השוק מאמין בצחי אבו: ארי נדל"ן שבשליטתו כבר שווה יותר ממיליארד שקל

מניית חברת ארי נדל"ן (לשעבר ארנה גרופ), שבשליטת צחי אבו, מציגה בשנה האחרונה תשואת יתר משמעותית ביחס למגזר הנדל"ן המקומי. ב-12 החודשים האחרונים זינקה המניה ב-106%, לעומת תשואות נמוכות של 7% ו-4% שרשמו בתקופה זו מדדי הייחוס - ת"א-נדל"ן  ות"א-מניב ישראל .

כיום נסחרת החברה לפי שווי של 1.1 מיליארד שקל, לאחר שהשלימה בשבועות האחרונים שתי עסקאות גדולות לרכישת נכסים, לצד גיוס הון משמעותי שנועד לחזק את מבנה ההון של החברה. בשבוע שעבר השלימה ארי נדל"ן  את העסקה לרכישת כל זכויותיה (25%) של חברת הפניקס במרכז המסחרי סטאר סנטר אשדוד, תמורת 317 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

  

העסקה שיקפה לסטאר סנטר שווי של כ-1.27 מיליארד שקל, ולאחר השלמתה מחזיקה ארי במלוא מניות המרכז המסחרי. את הרכישה מימנה החברה באמצעות מקורותיה העצמאיים ובאמצעות הנפקת סדרה ראשונה של איגרות חוב (סדרה א') בהיקף של 544 מיליון שקל, וסכום הגיוס נטו (לאחר הוצאות הנפקה) עמד על 538 מיליון שקל.

סדרה א' צמודה למדד המחירים לצרכן ובעלת משך חיים ממוצע (מח"מ) של 4.3 שנים. הסדרה, שהונפקה לפני כחודשיים, מובטחת בשעבוד על הסטאר סנטר באשדוד, והיא הונפקה עם ריבית צמודת-מדד של 1.9%.

מאז, עלה מחיר האג"ח אל מעבר לערך המתואם שלה (פארי), והיא נסחרת כיום לפי תשואה שנתית לפדיון של 1.74%, המגלמת מרווח של כ-1.9% ביחס לאג"ח ממשלתית צמודה בעלת מח"מ דומה. במקביל, השלימה החברה כאמור גם גיוס הון גדול במניות, של כ-296 מיליון שקל, מתוכו 117 מיליון שקל מבעל השליטה צחי אבו, והיתרה - בסך של 179 מיליון שקל - בהקצאת מניות למשקיעים מסווגים.

רשימת המשקיעים המסווגים שהשתתפו בהקצאת המניות כללה את קרן נוקד של רועי ורמוס ושלומי ברכה (60 מיליון שקל), מור בית השקעות (55 מיליון שקל), כלל חברה לביטוח (40 מיליון שקל), קרן ספרה בניהולו של רון סנטור (15 מיליון שקל), בית ההשקעות ילין לפידות (8 מיליון שקל) ועוד.

לאחר ההקצאה מחזיק אבו ב-53.5% ממניות ארי נדל"ן בשווי של כ-580 מיליון שקל, בעוד שבעל המניות השני בגודלו בחברה הוא איש העסקים ג'קי בן-זקן (מבעלי השליטה בחברה בעברה), עם החזקה ב-10.7% ממניותיה בשווי של כ-115 מיליון שקל.

התאמת שווי נדל"ן בסך 230 מיליון שקל ב-2021

מהלך נוסף שהשלימה לאחרונה ארי נדל"ן, בשיתוף עם חברת דורסל, הוא רכישה של מניות השליטה (83%) בקניון My Mall בעיר לימסול שבקפריסין מאת המנהלים המיוחדים של חברת ב.ס.ר אירופה שקרסה. במסגרת העסקה, הקימו ארי נדל"ן ודורסל חברה פרטית משותפת (בחלקים שווים), אשר רכשה את מניות השליטה בקניון תמורת תשלום של 44.2 מיליון אירו (159 מיליון שקל במועד ההשלמה).

העסקה שיקפה לקניון שווי של 53.3 מיליון אירו, 186 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי של 3.5 שקלים לאירו אחד. כחלק מהעסקה, שועבדו החזקות הרוכשת בחברת הקניון לצורך הבטחת חוב בנקאי קיים שנטלו חברות הקניון, ושיתרתו עומדת על כ-45 מיליון אירו.

 המרכז המסחרי סטאר סנטר באשדוד / צילום: יח''צ

מלבד הבעלות המלאה על הסטאר סנטר וההחזקה בקניון בלימסול, מחזיקה ארי נדל"ן גם בקניון ארנה נהריה, אשר רשום בספרים לפי שווי של 242 מיליון שקל (לא כולל קרקע סמוכה המיועדת למגורים, שנמכרה).

נוסף על כך, מחזיקה החברה גם בארבעה פרויקטים בפיתוח ובהקמה - באשדוד, ביבנה בנתניה ובתל השומר - שנרכשו לצורך הרחבת הפעילות בשנים הקרובות.

רווח הון של 130 מיליון שקל מהשבחת קרקע

את השליטה בארי נדל"ן רכש איש העסקים האשדודי צחי אבו בתחילת פברואר אשתקד, עם רכישת החזקותיו של מרכוס וובר תמורת כ-130 מיליון דולר. תחת וובר, בעליה הקודמים של החברה (ולפניו ג'קי בן זקן ואברהם נניקשוילי), נחבטה מניית ארנה בעקבות סדרה של כישלונות עסקיים בתחומי הנדל"ן בחו"ל וחיפושי הנפט בישראל, שגררו אותה להפסדים מצטברים של מאות מיליוני שקלים וכיווצו את שווייה. עם זאת, מאז רכש אבו את השליטה בחברה, ובעקבות סדרת מהלכים עסקיים ופיננסיים שהוביל, נסקה המניה בשיעור של 550%.

ארי נדל"ן עברה רק באחרונה למתכונת דיווח רבעונית, כך שדוחותיה הכספיים האחרונים שדווחו הם לסוף שנת 2021. החברה סיימה את השנה עם רווח נקי לבעלי המניות של 198 מיליון שקל והון עצמי לבעלי המניות של 475 מיליון שקל.

לרווח הנקי הגבוה תרמה בעיקר התאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך של 230 מיליון שקל. התאמת שווי זו כללה תוספת של 191 מיליון שקל לשווי ההחזקה במתחם הסטאר סנטר באשדוד, ועוד 39 מיליון שקל בגין עליית ערך הנכס בנהריה.

באפריל השנה דיווחה ארי נדל"ן על סיבוב מוצלח במיוחד שנבע לה מהשבחה מהירה של חלקת קרקע הסמוכה לעיר אשדוד - בעסקה הצפויה להניב לה עם השלמתה רווח הון של כ-130 מיליון שקל. זאת לאחר שחתמה (לצד שותפה בקרקע, איש העסקים ניסים ברכה) על מזכר הבנות לא מחייב למכירת מחצית מהחזקותיהם בחברת "מחזיקי אשדוד".

  

מחזיקי אשדוד היא בעלת השליטה (72%) בחברה המחזיקה קרקע בשטח כולל של כ-110 דונם, בייעוד מסחר ותעסוקה, סמוך לכניסה הדרומית לאשדוד ולתחנת הרכבת בעיר. ביתרת הזכויות במתחם, שעליו זכויות בנייה של כ-180 אלף מ"ר, מחזיק מושב שדה עוזיהו. 

הרוכשים של מחצית ממניות מחזיקי אשדוד בעסקה הם קרן ההשקעות בנדל"ן JTLV שמוביל עמיר בירם, וקבוצת פישר-ברונפמן, זכייני רשת הרהיטים איקאה בישראל, בחלקים שווים, שישלמו בתמורה סכום כולל של 226 מיליון שקל - המשקף למחזיקי אשדוד שווי חברה של כ-450 מיליון שקל.

ארי נדל"ן וברכה רכשו את חלקם במחזיקי אשדוד בינואר השנה תמורת כ-121 מיליון שקל בלבד, כך שרק שלושה חודשים לאחר מכן הם מוכרים מחצית ממנה ברווח של מאות אחוזים. על הקרקע באשדוד מתוכנן לקום הסניף השביעי במספר של רשת הריהוט איקאה בישראל, וכן סניף גדול של רשת המזון קארפור.