בין המטרו לתמ"א 38: במועצה הארצית הבינו שעצירת היתרים מוחלטת אינה סבירה

בשבוע שעבר הטילה הוולנת"ע, ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, "פצצה" לא צפויה: כחלק מהמלצותיה לגבי תוכנית המטרו הציעה הוועדה למנוע הוצאת היתרים במסגרת תמ"א 38 סביב תחנות המטרו המתוכננות - הן עד לאישור המטרו, והן לאחר אישורה.

השלכותיהן הפוטנציאליות של ההמלצות גרמו לרעש ציבורי, כזה שכנראה הפתיע את הממליצים. במועצה הארצית, שתפוח האדמה הלוהט הזה הגיע לפתחה, הבינו שמדובר בצעד בעייתי. בהתאם לכך הם החליטו לבצע חשיבה מחדש ולא לאמץ לעת עתה את המלצות הוולנת"ע. בשורה התחתונה, המסקנה ברורה: איסור גורף של הוצאת היתרי תמ"א 38 אינו סביר, שכן הוא יכול להביא לעצירה מוחלטת של פרויקטי התחדשות עירונית לשנים.

עצירה גורפת תפגע במאמצי ההתחדשות

השאיפה של מתכנני תמ"א 70, תוכנית המטרו, היא למקסם את זכויות הבנייה ולהשיג צפיפות גבוהה ככל האפשר סביב צירי המטרו. זאת, מתוך תפיסה ארצית כוללת לפיה באזור צירי מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) צריכים לקום מתחמים אורבניים מפותחים מאוד. התוכנית דוחפת להעצמת הבנייה במקומות הללו, ול"העצמת הפיתוח וההתחדשות העירונית".

  

צריך לזכור: מדובר בתוכנית התשתיתית הגדולה ביותר בהיסטוריה של המדינה, עם שלושה קווי רכבת תחתית באורך כולל של כ־150 קילומטרים, שיציעו 109 תחנות ב־24 רשויות. התוכנית מגדירה שני "מרחבי השפעה" של התחנות - הטבעת הראשונה, ברדיוס של 300 מטר מהתחנה, והטבעת השנייה, ברדיוס של 600־800 מטר ממנה. הדחיפה להעצמת הזכויות במסגרת תמ"א 70 מתייחסת בעיקר לשתי הטבעות הללו.

המלצות הוולנת"ע שניתנו בשבוע שעבר התייחסו בעיקר לטבעת הראשונה, אך המליצו לגבש הגבלות גם לגבי הטבעת השנייה. ההיגיון מאחוריהן מובן: מתכנני התוכנית חוששים שפרויקטי תמ"א 38 המקודמים כיום ימנעו העצמה מאסיבית של הבנייה במרחבי ההשפעה הללו, שכן היקפי הבנייה בהם מצומצמים משמעותית בהשוואה להיקפי הבנייה שמאפשרת תמ"א 70. במצב כזה, אם יאושרו פרויקטים לפי תמ"א 38, היקפי הבנייה יהיו נמוכים מאוד ויסנדלו את התכנון הכולל סביב צירי המטרו, שצפוי להיות מיושם רק בעוד כמה שנים.

אך עצירה גורפת של כלל ההיתרים לתמ"א 38 במרחבי ההשפעה של התחנות העתידיות מהווה פגיעה במאמצי ההתחדשות העירונית כיום. המשמעות היא עצירה של אישור למאות בניינים, עם אלפי ועשרות אלפי יחידות דיור חדשות פוטנציאליות. כהמחשה לכך אמרה בדיון במועצה הארצית מיכל שרייבר גלבנדורף, אדריכלית העיר כפר סבא, כי "המלצת הוולנת"ע משמעה עצירה דה פקטו של כל ההתחדשות העירונית בכפר סבא לחמש השנים הקרובות".

נתונים שהוצגו לחברי הוולנת"ע עצמם בדיון בשבוע שעבר, על היקפי התכנון בתמ"א 38 סביב תחנות מטרו עתידיות, הבהירו את גודל ההשפעה עוד יותר: כך למשל, סביב תחנת המטרו הרצליה מרכז המתוכננת על ציר בן גוריון ישנן כיום 130 בקשות להיתרים במסגרת תמ"א 38 שנמצאות בבדיקת הוועדה המקומית, וכ־80 בקשות לפני מתן היתר; סביב תחנת רחוב הרא"ה ברמת גן ישנן כ־50 בקשות בשלבי בדיקה ראשונים, וכ־60 בקשות מאושרות בתנאים; במרחב תחנת יוספטל המתוכננת בבת ים ישנן 30 בקשות שניתן בהן היתר, ועוד 110 שנמצאות בשלבי בדיקה ראשונים. לצד אלו ישנן כמובן עוד תוכניות פוטנציאליות רבות, שטרם מצאו את דרכן לוועדות - בערים המצוינות כאן וביתר הערים המצויות בתחומי המטרו.

השאיפה: להעניק גמישות ושיקול דעת

בעקבות כל אלו, החליטה המועצה הארצית לחשב מסלול מחדש, בראש ובראשונה כדי להרגיע את הרוחות. מהות ההחלטה היא בחינה מדוקדקת של מרחבי ההשפעה בתחנות המטרו העתידיות, משני היבטים: האחד - מהו היקף הפגיעה הצפוי בפרויקטי תמ"א 38 באזורים אלו, במקרה של עצירת היתרים גורפת; השני - אם הוצאת היתרים לתמ"א 38 תפגע במימושה של תמ"א 70.

ההחלטה שהתקבלה במועצה מיועדת לאפשר לכל העוסקים בעניין - הרשויות, הוועדות המחוזיות, הרשות להתחדשות עירונית, מינהל התכנון והמועצה הארצית עצמה - לעצור לכמה רגעים, ולבחון כיצד ניתן לאפשר לתמ"א 38 "לחיות" בהיקפים מסוימים גם במרחבי המטרו, מבלי לפגוע בתכנון העתידי באותם מרחבים. הרי ישנן גם היום תוכניות להתחדשות עירונית בניינית אשר רואות עין בעין עם תוכנית המטרו עצמה, ולכן אין סיבה לעצור אותן.

ובכל זאת: היקפי תמ"א 38 מוגבלים מאוד

כאמור, המהלך הנוכחי מאפשר מרווח נשימה של כמה חודשים לבחינת הסוגיה לעומק. ההערכות הן שבעוד כשלושה חודשים לכל היותר יתקיים במועצה הארצית לתכנון ובנייה דיון נוסף, במטרה לגבש החלטה שתמצא את האיזון בין שני האינטרסים - תוכנית המטרו מצד אחד, ותמ"א 38 מצד שני. לא מן הנמנע שיוקם במסגרת זו גוף מיוחד, אשר יהיה זה שיבחן בקשות להיתרים במרחבי ההשפעה של תחנות המטרו, במסגרת תמ"א 38. על פי גורמים המעורים בעניין, הקמת גוף כזה לא צפויה להיתקל בבעיה תקציבית.

למרות החשיבה מחודשת, צריך לזכור: רובם המכריע של הפרויקטים במסגרת תמ"א 38, בטח ובטח אלו שבמסגרת תמ"א 1/38 (לחיזוק ותוספת), מציעים תוספת בנייה בהיקפים נמוכים משמעותית מאלו ששואפת אליהם תוכנית המטרו. בפועל, ככל הנראה, יהיו פרויקטים נקודתיים בלבד שייתפסו כתואמים להנחיות תמ"א 70, ויוכלו לזכות לאישור. כך שהבשורה המרכזית מהחלטת המועצה הארצית היום היא הותרת סיכוי כלשהו, גם אם קטן, לפרויקטי תמ"א 38 בתחומי התחנות.