הפעם זה יקרה? עיריית תל אביב שוב מנסה לייקר את הארנונה בדירות נופש

אחרי ניסיון שלא הבשיל מ־2019, שוב קיבלו תושבי תל אביב מכתב שצורף לחשבון הארנונה שלהם בחודש יולי ובו מפורטים דמי הארנונה שישולמו עבור דירות נופש. דירות אלה מוגדרות כ"דירת מגורים או חלק ממנה המשמשים למתן שירותי לינה ארעיים בתשלום במסגרת של השכרות קצרות-טווח לפחות פעמיים בשנה לתקופות שמשך כל אחת מהן היא בין יום אחד לבין 90 ימים".

דמי הארנונה שמבקשת עיריית תל אביב לגבות עבור דירות אלה יעמדו על 129.53 שקל למ"ר - יותר מפי שניים מדמי הארנונה הקבועים לתושבים העומדים על כ־55 שקל למ"ר. עוד צוין במכתב כי "אי אפשר לאמוד את היקף השינוי" וכי ההחלטה כפופה לאישור משרד הפנים.

ב־2019 קיבלו תושבי העיר מכתב דומה ובו התבשרו בעלי דירות הנופש כי דמי הארנונה עבור משכירי דירות לטווח קצר יזנקו ל־124.01 שקל למ"ר במקום 52.2 שקל למ"ר, דמי הארנונה הממוצעים בעיר בזמן זה. גם אז המהלך היה כפוף לאישור משרד הפנים אלא שהוא לא אושר.

במשרד הפנים אמרו לגלובס כי "בקשת עיריית תל אביב שהוגשה בעבר להגדרת סיווג הארנונה לדירות נופש, לא עמדה בבחינה משפטית ועל כן הבקשה נדחתה. הבקשה שהוגשה השנה תיבחן כמקובל".

הנימוק לדחיית הבקשה שסיפק בשעתו משרד הפנים היה כי "ההגדרה המבוקשת של עיריית תל אביב - הוספת סיווג של דירות נופש לפרק בניינים המשמשים למגורים - אינה ברורה. לא ברור מהם התנאים להחלת סיווג זה על הנכס. בנוסף, משמעות הבקשה היא העלאה ניכרת החורגת מהגבלת הקווים המנחים של התעריף המבוקש לעומת התעריפים הקיימים למגורים".

העירייה: "ההצעה מחכה לממשלה"

באשר ללוחות הזמנים לאישור שעיריית תל אביב מקווה לקבל הפעם, לנוכח הבחירות שיתקיימו ב־1 בנובמבר השנה, הסבירו ממשרד הפנים כי המועד האחרון להגשת בקשות מטעם הרשויות היה ה־15 ביולי וכי המועד האחרון לאישור השרים הוא ה־15 בדצמבר וכי "הבקשות נמצאות עכשיו בבחינה על פי הקווים המנחים שנקבעו", לאחר מכן יועברו בקשות שהגישו הרשויות "לאישור שרי הפנים והאוצר".

מעיריית תל אביב נמסר כי "בשנים האחרונות הולכת ומתרחבת תופעת השכרת דירות לתקופות זמן קצרות. משכך, העירייה מצאה לנכון לתת ביטוי לשימוש זה באמצעות קביעת תעריף ספציפי בצו הארנונה. העירייה הציעה תעריף ארנונה לדירות נופש, בסך של 129.53 למ"ר לשנה, שהוא התעריף המקסימלי המותר על פי תקנות ההסדרים לדירות מגורים, ללא תלות באזור המס. בשונה מתעריף ארנונה למגורים אשר נע בין 40.5 שקל ל־121.10 למ"ר לשנה והוא מהנמוכים מבין הערים הגדולות במדינה. ההצעה אושרה בוועדת הכספים ובמועצת העיר, וכעת ממתינה להחלטת שרי הפנים והאוצר, וככל שיאושר הוא יחול משנת 2023".

הצורך למסות את תחום הדירות להשכרה לטווח קצר במטרה להגביל את פעילותו, נידון מזה שנים אולם עד כה בישראל השוק מתנהל ללא הגבלה. ערים רבות בעולם כבר נקטו זה מכבר בשיטות להגבלת פעילות התחום, שצבר תאוצה לפני הקורונה, דרך הגבלת ימי השכירות המותרים מדי שנה. כך למשל פריז עם ההגבלה להשכרת דירות במשך 120 ימים בשנה, ובברצלונה הוגבלו מספר הרישיונות המוענקים לבעלי דירות להשכרה.

המטרה היא לא רק להגדיל את קופת העיריות אלא בעיקר לענות על מצוקת תושבים שסובלים מכמות מבקרים זמניים גדולה באזורי המגורים ומהקטנת היצע הדירות להשכרה לתושבים - כשבעלי דירות מעדיפים את התיירים שמשלמים הרבה יותר במודל ההשכרה על פי ימים/שבועות.

זינוק חד במספר דירות הנופש בישראל

בדצמבר 2019, על פי הערכות של חברת Airdna המנתרת נתונים על נכסים להשכרה מהפלטפורמות השונות ברשת, זינק מספר הנכסים להשכרה לטווח קצר בישראל ל־26 אלף (צמיחה של 15% לעומת 2018). בתל אביב הגיע בחודש השיא של אותה שנה (חודש מאי שבו נערך האירוויזיון בתל אביב) מספר הנכסים להשכרה לטווח קצר ל־13.5 אלף, מתוך כך כ־11.5 אלף נכסים היו דירות שלמות. מספר הנכסים להשכרה לתיירים בתל אביב היה גדול בפי שלושה מזה שהוצע בירושלים בשעתו.

מספר הנכסים להשכרה צמח ביחד עם מספר התיירים שפקדו את ישראל. בשנת 2019 הגיעו לישראל 4.55 מיליון תיירים צמיחה של כ־10% לעומת 2018. מספר הלינות בבתי המלון הפזורים בארץ לעומת זאת עלה רק ב־4.7% ב־2019 לעומת 2018 ומספר לינות תיירים הסתכם ב־12.1 מיליון. הפער נובע בין היתר מבחירה באלטרנטיבת לינה זולה יותר בדירות להשכרה לעומת בתי המלון.

באשר להיצע הדירות נמסר מעיריית תל אביב כי "כמות דירות הנופש המושכרות, מצויה עדיין בבחינה, אך מהנתונים המתקבלים מחברת Transparent שסוקרת אתרים שמפרסמים דירות להשכרה, עולה כי בחודש יוני הוצעו להשכרה 7,095 דירות, מתוכן הושכרו בפועל 4,115 דירות".

עוד מסרה העירייה כי היא "תפעל לאיתור הנכסים המשמשים כדירות נופש על פי הדרכים המקובלות ועל פי חוק, כפי שהיא פועלת בבחינת סיווגים אחרים בצו, לרבות איתורם באמצעות כלי המדיה השונים ועריכת ביקורות".

דירות להשכרה לטווח קצר עבור תיירים אינן תופעה השמורה לישראל בלבד, אבל מספרן בישראל זינק בשנים האחרונות בשיעור חד לעומת העולם. לפי נתוני חברת Airdna, מספר הנכסים בישראל להשכרה לטווח קצר זינק מאז 2014 ועד סוף 2019 ב־488% - מכ־3,900 נכסים לכ־22.8 אלף נכסים. בזירה העולמית בין השנים 2016 ל־2018 חל גידול של 140%. אלא שהתיירות שניזוקה מהשלכות מגפת הקורונה ובחלק מהמדינות היא אף נמחקה כמעט לחלוטין הורידה את מספר הנכנסים להשכרה יחד עם היעלמות התיירים. כעת כאמור מעריכים בעיריית תל אביב למשל כי היצע הנכסים להשכרה לטווח קצר ירד לכ־7,100 דירות. בחלק גדול מהדירות מחזיקה קבוצה מצומצמת של בעלי דירות.

בערים שבהן יושמה רגולציה, הושגה האטה

בחברת המחקר נימקו את הגידול העצום בישראל באי הסדרת התחום. בערים שבהן יושמה רגולציה, הושגה האטה: ברצלונה, למשל, הסירה 2,500 נכסים שנמצאו כלא חוקיים אחרי שהגבילה את מספר הרישיונות לבעלי נכסים להשכרה לטווח קצר ל־10,000.

בערים אחרות שבהן התופעה השתוללה הגבילו את מספר הימים המותרים להשכרה: ב־2017 קבעה פריז מגבלה השכרה של 120 יום בשנה. שנה קודם לכן הגבילה לונדון את מספר ימי ההשכרה ל־90. בניו יורק המגבלה קובעת 30 ימי השכרה בשנה ובאמסטרדם מוגבלים בעלי הדירות להשכרה של עד 60 ימים בשנה. בסן פרנסיסקו ההגבלה עומדת על 90 ימים בשנה.

בשורה התחתונה, בתוך היתרונות שמביאה עימה הכלכלה השיתופית, נדרשת הסדרת הענף וקביעת גבולות ומגבלות. אלה יפעלו גם לטובת התושבים שאמורים לקבל את הדיירים הארעיים, גם לטובת העיריות, וגם לטובת התיירים שיוכלו להגיע למקום מוסדר ואולי אף מפוקח (רישיון עסק למשל) - דבר שכפי שראינו לאחרונה בפרשת הבולען בכרמי יוסף - עשוי להציל חיים.