השינוי בחוק המכר הוליד מחלוקת חריפה בין משרדי השיכון והמשפטים

נמשכת ההתכתשות סביב התיקון לחוק המכר. בעקבות התלונות שהגישו יזמים על מכרזי קרקעות במסגרת מחיר למשתכן, שבהן נאמר במפורש כי ההצמדות למדד תשומות הבנייה יהיו על 100% ממחיר הדירה, משרד השיכון הוציא מכתב תקיף שבו נכתב כי הדירות שלהם לא יוחרגו מהחוק, וכי החוק גובר על התנאים ששררו כשזכו במכרזים על הקרקעות. ואולם במשרד המשפטים יש מי שסבורים כי הגם שאין להחריג את הדירות הללו מהחוק, כנראה שהמדינה תיאלץ לפצות את היזמים.

■ רשות התחרות בוחנת: האם הקבלנים תיאמו מחירים?
■  משרד המשפטים נגד השינוי ההיסטורי במדד תשומות הבנייה 

לפי התיקון לחוק מכר דירות שנכנס לתוקף בשבוע שעבר, יזמים יכולים להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ולא 100% כפי שהיה עד כה. המשמעות היא שבקצב הנוכחי של עליית מדד תשומות הבנייה (כ-6% בשנה) הדבר עלול לגרוע מהיזמים הכנסות של מיליוני שקלים.

ואולם יזמים התלוננו בפני משרדי השיכון והמשפטים כי התיקון לחוק אינו מתייחס למכרזי מחיר למשתכן שפורסמו בעבר והכילו תנאים ספציפיים להצמדת מחיר הדירות למדד תשומות הבנייה. לטענתם, מתח הרווחים שלהם בקרקעות הללו נמוך מאוד, ואילו המדינה, רמ"י והעיריות גרמו לעיכובי בנייה בשטח של מספר שנים.

לאור זאת ביקשו מספר יזמים להחריג את הפרויקטים הללו מהחוק החדש, שאמור לחול בראייה קדימה ולא רטרואקטיבית. במכתב שכתב מנהל אגף בכיר שיווק במשרד השיכון, אריאל רוזנברג להתאחדות הקבלנים בוני הארץ הוא דוחה את טענותיהם. "אמנם, במסגרת תנאי המכרז וחוזי הבנייה, במסלולי שיווק דיור בהישג יד השונים, נקבעו הוראות התואמות את הוראות החוק ערב התיקון, אך עם כניסתו לתוקף של התיקון גוברות הוראות החוק על הוראות מכרזים אלו ביחס לחוזים שטרם נחתמו בין מוכר לרוכש הדירה", כתב רוזנברג במכתבו.

הוא דוחה את הטענות של היזמים על רטרואקטיביות ואת הבקשה להחריג את הדירות וכותב במכתב כי "נבקש להדגיש כי בהתאם לחוק, לא ניתן להחריג מתחולתו את מכרזי דיור בהישג יד על כלל מסלולי השיווק, וכי בכל מקרה, נדרש המוכר לעמוד בהוראות החוק ללא סייג. עוד נציין כי המועד הקובע ביחס לתחולת החוק הינו מועד חתימת החוזה שבין מוכר לרוכש דירה, והוראות החוק חלות על כלל חוזי המכר שייחתמו לאחר מועד כניסתו לתוקף. אין למועד זכיית הקבלן במכרז, או למועד אישור החוזה על ידי חברת הבקרה, רלוונטיות לתחולת החוק על חוזה מכר הדירה".

לא להחריג מהחוק, אבל לפצות

ואולם לא כולם תמימי דעים בעניין זה ובמשרד המשפטים קיימת דעה אחרת. עוד קודם למכתבו של רוזנברג, כתב ד"ר אפי צמח באותו נושא ממש כי מדובר ב"סוגיה בעלת חשיבות", וכי בקרוב ידונו כל הגורמים הרלוונטיים במשרד המשפטים והשיכון בעניין ההחרגה.

לגלובס נודע כי אחת האפשרויות המתגבשות במשרד לפתור את הבעיה היא לא להחריג את הדירות, אך לפצות את היזמים בגין שינוי מנגנון ההצמדה.

במשרד המשפטים הוציאו ביום שלישי את ההודעה הבאה: "בעקבות פניות למשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יוליס, בעניין חוק המכר דירות וההצמדה למדד תשומות הבנייה, קיימה הבוקר המשנה דיון משפטי בו הובהר כי חוק המכר דירות, שעבר בכנסת, הוא הדין המחייב ויחול על כל חוזה שייכרת לאחר כניסת החוק לתוקף.

"ביחס לפניות שהעלו הקבלנים בנוגע לחוזים שנחתמו ביניהם לבין רשות מקרקעי ישראל טרם כניסת החוק לתוקפו, הנושא יידון על ידי משרד הבינוי השיכון ורשות מקרקעי ישראל וההמלצה המשפטית בנושא תגובש על דעת משרד המשפטים.

"עוד הובהר כי סוגיה זו אינה מקימה כל עילה לדחיית מועד חתימת החוזים, או לטענה כי חוק המכר לא יחול ביחס לחוזים שייחתמו עם רוכשים במכרזי מחיר למשתכן או מחיר להנחה. משכך אין כל מקום לעיכוב בחתימת החוזים".

יזמים כבר מעכבים פרויקטים

במשרד השיכון נוקטים כאמור בקו תקיף, ושוללים אפשרות הגעה להסדר כזה או אחר מול היזמים, זולת קיום החוק כלשונו. בעקבות אישור החוק התקבלו במשרד מכתבים מצד יזמים שפועלים במסגרת "מחיר למשתכן", שפעלו בצורה חד צדדית לעכב חתימה על חוזי רכישה מול הרוכשים וניסו בין היתר להאחז במכתבו של צמח, כדי להמתין עם קידום החוזים. חברה יזמית שפועלת בפריפריה, למשל, הודיעה למשרד לפתע, שהיא לא יזמית פרויקט, אלא "נותנת שירותי בנייה", ועל כן היא אינה כפופה להוראות החדשות של החוק. היא כמובן נדחתה על הסף, ואולם במשרד זועמים על הקו הכללי שבו נוקטים היזמים. נכון לעכשיו לא ברור אם תתקיים הישיבה שעליה כתב צמח.

במשרד גם שוללים את טענותיהם של הקבלנים על הפגיעה שהשינוי במנגנון ההצמדה תגרום להם: "השינוי שחל במדד תשומות הבנייה מאז זכייתכם במכרז לא ניתן היה לצפיה, ולפיכך גם לא ניתן היה להסתמך על ההכנסות מהפרשי ההצמדה למדד, וממילא אין זכות להסתמך על איחור במסירה, המהווה הפרה של חוזה המכר, בכדי להמשיך ולגבות מרוכשים מדד תשומות בנייה לאחר מועד המסירה החוזי", כתב רוזנברג ובכך הוא מכוון לפיגור הניכר במספר פרויקטים של מחיר למשתכן שנתקעו. על כך מגיבים קבלנים, שרוב הפרויקטים נתקעו באשמת המדינה והרשויות המקומיות, ולא באשמתם.

המרוויחים הגדולים מההסדר החדש

המרוויחים הגדולים מההסדר החדש הם מי שיזכו בדירות מוזלות בפרויקטים הללו. יזמים מחזיקים היום קרקעות במסגרת "מחיר למשתכן", ששווקו על ידי רמ"י בתנאי של הצמדה למדד ממועד קבלת היתר בנייה. מי שיזכו בדירה בפרויקטים הללו, יזכו למחירים נמוכים במיוחד, שכן ההנחות על הדירות שיימכרו שם נקבעו בהתייחס ליולי 2015. לכן הזוכים נהנים מאי התייקרות הדירה שלהם, כי המדד לא חל עליהם עד היום, ובנוסף יזכו להטבת ההצמדה הכלולה בתיקון לחוק.