תחרות על דיירים ומלחמת התשה על התמורה: למה חברות הענק בורחות מהתחדשות עירונית בת"א

בירוקרטיה, מכשולים על גבי מכשולים, חוסר ודאות, ובעיקר הרצון של הדיירים להשיג עוד ועוד - כל אלו הם מנת חלקם של העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית, שיכולים להביא גם את החזקים ביותר לכדי ייאוש. כך למשל, שתי חברות ענק, נכסים ובניין  ותדהר, שקידמו יחד את פרויקט התחדשות עירונית מהיוקרתיים ביותר בישראל, מתחם דפנה-ארלוזורוב בתל אביב - הרימו לאחרונה ידיים וויתרו על שני מתחמים בפרויקט ו-400 יחידות דיור. אובדן הכנסה המוערך: כמיליארד שקל.

מה הביא את שתיהן לכדי ייאוש? הדיירים. או ליתר דיוק, חוסר יכולת לעמוד בדרישות הדיירים כתנאי לחתימתם על ההסכם.

מלחמת התשה: הדיירים רוצים הרבה יותר

משנת 2015 מנסה נכסים ובניין, באמצעות חברת הבת נוה גד, להשיג את שיעור ההסכמה הנדרש מדיירים בשני מתחמים בפרויקט - מתחמים 503 ו-504, שבהן ניתן לבנות 402 יחידות דיור חדשות. בשנת 2018 נכנסה לתמונה תדהר כשותפה, אך גם זה לא עזר: החברות לא הצליחו להשיג את שיעור ההחתמות הדרוש, ולבסוף ויתרו על שני המתחמים לטובת יזמים אחרים.

תמונה זו ממחישה את הקושי הגדול להוציא לפועל פרויקטים בתחום, גם כשמדובר במתחם יוקרתי כל כך כמו דפנה-ארלוזורוב.

חלקן של נכסים ובניין (באמצעות חברת הבת נוה גד) ושל תדהר בפרויקט היה 65% - 402 יחידות דיור קיימות, ופוטנציאל לבניית 1,226 יח"ד במקומן. הן החזיקו בחמישה מתוך ששת המתחמים: במתחמים 502 ו-505 שיעור החתימות עמד על כ-95% נכון לסוף 2021, אך דיירת סרבנית באחד מהם "תוקעת" את קידומו. במתחם הנותר, 501, עמד שיעור ההחתמות נכון לסוף השנה החולפת על 52%.

במתחמים 503 ו-504 הבעיה הייתה גדולה יותר: שם אומנם הושג בעבר שיעור הסכמות של 58%, אך תוקף ההסכמים פקע ביולי 2020, שכן החברות לא הצליחו להשיג במועד את שיעור ההסכמות הדרוש. בדוח השנתי המסכם את 2021 עוד הספיקה נכסים ובניין לציין כי "מתנהל מו"מ (טרום חוזי) לחידוש ההסכם והחתימות", ולגלובס נודע כי זמן קצר לאחר מכן נדחתה על ידי הדיירים הצעה נוספת של שתי החברות.

  

לאחר שתוקף החתימות פג פורסמו מכרזי יזמים חדשים, שאליהם שתי החברות כלל לא ניגשו. במתחם 504 ייכנסו בנעליהן צמח המרמן  ואזורים , יחד.

המשמעות בפועל: נכסים ובניין ותדהר יוכלו להקים לכל היותר 824 יחידות דיור בפרויקט הנחשק.

עושים שוק: תמיד אפשר למצוא מי שיציע יותר

כאשר בוחנים את ההצעה שאימצו דיירי מתחם 504, מבינים את הבעייתיות של החברות בתחום: תמיד ניתן למצוא הצעה טובה יותר. במיוחד בפרויקטים בסדר גודל כזה. צמח המרמן ואזורים הציעו לדיירים תוכנית הכוללת 60 מ"ר תוספת לכל דירת תמורה (דירה שמקבל כל דייר קיים במתחם), שיבוץ כל דירות התמורה בקומה 11 ומעלה במגדל המתוכנן, והתחייבות כי כל הדירות יפנו לכיוון מערב, אל הים. לא פלא שכ-70% מהדיירים הצביעו בעד ההצעה הזו.

על התכנון החדש למתחם 504, שעוד דרוש אישור מצד העירייה, אמונה אדריכלית קיקה ברא"ז ממשרד קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים.

פרויקט דפנה-ארלוזורוב נמצא במקום מרכזי מאוד בתל אביב, בין בית החולים איכילוב ממערב לדרך נמיר ממזרח, מרחק הליכה קצר ממסוף רכבת סבידור מרכז. התוכנית למתחם חילקה אותו לשישה מתחמים (חמישה מהם בבעלות נכסים ובניין ותדהר, כאמור), כך שבכל מתחם יהיה מגדל אחד ומבנה מרקמי אחד. המגדלים יהיו בני 25-30 קומות, והבניין המרקמי בן שש קומות. בסך הכול אמור להציע המתחם 1,471 יחידות דיור חדשות, מהן 471 לדיירים הקיימים.

בפברואר האחרון העריך השמאי המכריע עו"ד דוד דדון בשומה שהוציא את שוויה של דירה בפרויקט "במצב החדש", כלומר לאחר יישום התוכנית, ב-3.48 מיליון שקל. למרות כל הנתונים הללו, ועל אף הפוטנציאל האדיר, נתקעה התוכנית במשך שנים - מאז החלו הדיירים לקדם אותה בשנת 2006.

על אף כל העובדות הללו, בצמח המרמן ובאזורים לא חושבים שדיירי המתחם בעייתיים. "הדיירים לא בעייתיים, אלא דעתניים", אומר מנכ"ל אזורים, רון אבידן. "הם באו כבר ‘מבושלים’, אחרי שנים של אכזבות והמתנה, וקיבלו תוצאה שהשביעה את רצונם. אני לא חושש מההיסטוריה של הפרויקט הזה. כשעוסקים בפינוי-בינוי לא כעיסוק צדדי, יודעים איך לעבוד עם דיירים ואיך לתת מענה לצרכים; יודעים לפצח התנגדויות".

למתחם כבר יש תב"ע מאושרת, כך שהדרך ליישום אמורה להיות קצרה יחסית עבור החברות הזוכות. התסריט החיובי מצד החברות: הוצאת היתר בנייה בתוך 18 עד 24 חודשים.

נכסים ובניין ותדהר בחרו שלא להגיב.

כבר לא ממהרים לרכוש חברות התחדשות עירונית

התפתחות נוספת המעידה על הקשיים שאיתם מתמודדות כיום החברות העוסקות בתחום הגיעה מכיוון חברת בוני התיכון, שהודיעה - לאחר עדכונים קודמים שרמזו על קשיים - כי המשא -מתן מול קבוצת הפניקס סביב השקעה בחברת הנדל"ן לא יימשך.

בוני התיכון הודיעה במרץ האחרון כי חתמה על מזכר עקרונות עם הפניקס, שבמסגרתו תשקיע 112 מיליון שקל תמות 19.9% מחברת הבת של בוני התיכון, בוני התיכון התחדשות עירונית. כחלק מהסיכום בין הצדדים נקבעה תקופת בלעדיות לפניקס למשך 90 יום, שבמהלכה אמורה הייתה החברה לבצע בדיקת נאותות לבוני התיכון התחדשות עירונית. תקופת הבלעדיות הסתיימה מבלי שנחתמה עסקה רשמית, וכעת ניתנה ההודעה הרשמית על סיום המגעים בין הצדדים.

זה לא המקרה היחיד שמראה כי תחום ההתחדשות העירונית פחות אטרקטיבי. בתחילת החודש הודיעה גם חברת אלמוגים החזקות כי העסקה לרכישת טובולסקי נדל"ן - חברת נדל"ן למגורים ונדל"ן מסחרי, אשר פועלת גם בתחום ההתחדשות העירונית - לא תושלם, ימים ספורים לאחר שהודיעה על רכישת טובולסקי, וזאת משום ש"לא עלה בידי הצדדים כדי להשלים את המשא-ומתן לחתימה על ההסכם המפורט לשביעות-רצון החברה", כך בהודעת אלמוגים לבורסה.

מחברת בוני התיכון נמסר: "החברות לא הגיעו לכדי הסכמות בכמה נושאים במזכר ההבנות, ועל כן הוחלט שלא להמשיך במשא-ומתן".