העליון הכריע בפרשת דמי החכירה על אדמות שהופקעו

הכותב שותף מייסד במשרד מילר ושות'

ב-2013 נפל דבר בישראל בתחום ההפקעות: בית המשפט העליון, בתקדים שנקרא הלכת ארידור, אפשר הגשת תביעות לפיצויי הפקעה על קרקעות שהפקיעה המדינה ברחבי הארץ ושטרם שולמו עבורן פיצויים כל השנים. בעקבות הלכת ארידור הוגשו לבתי המשפט בסך הכול כ-1,600 תביעות לפיצויי הפקעה, חלק משמעותי מאוד מתוכן על הפקעות של קרקעות בצפון הארץ שחלה עליהן בעת שהופקעו התוכנית המנדטורית RP/50/42.

רובן המכריע של התביעות הללו, שבמרכזן הקרקעות בצפון הארץ, עוד תלויות ועומדות בבתי המשפט וטרם הוכרעו, אך ב-189 מקרים ניתנו כבר פסקי הדין שעליהם הוגשו הערעורים.

השאלה המשפטית: כיצד יש לחשב את הפיצויים לבעל הקרקע על "דמי החכירה האבודים" - שהם ההכנסות שהפסיד בעל הקרקע בכל התקופה ארוכת-השנים שמאז שנלקחה ממנו הקרקע ועד תשלום הפיצויים. התוכנית המנדטורית הנ"ל אפשרה לבנות על כל קרקע כנ"ל בית מגורים אחד, על שטח של כדונם אחד, ואפשרה להשתמש ביתר השטח בעיקר לחקלאות אך גם לשימושים נוספים. המדינה החזיקה בגישה כי הפיצויים שעליה לשלם לכל שנה הם עבור הדונם הראשון מכל קרקע מופקעת - 2.5% משווי אותו דונם כשהוא בייעוד למגורים, ועבור כל דונם מעבר לכך 1.5% משווי יתרת השטח בייעוד לחקלאות. בעלי הקרקעות שהופקעו (התובעים) החזיקו בגישה שהפיצויים צריכים להיות לכל שנה 6% משווי הקרקע המופקעת בכל שנה ושנה (ללא אבחנה בין הדונם המופקע הראשון ליתר השטח המופקע).

ההחלטה: השופט ד"ר עופר גרוסקופף ניתח באופן מסודר ובהיר, קבע: הפיצויים לכל שנה בגין הדונם הראשון שבייעוד מגורים יעמדו על 5% משוויו המשתנה מדי שנה והפיצויים לכל שנה בגין יתר השטח המופקע יעמדו על 3.25% משוויו המשתנה מדי שנה. פיצויים אלו הם על התקופה מיום תפיסת הקרקע ע"י המדינה ועד ליום הגשת התביעה, וממנו ואילך - יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

בין השיקולים שציין העליון בפסק הדין: א. חוסר ממשי בעסקאות להשוואה באותו אזור ובאותן שנים, שבגללו בעלי הקרקעות אינם מסוגלים להוכיח מה היה שווי כל קרקע מסוימת שהופקעה באמצעות עסקאות השוואה קונקרטיות; ב. סמכותו של בית המשפט לפסוק פיצויים במקרים מתאימים על דרך של הערכה ולאו דווקא על דרך של נתונים מדויקים ותחשיב מדויק. ג. העובדה כי המדינה עצמה דרשה וגבתה לאורך שנים רבות מחוכרים של בתי מגורים דמי חכירה בשיעור של 5% משווי הקרקע ובעצמה טענה בעבר כי זה שיעור הפיצוי הנכון עבור הדונם הראשון; ד. הצורך בוודאות משפטית - כך שהמדינה ובעלי הקרקעות יוכלו לדעת את מצבם ולפעול בהתאם לו.

פסק דין חדש זה גם שם סוף פסוק לפרשנויות שונות שניתנו לפסק דין נוסף של בית המשפט העליון בתחום זה שנקרא הלכת איסמעיל, מ-2019.

לסיכום דיני ההפקעות, בעקבות פסק הדין, הפכו פחות דרקוניים ויותר אנושיים והגונים.

ע"א 6744/20 ו-188 נוספים