ניפוץ אשליית ההיצע: הפתרון של שרגא בירן למשבר הדיור

בריטואל קבוע, משבר הדיור שוב תופס כותרות והפוליטיקאים שולפים תוכניות חדשות וישנות לפתרון המשבר. ובמספרים - מעל ל-700 אלף משקי בית בישראל הם חסרי דיור. לרובם אין הון עצמי לרכוש דירה, לחלקם אין בכלל נגישות לקבלת משכנתה. וזה לא תמיד היה כך. 60 שנה אחורה, למרות שמדינת ישראל הייתה צעירה וענייה פי כמה מהיום, ל-89% מתושבי המדינה הייתה דירה בבעלותם. כיום, כשמדינת ישראל איתנה מבחינה כלכלית, שיעור הדירות בבעלות האזרחים ירד ל-66% בלבד.

הבשורות העגומות הן שחלק לא מבוטל מאותם מחוסרי דירה בבעלות הם אנשים עובדים. לפי נתוני המכון לרפורמות מבניות, עיבוד של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מגלה ש-464 אלף משקי בית עובדים גרים בשכירות. מדובר על מעט יותר מרבע ממשקי הבית, אבל על כ-50% מהעובדים הנמצאים בארבעת העשירונים התחתונים של ההכנסה.

במקביל, כ-96 אלף גמלאים, משק בית שבראשו עומד פרט שגילו 65 שנה לפחות, גרים בשכירות ואין להם דירה בבעלותם. מן הצד השני של המתרס, בקרב זוגות צעירים (משקי בית בראשו עומד פרט שגילו 25-39), שיעור מחוסרי הדירה בבעלות עומד על 339 אלף.

הפתרון לבעיית הדיור נמצא על השולחן

על פניו, המדינה מעניקה סיוע בשכר דירה בסדר גודל של כאלף שקל בחודש למי שידו אינה משגת. אולם, מעבר לבעיה שמדובר לא פעם בלעג לרש, מכיוון שמחירי השכירות הולכים ומאמירים, מדובר גם בעלות תקציבית אדירה - 12 אלף שקל בכל שנה לכל דייר, המשולמים לכ-175 אלף זכאים, מה שגורר עלות תקציבית של למעלה מ-2 מיליארד שקל בסך הכל בכל שנה. לראיית המכון לרפורמות מבניות, עם חשיבה מעט שונה ושימוש בתזרים המזומנים הצפוי במשך 20 שנה, ניתן לפתור את בעיית הדיור הציבורי לדורות, על ידי פיזור הבנייה על פני כל הארץ. בכסף הזה ניתן לבנות 175 אלף יח"ד, בשטח של 50-60 מ"ר, לכל הזכאים לסיוע בדיור ציבורי.

  

במכון גורסים שמשבר הדיור דורש מדיניות דיור לאומית ארוכת טווח, הכוללת מתאם בין המדיניות התכנונית, הקרקעית והפיננסית. מדיניות שלא תושפע משיקולים פוליטיים מזדמנים ומחילופי שלטון, וכזו שסוף סוף תספק פתרונות דיור לפלחים השונים באוכלוסייה, ובפרט לשכבות החלשות, לזוגות צעירים, לקשישים, למעמד הביניים ולזכאים לדיור הציבורי, במקום שיווק היצע שאינו מפולח ולא מתאים לכלל השכבות באוכלוסייה.

כדי שזה יקרה, במכון טוענים שיש להפנים שהשיווק הספקולטיבי מלמעלה והיעדר דיור בהישג יד מלמטה, מעלים יחדיו את מחיר הדיור. המדינה מוציאה מכרזים בהיצע בלתי מפולח, שמשווק באופן ספקולטיבי ולא תואם את הביקושים והצרכים של רוכשי וצרכני הדיור. פילוח הביקוש על בסיס דמוגרפי וסוציו-אקונומי מחייב את המדינה לשווק קרקעות לבנייה בהתאם, כך שההיצע והביקוש יהיו תואמים.

הפער בין הביקוש להיצע רק מזנק

לפי מסמך שהוציא לאחרונה מינהל התכנון, "תמהיל גדלי דירות בישראל", יש פער עצום בין הביקוש לבין היצע הדיור בישראל - בעיקר בגלל הרצון של המדינה והקבלנים למקסם הכנסות ורווחים, וגם בגלל הקושי לאמץ את השינויים שמתרחשים בישראל.

למשל, בשני העשורים האחרונים חל שינוי משמעותי בהרכב משקי הבית שחיים פה, כך שמשקי בית קטנים, הכוללים 1-2 נפשות בלבד, עלו משיעור של 40% לשיעור של 44% - מה שמגלם תוספת ביקוש של עוד 400 אלף משקי בית. רק שמנגד, כאמור, המדינה, הקבלנים והרשויות המקומיות העדיפו לבנות בעיקר דירות גדולות.

כ-40% מהציבור הם משקי בית קטנים, 1-2 נפשות, אבל רק כחמישית מהדירות שמוקמות פה הן דירות קטנות. במחוז מרכז, למשל, רק 7.2% מהדירות הם עד 55 מ"ר, בעוד 40.8% ממשקי הבית כוללים עד שתי נפשות. במחוז תל אביב, 19.1% מהדירות הן עד 55 מ"ר, מול 59.8% ממשקי הבית הקטנים (עד שתי נפשות).

לא צריך ממשלה חדשה כדי שהשינוי יקרה. על פי המכון לרפורמות מבניות, די בהגדרה מכילה של היצע וביקוש - כשההיצע מפולח תואם את הביקוש הכולל, את הביקושים של בעלי היכולת והצרכנים שאינם משתתפים בביקוש מחוסר יכולת. שילוב של רפורמה במקרקעין - שיווק בהתאם לביקוש ובהתאם לפילוח התכנוני, בין היתר באמצעות פטור ממכרז לדיור בהישג יד בשומה, אשר מיועד לדיור בהישג יד כמקובל בעולם המערבי (בשל העובדה שכיום ההגדרה לדיור בהישג יד בישראל שונה מההגדרה בחו"ל, ואינה מתאימה למציאות). כדי שזה יקרה, מאמינים במכון, שהמדינה חייבת לפתוח את מאגר הקרקעות שבידי רשות מקרקעי ישראל לקבלנים מקומיים, לרשויות מקומיות ולקבוצות של זכאים לדיור בהישג יד, בפטור ממכרז ובהגרלה כזכות מוקנית.

"נדרשת תוכנית שיווק חדשה"

גם בעיית המימון פתירה, טוענים במכון לרפורמות מבניות. ההסדר הפיננסי יציע מודל של "בניין לקבלן" לציבור שזקוק לדיור בהישג יד לפי חוק מימון הדיור - שכולל משכנתה ראשונה, שתפרע את עלות הבנייה לקבלן (כ-350 אלף שקל, לדירה של כ-60 מ"ר), בצירוף משכנתה שנייה שתישאר "הלוואה עומדת" שתישא ריבית קבועה מינימלית ותיפרע, לפי יכולתו ושיקול דעתו של הלווה, רק כעבור 12 שנה.

הרפורמה הזאת מייצרת את מדיניות הדיור הלאומית החדשה, מבוססת על החלטות שכולן בתחום המימוש של החקיקה הקיימת, ולא נדרשת לחקיקה וממשלה חדשה - אלא ניתנת למימוש כאן ועכשיו. כמו שאמר עו"ד שרגא בירן, מייסד המכון לרפורמות מבניות בכנס משבר הדיור שערך גלובס בשבוע שעבר: "הקרקעות שהמדינה משווקת לא מתאימות לציבור עצמו, לא מיועדות ל-70% מהאוכלוסייה ורק מייצרות אשליה של היצע". לדבריו, כשמשווקים בצורה ספקולטיבית, המחירים עולים, וככל שההיצע גדל בספקולציה, המחירים ימשיכו לעלות.

"מי ששיווק במשך השנים האלה", מוסיף עו"ד בירן, "שנים של פריחה שאפשר היה לעשות במהלכן דבר גדול לתושבי המדינה, גרף באמצעות השיווק הספקולטיבי את אוצר המדינה, וזרק את יתר התושבים לעוני. נדרשת עכשיו תוכנית שיווק ששמה למול העיניים את כל תושבי המדינה. צריך לשווק לפי המסמך לפילוח התכנון ולהקים תוכנית מתאר לפילוח הדיור במדינת ישראל, לכל התושבים. זאת תהיה תחילתו של השינוי".

***הכנס התקיים בשיתוף המכון לרפורמות מבניות