רכשו דירת יד שנייה ולאחר הרכישה גילו שאין לה היתר בנייה: מה אחריותו של עורך הדין

עו"ד קרן היא שותפה במשרד יגאל ארנון-תדמור לוי. עו"ד זיכרמן היא שותפה במשרד. שתיהן מתמחות בנדל"ן, תכנון ובנייה

בני זוג בשנות ה-60 לחייהם רכשו דירת מגורים בעסקת מקרקעין שנערכה על ידי עו"ד שייצג את שני הצדדים במקביל. לאחר רכישת הדירה גילו הרוכשים להפתעתם כי מצבה התכנוני של הדירה לא הובהר להם. בחוזה המכר נקבע כי הדירה תימסר עם היתרי בנייה כדין, אך בני הזוג לא ידעו שעל הדירה הוטלו צווי הריסה כבר בשנות ה-70 בשל חריגות בנייה, וכי הוועדה המקומית סבורה כי לא ניתן להוציא היתרי בנייה לדירה במצבה הנוכחי. הרוכשים תבעו את מוכר הדירה על הפרת חוזה המכר. בנוסף, תבעו הרוכשים בעילת רשלנות גם את עורכת הדין שייצגה את הצדדים בעסקת המכר.

ההחלטה: בית המשפט בהחלטתו התייחס בהרחבה לעילת הרשלנות של העו"ד ובסופו של יום חייב אותה לשלם לרוכשים (יחד ולחוד עם המוכר), פיצוי בגין תביעתם.

בית המשפט עמד על כך שעל עו"ד המייצג שני צדדים לנהוג משנה זהירות עקב החשש שניגוד העניינים בין הצדדים יגרום לפגיעה בייצוג. כן קבע בית המשפט שעו"ד "הסירה מעליה האחריות לגבי המצב התכנוני": חוזה המכר לא התייחס להיתרי הבנייה של הדירה, לצווי הריסה בעניינה, הרשעות קודמות בגין מצבה התכנוני של הדירה, חריגות בנייה ועוד.

פרשנות: פסק הדין מהווה חלק ממגמה ארוכת שנים במסגרתה מרחיבים בתי המשפט את תחום האחריות המוטל על כתפיו של עו"ד בעסקת מקרקעין גם לתחום הבדיקות התכנוניות של הנכס הנמכר. למשל, בדיקת היתרי הבנייה של הנכס, צווי הריסה שניתנו בעניינו, התאמת הנכס בפועל לתוכניות המאושרות במקרקעין בהם הנכס מצוי, התאמה לתשריטי הבית המשותף ולתשריט היתר הבנייה שאושר לנכס ועוד.

על אף שבמשך שנים בתי המשפט מרחיבים את תחום אחריותם של עו"ד בעסקאות מקרקעין גם לתחום התכנוני, טרם נקבעה בפסיקה (או בחקיקה) רשימה של אותן בדיקות תכנוניות אותן נדרש לבצע עו"ד המייצג בעסקה.

מלכתחילה, מכירתה או רכישתה של דירה אינה חייבת בייצוג על ידי עו"ד. לאורך השנים התקבלה הפרקטיקה שעסקת מקרקעין, שלה היבטים משפטיים וכלכליים רבים, מיוצגת בידי עו"ד. כיום, נוכח מגמת בית המשפט, כבר אין די בייצוג עו"ד, אלא יש צורך בעו"ד מומחה במקרקעין ובתכנון ובנייה.

תוצאת הרחבת אחריותם של עו"ד בעסקאות מקרקעין גם לתחום התכנוני היא חשיפה מוגברת, הן של עו"ד המייצגים בעסקאות מקרקעין והן של הצדדים לעסקאות אלו, לתוצאות נזיקיות שקשה לצפותן מראש. חשיפה בלתי ידועה זו מגבירה את האי וודאות הקיימת ממילא בעסקאות מקרקעין.

בניגוד לאינטואיציה, סקירת התביעות העוסקות ברשלנות עו"ד בעסקאות מקרקעין מעלה כי תביעות אלו אינן בעסקאות מקרקעין מורכבות ובעלות היקף משמעותי, אלא דווקא בעסקאות שגרתיות של דירת מגורים יחידה ופעמים רבות דירות יד שנייה. על אף ההפתעה שבנתון זה, ההסבר הוא פשוט: עסקאות מקרקעין מורכבות נעשות בידי עו"ד שחייבים מומחיות גם בתחום התכנון והבנייה.

במצב דברים זה, ראוי שתיקבע רשימה של בדיקות תכנוניות אותן על עו"ד או הצדדים לעסקת מקרקעין לבצע טרם עסקה. אך יותר מכך, משמעות הדברים עבור עו"ד המייצגים בעסקאות אלו - לוודא כי בוצעו כל הבדיקות התכנוניות המקדימות הנדרשות ובמידת הצורך לקבל ייעוץ מעו"ד מומחים בתחום התכנון והבנייה על מנת להבטיח שלא תצא תקלה על ידם. 

ת"א 13590-07-17 חיים מאיר דרעי נ' שמואל שור