המלכוד של השוכרים ואיפה מתנפלים על דירות דווקא בגלל עליית הריבית?

העלאת ריבית אינה גורם קסם שמוריד באופן אוטומטי מחירי דירות; סילוק המשקיעים מהשוק - המדיניות הממשלתית העיקרית שהופעלה במטרה להוריד מחירי דירות באופן ישיר - פעלה הפוך מהמצופה; וההגרלה הראשונה של "דירה בהנחה" - עוד סוג של מדיניות - לא האטה את רכבת המחירים הדוהרת. אלה שלושת המסרים העיקריים שעולים לנוכח מדד מחירי הדירות האחרון שפורסם בסוף השבוע, שהגיע לרמתו השנתית הגבוהה ביותר מאז 2010.

● האינפלציה בישראל בשיא של יותר מעשור - 4.4%; מחירי הדיור קפצו בתוך שנה ב-15.9% 

המדד, שנערך על החודש שחל בין 15 באפריל ל-15 במאי, בימים שלאחר העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל, בשיעור צנוע יחסית של רבע אחוז. מאז הריבית עלתה ב-0.9% נוספים והיד נטויה, ואולם כבר אז היה ברור שישראל נמצא ערב משבר כלכלי חמור. לכן עליית המחיר שנרשמה - 1.4% ברמה חודשית ו-15.9% ברמה שנתית - אינה דבר שמובן מאליו.

תנאי הרקע למדד הזה היו ירידה בכמות העסקאות שבוצעה - באפריל-מאי השנה בוצעו 19.5 אלף עסקאות, ירידה של כ-17% לעומת אפריל-מאי 2021 (על פי הכלכלנית הראשית באוצר); כשמדובר בדירות חדשות, עולה מסקירת הלמ"ס, שהירידה הייתה חדה יותר, והגיעה ל-23%.

עיקר הירידה בביקושים - במחוזות תל אביב והמרכז

בפילוח הלמ"ס את הנתונים לפי אזורים גיאוגרפיים, עיקר הירידה בביקושים בחודשים אפריל-מאי הייתה במחוזות תל אביב והמרכז, ששם כמות הדירות שנרכשה השנה הייתה נמוכה בשליש מזו שנרכשה באפריל-מאי שנה שעברה; בצפון ובחיפה הירידה הגיעה לכחמישית, ואילו בדרום ובירושלים הירידה הסתכמה ב-9%. הכלכלנית הראשית שבדקה את כלל העסקאות מצאה מגמה דומה - עיקר הירידה ברכישת דירות נעשתה באזור המרכז.

ואולם בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות התברר, כי אין שום הלימה בין הירידה במספר העסקאות לבין שינויי המחירים: מחוז תל אביב הוביל את עליות המחירים בחודש הזה, ברמה שהגיעה ל-1.9%. במחוז ירושלים העלייה הגיעה ל-1.6%, בצפון ל-1.4%, בחיפה 1.3%, בדרום 1.2% ובמרכז 1.1%.

כלומר, הנסיון להצביע על כמות עסקאות קטנה יותר כעל "צינון השוק", התגלה כפשטני. נפח העסקות קטן - אבל השוק נותר לוהט. לא סתם בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ מצביעים על כך שהירידה במספר העסקאות בדירות חדשות לא נובעת מירידה בביקושים, אלא מירידה בהיצע הדירות, במיוחד בתל אביב ובמרכז, וזה מסביר את עליית המחירים החדה.

מדובר כמובן בגוף אינטרסנטי, אבל גם אינטרסנטים יכולים לצדוק מדי פעם. נתון שמחזק את ההערכה הזו הוא קצב עליית מדד מחירי הדירות החדשות. אמנם המדד הזה עלה בשיעור זהה לקצב עליית המדד החודשי, ואולם בניכוי הדירות שנמכרו במחיר למשתכן, מתברר, כי מחירי הדירות החדשות עלו בחודש הזה ב-1.8%. מאז תחילת 2021, עלה מדד מחירי הדירות הכללי בכמעט 20% ואילו הדירות החדשות לא כולל מחיר למשתכן עלו בכ-27%. זה ממש לא מעיד על יזמים שנמצאים במצוקת מכירות וביקושים.

זה כן מעיד על ממשלה שקיבלה ירושה גרועה והחמירה את המצב. הרבה מילים הופרחו לאוויר, מבחינת תוכניות דיור לאומיות, אבל מעשית יש רק שני צעדים מעשיים שיכלו להשפיע על מחירי הדירות: הראשון הוא מס הרכישה על משקיעים שהועלה בסוף נובמבר שנה שעברה, והשני הוא החזרת ההגרלות ההמוניות של דירות מוזלות לזוגות צעירים.

לגבי מס הרכישה למשקיעים - הוא אמנם הדיר במידה ניכרת משקיעים מהשוק, ואולם הן במדד הכללי והן במדד הדירות החדשות שאינו מתחשב בדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, קצב עליות המחירים הואץ מאז אותו צעד בכ-50% (מעלייה של 0.9% בחודש בממוצע ל-1.3% במדד הכללי ומ-1.2% בחודש בדירות חדשות ל-1.8%). אז כנראה שלא היו אלה המשקיעים שהעלות את המחירים.

חידוש ההגרלות של דירות מוזלות באפריל האחרון, בהנחות ניכרות וההשתתפות העצומה שנרשמו בהן (כ-120 אלף מגרילים), יכלו לטעת תקווה כלשהי, שזה יעכב אנשים מלרכוש דירה עכשיו, ובצורה כזו ימתן את עליות המחירים. זה אולי עיכב, אבל לא מיתן כלום.

לקח לשוכרים

נחזור להעלאת הריבית. הכלכלנית הראשית העלתה בסקירה שלה, שפורסמה בשבוע שעבר, שיתכן מאוד שהיא דווקא גרמה להגדלת ביקושים, וזאת בעקבות גידול ברכישת דירות בדרום, אותו אבחנה בקרב אוכלוסיה חלשה יחסית. "הגידול ברכישות דירה ראשונה באזור באר שבע נרשם תוך התבססות על רמות מינוף גבוהות יותר, זאת כאשר לראשונה מזה תקופה ארוכה עולה הריבית במשק. העובדה לפיה גידול זה ברכישות הינו בעיקר של מי ששכרם נמוך יחסית עשויה לרמז בין היתר על חשש של אוכלוסייה זו מהמשך עליית מחירי הדירות ואי היכולת בעתיד לממש את רצונם לרכוש דירה", כתבה בסקירתה האחרונה.

מה הלאה? הריבית עלתה מאז במידה ניכרת, והיא צפויה לעלות בעוד. מדובר בפקטור שלטווח רחוק ילחץ לכיוון של ירידות בביקושים, אבל לא יהיה זה היחיד שיקבע. כבר ראינו בשנים האחרונות, שחוסר יציבות שלטונית ותקופת בחירות משפיעים בכיוון של עליות מחירים. היקפי המשכנתאות ביוני, שהגיעו לכ-11.9 מיליארד שקל הם עוד עדות לכך, שהשוק בינתיים נותר חם.

ולבסוף לקח לגבי שוכרי הדירה. רוצים לעבור לדירה חדשה? תחשבו פעמיים, כי סקר הלמ"ס הראה שאתם עלולים לשלם על כך ביוקר פשוטו כמשמעו. על פי הסקר, כ-90% לערך משוכרי הדירות מצויים תחת חוזה קיים ולכן המדד לגביהם נותר כמעט ללא שינוי; עבור 7.5% מהשוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עליה של כ-3%. ואילו עבור 2.5% מהשוכרים בדירות שבהן הוחלף השוכר - נרשמה עלייה של כ-6.5% בשכר הדירה. המסקנה המיידית - לא זו השעה לעבור דירה עבור השוכרים.