רוכשי הדירות בסין הפסיקו לשלם משכנתה, והמדינה מנסה לעזור ליזמי הנדל"ן

הרשויות בסין מעודדות את הבנקים לחלץ יזמי נדל"ן הנאבקים להשלים פרויקטים לא גמורים של דיור, וכך להתגבר על שביתת המשכנתאות המאיימת לפגוע קשות בכלכלה הסינית. הוועדה לפיקוח על הבנקים והביטוח בסין (CBIRC) אמרה ביום ראשון לעיתון הרשמי של התעשייה כי על הבנקים לענות על צורכי המימון של מפתחים היכן שהדבר סביר.

• משקיעים נפטרים מאג"ח של בנקים בסין שהלוו סכומים גדולים לרוסיה
• כאוס בסין: אזרחים לא יכולים למשוך כספים, הממשלה הפעילה אלימות נגד ההמונים שמחו
• ההאטה בכלכלה הסינית עשויה להפחית את האינפלציה בעולם

סקטור הנדל"ן בסין, המהווה עד 30% מהתפוקה הכלכלית של המדינה, נמצא במשבר מאז החלה הקריסה האיטית של קבוצת הנדל"ן השניה בגודלה בסין, Evergarnde, בשנה שעברה. מאז נמשכת השפעת ההשתמטות של Evergarnde מהחוב שלה על סך 300 מיליארד דולר על הכלכלה הסינית כולה.

בסין, חברות נדל"ן רשאיות למכור בתים לפני השלמתם, והקונים צריכים להתחיל להחזיר את המשכנתה לפני שהם מחזיקים בנכס החדש. תשלומי המשכנתה של הקונים הם המשמשים למימון הבנייה על ידי היזמים. כעת, רוכשי בתים מיואשים בעשרות ערים בסין מסרבים לשלם משכנתאות על בתים לא גמורים. החרם על תשלומי המשכנתה מגיע כשמספר גדל והולך של פרויקטים עוכבו או נתקעו בגלל מחנק המזומנים, מהסוג שהביא למפלתה של Evergrande בשנה שעברה. בעקבות המשבר של Evergrande והשפעותיו, חברות נדל"ן אחרות מבקשות כעת הגנה מפני נושים.

בנוסף לחשש של הרוכשים להפסיד את כספם בגלל חובות היזמים, גם מחירי הדירות יורדים, כך שהם עלולים למצוא את עצמם תקועים עם נכס ששווה כעת פחות ממה שהם הסכימו לשלם בעת ביצוע העסקה. על פי דיווחים בתקשורת הממלכתית ונתונים שנאספו על ידי חברת המחקר China Real Estate Information Corporation (CRIC), רוכשים מ-18 מחוזות ו-47 ערים הפסיקו לבצע תשלומים מאז סוף יוני, אם כי אנליסטים מעריכים שהנתונים אף גבוהים יותר ועוד ימשיכו לעלות.

שווי המשכנתאות המעורבות באירוע מסתכם ב-2 מיליארד יואן (300 מיליון דולר), לפי נתוני הבנקים ביום שישי, אך מומחים מעריכים שהנתון האמיתי גבוה בהרבה. "כל הקשיים והבעיות ייפתרו כראוי", הרגיעה ה-CBIRC, כך לפי דיווח של China Banking and Insurance News. עם זאת, לא ברור אם הבנקים יצליחו לספוג את עלות שביתת המשכנתה, שמשפיעה על כ-100 פרויקטים ב-50 ערים, למרות התחייבותה של ה-CBIRC ביום חמישי האחרון לחזק את התיאום שלו עם רגולטורים אחרים כדי "להבטיח את מסירת הבתים".

מדיניות אפס הדבקה בסין ממשיכה לשתק את המשק

ברקע, מדיניות הממשלה הסינית מול הקורונה, הדובקת באפס הדבקה, ממשיכה לשתק את הפעילות במשק ומכירות הנכסים עדיין מדשדשות. אנליסטים ב-S&P פרסמו אזהרה ביום שני כי הכתובת הייתה על הקיר עבור חברות נדל"ן, העומדות בפני תשלומי אג"ח בסכום כולל של 88 מיליארד דולר לפני סוף השנה. אם מכירות הבתים לא יתאוששו מספיק, אומרים ב- S&P , אחת מכל חמש החברות המדורגות נמצאות בסכנת קריסה.

משבר הנדל"ן בסין נותן את אותותיו בהקשרים נוספים: סוכנות הדירוג הורידה את דירוג היזם Central China Real Estate במחוז הנאן, לדירוג B מינוס, מכיוון שהמכירות ירדו ב-55% במחצית הראשונה של השנה. גם ההכנסה של משקי הבית ירדה על רקע הבעיות המתמשכות שנגרמות על ידי הסגרים המתמשכים שמטילה הממשלה הסינית כחלק ממדיניותה מול הקורונה. בנוסף, ציינה סוכנות הדירוג סדרת "אירועים חריגים" שהתרחשו במחוז הנאן, ש"הציתה את חששותיהם של רוכשי הדירות לגבי מסירה חלקה של נכסים שנמכרו מראש במחזור המסחרי", מה שמצביע על ירידה באמון הצרכנים בענף. סביר להניח שהערה זו של סוכנות הדירוג מתייחסת אל המחאות הנרחבות וחסרות התקדים שהתרחשו בשבוע שעבר, כאשר מאות אזרחים שהפקדותיהם הוקפאו הפגינו מחוץ לבנקים מקומיים בהנאן, במחאה על אי יכולת לגשת לחשבונות שלהם.

למרות זאת, מניות הבנקים הסינים עדיין עלו ביום שני בעקבות התערבות הרגולטור והאמונה שלממשלה בבייג'ינג יהיו מספיק אמצעי מדיניות לרשותה כדי לשלוט במצב. אחד מהם הוא כוונותיה של סין להאיץ הנפקת אג"ח מיוחדות של ממשלת מקומיות, כדי לסייע בהשלמת ההון של הבנקים המקומיים, כחלק מהמאמצים להפחית סיכונים במגזר.

אמצעי רגולטורי נוסף הוא תוכנית להטיל כללים נוקשים יותר סביב חשבונות הנאמנות שבהם מוחזקים תשלומים מראש עבור בתים שנרכשו מחוץ לתוכנית. הרעיון הוא שהכסף הזה ישמש להשלמת פרויקטים, אלא שקיים חשש שבמקרים מסוימים הכספים עלולים להיות מופנים למטרות אחרות, על ידי יזמים שמוכרחים לשלם חובות שונים.