התרסק ונסק תוך שנתיים: לאן הולך שוק המשרדים?

עבור מרביתנו השקעה בנדל"ן פירושה לקנות נכס למגורים. אבל האם זאת ההשקעה הנכונה? משקיעים פרטיים חשופים כיום ליותר אפשרויות בתחום המסחרי, בדגש על רכישת חללים בגדלים משתנים בבנייני משרדים. שיעורי התשואה לרוב גבוהים יותר מהממוצע בתחום המגורים, אולם השקעה בנכס מסחרי דורשת תשומת לב גדולה יותר, ובשנתיים האחרונות ראינו שההשקעה עשויה להיות גם תנודתית.

עם פרוץ מגפת הקורונה, שוק המשרדים חטף פגיעה אנושה, לאחר שרבים עברו לעבוד מהבית במתווים שונים. אלא שתוך מספר חודשים המגמה השתנתה - חלק גדול מהעובדים חזרו לעבוד מהמשרדים, ו־2021 התאפיינה בזינוק במחירים, ומציאת חללים משרדיים באזור המרכז, בעיקר בבנייני קלאס A, הפכה למשימה מאתגרת. בחודשים האחרונים, על רקע התקדרות המצב הכלכלי, בדגש על תחום ההייטק, האופטימיות שוב מתפוגגת מתחום המשרדים.

אסטרטגיה של החזקה לשבע שנים

בחברת שירותי הנדל"ן הוותיקה נת"מ פיתחו מתווה השקעה קבוצתי בבניינים מסחריים, שלדבריהם נמצאים מחוץ לרדאר של משקיעים פרטיים והחברות הגדולות. "אנחנו מציעים שותפות למשקיעים שרוצים להשקיע בנדל"ן מניב", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי נדל"ן בחברה, שאיתו נפגשנו כחלק מפרק ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.

"בכל השקעה נת"מ נכנסת כמשקיעה, כשלצידה כמה משקיעים פרטיים", הוא אומר. "אנחנו מתמקדים בנכסים מאוד ספציפיים: בניינים מסחריים שהמחיר שלהם נמוך מדי בשביל קרנות ריט וחברות הביטוח, אבל גבוה מדי למשקיע בינוני או קטן", הוא מוסיף ומציין כי מדובר בנכסים של עד 60 מיליון שקל, בפריפריה, ובדרך כלל אלה יהיו בנייני קלאס B.

המתווה שעליו מדבר בן צבי קליין, מתבסס על מבנים בפריפריה, אך את הרעיון הם קיבלו מעסקה בתל אביב. "בשנת 2017 החברה קיבלה אופציה לרכישת שתי קומות בבניין משרדים במע"ר הצפוני של תל אביב (רצועת הבניינים שממערב לאיילון, ושמתחילה בדרומה במרכז עזריאלי - ג.ל). חילקנו אותן למשרדים קטנים של 100־300 מ"ר ומכרנו אותן לקבוצת משקיעים יחסית קטנה".

העסקה הבאה התקיימה בבאר שבע, שם הם איתרו בניין משרדים עצמאי בשטח של כ־4,000 מ"ר בנוי. הרכישה התבצעה על ידי משקיעים פרטיים (50%), והחברה, במחיר של 19 מיליון שקל. "כשקנינו את הנכס התשואה מההשכרה עמדה על 3%, אבל ידענו שהפוטנציאל גדול בהרבה, ואכן אחרי שיפוץ והשבחה הצלחנו בתוך זמן קצר להגיע לכמעט 8% תשואה מדמי השכירות בלבד. יחד עם עליות מחירים שכבר היו, אנחנו מדברים על תשואה גבוהה בהרבה", הוא מספר.

לשאלתנו הוא אומר כי הפרויקט נמכר ברווח יפה, אם כי "סיבוב" על הנכסים איננה אסטרטגיית ההשקעה שלהם, כי אם החזקה של נכסים לטווח של כשבע שנים. בשנים שחלפו הם רכשו גם נכסים לוגיסטיים, ובסך הכל ביצעו שמונה השקעות כאלה עד היום.

את היתרונות הבנתי, מה החסרונות מבחינתי?
"שוק הנדל"ן תנודתי ואתה יכול למצוא את עצמך עם נכס שהניב ביום הראשון תשואה גבוהה והיה לו פוטנציאל השבחה גבוה, ופתאום שוכר העוגן עוזב. כשזה קורה זה משפיע באופן מיידי על החלוקה הרבעונית של הכסף למשקיעים וכמובן על התשואה. בנקודה הזו הסיכון גבוה יותר מנדל"ן למגורים".

"נראה זליגה מתל אביב לערים השכנות"

כמי שעובד בחברה שמכירה היטב את השוק ואף מפרסמת אחת למחצית דוח שמתפרסם בענף כולו על שוק הנדל"ן המניב, כיצד אתם מנתחים את המצב כיום?
"שוק המשרדים בארץ לא הפך להיות תעלומה מאז הקורונה, אבל מאוד קשה לצפות אותו. ב־2020, אחרי פרוץ הקורונה והסגרים, הכל היה הפוך מהתחזיות - החברות לא באמת החזירו את השטחים ששכרו. ואז הגיעה 2021 עם פיק מחירים. אני חושב שעכשיו השוק מתחיל להתאזן קצת. המחירים חוזרים להיות יותר ריאליים".

בן צבי קליין חושב שבשל המצב "נראה יותר זליגה מתל אביב לערים סמוכות. צעירים רבים אוהבים לעבוד בתל אביב, אבל אני צופה שנראה חברות הייטק שיימצאו מקום בכפר סבא, ברעננה, בסביון במודיעין ובמקומות אחרים. כבר היום אתה רואה שבנייני המשרדים שם די מתמלאים".

גם כשיש כיום נתונים שמצביעים על אפשרות שנבנים שטחי תעסוקה גדולים מהדרוש?
"כשהתחלתי לעבוד כמתווך ב־2012־2013 חברות שהיום הן חברות ענק כמו פלייטיקה וסימילאר ווב חיפשו 300־400 מטר, שזה שווה ערך לקומה בבניין ישן. היום אלה חברות ששוכרות בניינים עצמאיים. כלומר, אם אתה שואל מי ישכור את כל הבניינים האלה, בוודאות היום הם יושבים באיזה שהוא חלל משותף, ושוכרים ארבעה חדרים. הם עוד לא יודעים אבל בעוד 7-5 שנים הם ימלאו את הבניין הבא. לפני כמה שנים כמעט לא היה פודטק, פינטק, או סייבר כה מפותח, ואני מניח שבעתיד ייכנסו עוד תחומים חדשים. כל עוד ההייטק ימשיך להתפתח יהיה מי שישכור את השטחים בבנייני המשרדים".

לקחת בחשבון שהמחירים הגבוהים הם לשטחים גדולים | אריק מירובסקי, פרשנות

אנחנו מדי פעם מדברים על חבירה לגופים שונים, חברות שמשווקות בחוץ לארץ או קבוצות רכישה, וכאן אנחנו שומעים על אופציה אחרת מאותו סוג, שאומרת בוא תחבור למשקיע גדול בהרבה ממך להשקעה בנכס כלשהו.

מה שאני אומר כל הזמן תקף גם כאן: אנשים חושבים שאם הם חוברים לגוף גדול זה פוטר אותם מלבצע את הבדיקות שלהם, אבל זה לא נכון. קחו תמיד בחשבון שלגוף הגדול שמציע לכם להצטרף אליו יש שיקולים משלו.

נת"מ היא גוף מוכר ואמין, ואני לא מתייחס לאור או לנת"מ, אלא לשיקולים שצריכים להנחות את המשקיעים הקטנים. לעשות בדיקות פרטניות ולהגיע למסקנה בעצמם.

בשוק המשרדים יש פקטור שמאוד מטעה - פקטור תל אביב. אנחנו רואים בשנה-שנה וחצי האחרונות טיסה של המחירים למעלה לרמות היסטוריות. זה יכול מאוד להטעות, משום כשאשר מסתכלים על הנדל"ן מסביב רואים שהעליות שהיו הן הרבה יותר נמוכות.

דבר נוסף הוא שהביקושים היקרים והגבוהים ביותר בתל אביב הם לשטחים גדולים, לשטחים שנמצאים בבעלות של חברות גדולות כמו אמות, עזריאלי, מליסרון. זה לא 150 מ"ר שמשקיע פרטי מחזיק במגדל כזה או אחר בבני ברק. יש פה שוק אחר לגמרי שהוא די מטעה.

זה לא סוד שאנחנו נמצאים ערב משבר כלכלי שאנחנו לא יודעים מה תהיה עוצמתו - יש פסימיים יותר ופחות. אך במשבר כלכלי לצערנו מפטרים אנשים והביקושים יורדים לתעסוקה ולמשרדים והמחירים במגמת ירידה. יש מקומות שבהם הביקושים כל כך גדולים שלא משנה אם יש משבר או אין משבר - ההשקעות תהיינה מוצלחות - אבל זה דורש מהמשקיע לעשות שיעורי בית.