר הקרקעות שהכנסנו לחברה רק ב-2021, של יותר מ-2,200 יחידות דיור, ואני מסתכל על העסקאות הנוספות שאנו בוחנים, אני רואה איך אנחנו הולכים להרחיב את הפעילות של החברה ולפתוח עוד שלושה פרויקטים כבר בחודשים הקרובים.

"אנחנו גם מזהים את תחילתו של מצב חדש בשוק. מגיעות אלינו לא מעט עסקאות של בעלי קרקע, שקנו במחירי שיא ולא מצליחים לממש, ועכשיו הם מחפשים למכור אותן. המגמה הזאת רק מתחילה ויהיו הרבה הזדמנויות לנצל".

יש שינוי בתמהיל הרוכשים?
"לא. עדיין המשקיעים הם נתח קבוע. בגלל חוק לעידוד השקעות הון וגורמים אחרים, אנשים קונים כמויות של דירות. מה שפחת בגלל העלאת מס הרכישה התאזן בגלל חוק עידוד השקעות הון, שהוא מבורך וחשוב מאין כמותו. רואים גם לא מעט משפרי דיור, ולא מעט רוכשים של דירות ראשונות, ככה שהתמהיל נשאר קבוע".

מעבר לשלושת המגדלים שאתם בונים במתחם סמל בת"א, אתם בונים באותו אזור גם פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית ברחוב בלוך, כאשר רמות המחירים בפרויקטים כאלו כבר חצו את הרף של 60 אלף שקל למ"ר.
"בהחלט יש ביקוש, ואנחנו רואים את כמות העסקאות שסגרנו בבלוך עוד לפני שהתחלנו לבנות. ויותר מהכול, בייחוד בנושא של התחדשות עירונית, יש ביקוש לחברות בעלות מוניטין.

"יש ביקוש לחברות שיש להן אחריות והיסטוריה ארוכה ויש ביקוש לחברות שיודעות גם להבטיח וגם לקיים. ובהקשר הזה, יכול להיות שבגלל זה אנחנו מצליחים למכור בצורה טובה מאוד גם בתחום ההתחדשות העירונית".