הקונים ברחו: מס הרכישה הוביל את שוק היוקרה לרכבת הרים

בניתוחים מקובלים על שוק הדירות, לא ניתן להבחין בדרמה הגדולה שאופפת את פסגת שוק הנדל"ן הישראלית, הלוא היא שוק היוקרה. אבל אחרי שבשנה שעברה שוק היוקרה הישראלי רשם שיא במספר העסקאות שבוצעו בו, השנה נרשמת בו נפילה כואבת, והשוק המקומי נופל בצניחה כמעט חופשית, ושב עשר שנים לאחור.

מ־60 עסקאות לחודש בממוצע ל־16

הטלטלה הגדולה שאופפת את השוק הזה, החלה ב־2020, או יותר נכון בשליש האחרון של אותה שנה. הרבעון השני של אותה שנה הוקדש כולו לקורונה, לסגר הראשון ולחששות הגדולים מפני העתיד. בהמשך אותה שנה החרדות ירדו בצורה משמעותית, כמו גם ההגבלות שהוטלו במהלך הסגרים הנוספים, ושוק הנדל"ן ששותק בחודשים מרץ־אפריל החל להתאושש.

  

לא פלא שבשמונת החודשים הראשונים של אותה שנה נרשמו באתר רשות המסים 84 עסקאות בלבד על נכסים למגורים ששוויים 10 מיליון שקל ומעלה - ממוצע חודשי של כעשר עסקאות, שהיה נמוך בכשליש מהממוצע החודשי של עסקאות כאלה שבוצעו ב־2019.

אולם החל מספטמבר 2020 התמונה השתנתה לגמרי, ובארבעת החודשים האחרונים של 2020 בוצעו 134 עסקאות, כ־34 עסקאות בממוצע בחודש. 2020 הסתיימה עם שיא עסקאות מסוג זה, שהגיע ל־218 במספר

אבל זה היה רק הפתיח למה שקרה בשנה שלאחר מכן. ב־2021 נרשמו לא פחות מ־503 עסקאות בשווי של 10 מיליון שקל ויותר, רובן במחצית השנייה של השנה, שבה שוק הנדל"ן המריא לשיאים שלא נודעו עד אז. מתברר כי גם שוק היוקרה פעל בדומה.

מעקב אחרי שוק זה מראה כי בעוד שבאוקטובר ובנובמבר 2021 מספר העסקאות החודשי שנרשמו ברשות המסים על נכסים ב־10 מיליון שקל ויותר הגיע לשיא של יותר מ־60 עסקאות, בדצמבר נפל מספר העסקאות ל־16 בלבד.

  

מאז מספר העסקאות החודשי לא מצליח להתרומם ולא חוצה את רף ה־20 עסקאות. באפריל ובמאי השנה לדוגמה, נרשמו פחות מ־10 עסקאות כאלה, אם כי לגבי החודשיים הללו הנתונים עוד עשויים להתעדכן.

מה קרה בגל הזה, שהחל בספטמבר 2020 והסתיים בדצמבר 2021? העלאת מס רכישה. בסוף יולי 2020 הקטין שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ את מס הרכישה על דירות למשקיעים ואילו בסוף נובמבר שנה שעברה הועלה המס בחזרה ע"י שר האוצר הנוכחי אביגדור ליברמן.

העלאת מס רכישה משפיעה גם על העשירים

מדוע תמרוני המיסוי הממשלתיים שנועדו להצר או להרחיב מעורבות משקיעי נדל"ן בשוק השפיעו בצורה כה כבדה על השוק? משום שלחלק משמעותי מרוכשי דירות היוקרה יש כבר נכסים נוספים בבעלותם, ועל כן הם נחשבים על ידי רשויות המס למשקיעים. גם ב־2015, כששר האוצר לשעבר משה כחלון העלה את מס הרכישה על משקיעים, ניכר היה זעזוע בהתנהלות שוק דירות היוקרה.

העיר שנפגעה בצורה הקשה ביותר מהירידה בשוק היוקרה היא תל אביב, שבה מתקיים חלק ניכר מעסקאות היוקרה בארץ. 40% מהעסקאות בגובה 10 מיליון שקל ומעלה שבוצעו במחצית הראשונה של 2022, התקיימו בתל אביב. לשם השוואה - 22% מעסקאות היוקרה התקיימו בהרצליה, 20% בירושלים, 11% ברמת השרון והיתר - עסקאות בודדות שנחתמו במקומות אחרים.

ברשימת עשר העסקאות הגבוהות ביותר שבוצעו במחצית הראשונה של 2022, מחצית בוצעו בתל אביב, והיתרה בהרצליה, ירושלים ורמת השרון. זוהי מפת היוקרה הישראלית.

תל אביב: ירידה דרמטית במספר העסקאות

תל אביב היא בירת הנדל"ן הישראלי - גם נדל"ן היוקרה. לכן, כשכלל שוק היוקרה נופל - הדבר בא לידי ביטוי במיוחד שם. ואכן, מניתוח מכירות דירות יוקרה (דירות מגורים בשווי של יותר מ־10 מיליון שקל) בתל אביב במחצית הראשונה של 2021, שעשה עבור גלובוס שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת S.K שמאות מקרקעין, עולה כי חלה ירידה דרמטית במספר העסקאות.

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית

לדבריו, "סך כל העסקאות בתל אביב במחצית הראשונה של השנה הגיע ל־15 דירות בלבד לעומת 129 דירות במחצית השנייה של 2021 (ירידה של כ־88%) ולעומת 88 דירות במחצית הראשונה של 2021 (ירידה של כ־83%).

אחוזים דומים ניתן לראות בעסקאות מעל 25 מיליון שקל ובסך־הכול בעסקאות של 100 אלף שקל למ"ר בנוי כולל מע"מ".

בירושלים, אם ב־2021 תושבי החוץ הציפו את העיר, כשרכשו 56 נכסים ב־10 מיליון שקל ויותר, המחצית הראשונה של 2022 מחזירה את הגלגל לאחור. בששת החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה תלולה של 50% במספר עסקאות היוקרה שבוצעו בעיר, לעומת המחצית הראשונה של 2021.

רק 11 עסקאות יוקרה במחיר של 10 מיליון שקל ומעלה נרשמו באתר רשות המסים לגבי תקופה זאת, לעומת 22 עסקאות שנרשמו בתקופה המקבילה אשתקד.

לבסוף, כהן מוסיף הסתייגות קלה, כי לא מן הנמנע שחלק מעסקאות היוקרה טרם דווחו עדיין לרשות המסים ולכן לא ניתן לזהות אותן. אך עדיין אין בכך להוריד מעוצמת הדרמה של הצניחה במספר העסקאות של דירות היוקרה.