תיקון חוק המכר: האומנם בשורות טובות לרוכשי הדירות?

הכותבת שותפת נדל"ן במשרד עוה"ד בלטר, גוט, אלוני ושות'

הפרסומים בתקשורת מאז עבר התיקון לחוק המכר (דירות), בישרו על הקשחת הסנקציות נגד קבלנים המאחרים במסירת דירות לרוכשיהן. על-פי הפרשנות המקובלת, המוכרים יהיו לכאורה פטורים מתשלום הפיצוי רק במקרה שהעיכוב נגרם באחריות הרוכש. ניתוח מדוקדק יותר בתיקון החוק מגלה שלא כצעקתה.

השינוי המדובר בתיקון לחוק הוא ביטול הוראת סעיף 5א(ג) בחוק הקודם, העוסק בפטור מפיצוי לרוכש בגין נסיבות שאינן בשליטת המוכר. הוראה זו הוחלפה בהוראה חדשה הקובעת כי מוכר יהיה פטור מתשלום פיצויים אם התקיימו נסיבות המקימות עילת סיכול בהתאם לחוק החוזים. לכאורה, גם על-פי הוראה זו יהיה רשאי מוכר לטעון לסיכול החוזה בשל נסיבות שלא ידע ולא היה צריך לדעת עליהן.

אלא שעל המוכר להוכיח בנוסף כי קיום החוזה הוא בלתי אפשרי או שהוא שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים. כלומר, על-מנת שמוכר יוכל להיות פטור מתשלום הפיצויים, הוא יצטרך להוכיח אי-אפשרות למסור את הדירה כלל, או שהעיכוב במסירה גורם לדחייה בלתי סבירה במועד החוזי.

התוצאה התאורטית היא שמוכר יהיה חייב כמעט תמיד בפיצויים בגין איחור במסירה, אך בפועל קשה להאמין שבזכות החלת דיני הסיכול יכינו קבלנים באופן אוטומטי את הצ'קים לכל רוכש שטוען לאיחור, וככל הנראה רוכשים ייאלצו, כמו במצב הנוכחי, לפתוח בהליכים משפטיים נגד מוכר שמאחר במסירה, ולרוב יבחרו לוותר על כך מראש.

הבשורה הפחות טובה שמביא עימו התיקון, מצויה דווקא בהסדר הקובע את סכומי הפיצוי בגין העיכוב במסירה. בעוד שלפני התיקון הקנה החוק למוכר תקופת גרייס בת 60 יום לאיחור במסירה וקבע כי בחריגה ממנה ישלם המוכר פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור - עתה תקופת הגרייס מצטמצמת אומנם ל־30 יום, אך איחור מעבר לכך אינו מזכה את הרוכש בפיצוי בגין החודש הראשון לאיחור.

כמו כן, בעוד שעל-פי החוק לפני התיקון, רוכש היה זכאי לפיצוי השווה ל־1.5 מדמי שכירות מקובלים על שמונה חודשי האיחור הראשונים ול־1.25 מדמי שכירות מקובלים על איחור מעבר לכך, הרי שבתיקון החדש ניכרת הפחתה דרמטית בשיעור הפיצויים להם יהיה זכאי רוכש.

על-פי התיקון החדש, סכום הפיצוי בגין התקופה החל מתום החודש הראשון לאיחור ועד ארבעה חודשים, יהיה בגובה דמי שכירות מקובלים ולא מעבר לכך; פיצוי החל מהחודש החמישי ועד החודש ה־11 לאיחור יהיה בגובה של 1.25 מדמי שכירות מקובלים; ורק לאחר 12 חודשי איחור, יהיה זכאי הרוכש לפיצוי בשיעור של 1.5 מדמי שכירות מקובלים.

יוצא אפוא כי התיקון לחוק הקל דווקא על מוכרים אשר ערב התיקון הוטלה עליהם חובת פיצוי בסכומים גבוהים יותר בתקופות הסמוכות לאיחור. התוצאה היא שהחוק מקל על המוכרים כשהוא מטיל עליהם פיצויים מופחתים באיחור עד שנה, בהינתן שאיחורים רגילים לרוב אינם חורגים מתקופה זו. וזאת על חשבון ציבור הרוכשים.

המסקנה היא שהשינויים בהוראות הפיצויים, ובעיקר הקטנת סכום הפיצוי לתקופת האיחור הראשונה הסמוכה למועד המסירה הקבוע בחוזה, מחלישים את ההרתעה שנועד הפיצוי ליצור מפני איחור במסירה.