חברת בנייה פלשה לשטח תת-קרקעי של שכן. מה קבע העליון?

מה גובה הפיצוי הראוי בגין פלישה תת-קרקעית לשטחי השכנים? בית המשפט העליון קבע כי חברת הבנייה הוותיקה משהב עברה על החוק כאשר החדירה עוגנים לעומק אדמת בניין הסמוך לפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן.

השופט נעם סולברג, שכתב את דעת הרוב, אליה הצטרף השופט חאלד כבוב, יוצא באמירות חריפות נגד התנהלות חברת הבנייה הוותיקה ומכמעט מכפיל את גובה הפיצוי שהטיל על החברה בית המשפט המחוזי. במקום סכום של כ-88 אלף שקל, נגזר בעליון סכום של 161 אלף שקל, והוטלו הוצאות בגובה של 100 אלף שקל. ההחלטה נועדה ליצור תמריץ שלילי עתידי לחברות קבלניות שלא לפלוש אל הקרקע בנסיבות דומות.

"חוסר תום-לב מופגן"

ההחלטה מתארת כי משהב פעלה באופן חד-צדדי, כמעט בריוני, בניסיון לקבוע עובדות בשטח ללא ניסיון הידברות עם הדיירים. "הפלישה נעשתה בכוונת מכוון, בחוסר תום-לב מופגן", והיה מקום להורות על סילוק העוגנים, כאשר הפלישה "נעשתה בידי חברה כמשהב, חברת בנייה גדולה וותיקה, המצוידת במומחי הנדסה וביועצי משפט", נקבע בפסק דינו של סולברג. "הפכתי והפכתי בטענות משהב בהליכים השונים ולא מצאתי ולו קצה-קצהו של הסבר להתנהלותה פורעת החוק", הוסיף השופט.

השופטת רות רונן, בדעת המיעוט בנוגע לאופן חישוב הפיצוי, עורכת ניתוח כלכלי וחדשני וקובעת כי הדרך להילחם במי שפלש באופן לא חוקי היא בחישוב שונה של הפיצוי. שופטי הרוב קבעו כי הפיצוי יחושב מהעלות האלטרנטיבית שחברת הבנייה חסכה כאשר לא השקיעה בפתרון הנדסי שלא כרוך בפלישה לשכנים. רונן מחשבת את גובה השימוש האלטרנטיבי במקרקעין למשך 50 שנים (משך זמן הימצאם של העוגנים) ומגיעה לסכום של כמיליון שקל, ממנו מגיע לתובעים שליש, מאחר שהם מהווים שליש מכלל הדיירים בבניין השכן. התביעה הוגשה בשנת 2020 על-ידי שמונה דיירים המיוצגים על-ידי עו"ד אבי עמבר.

 עו''ד אבי עמבר / צילום: תמונה פרטית

בשנת 2013 הקימה משהב בנייני מגורים חדשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית ברחוב הבנים ברמת גן. החברה פלשה לשטח הבניין השכן, מבלי לבקש את רשות הדיירים, בכך שהחדירה מתחת לפני השטח "עוגנים זמניים" לתמיכה ביסודות הבניינים החדשים. הפלישה נדרשה עד לסיום בניית היסודות, אך בדרך-כלל העוגנים נותרים באדמה עד להתפוררותם בחלוף 50 שנה. בית המשפט העליון הדגיש כי לא מדובר בחריגה קלה אלא בשטח תת-קרקעי של 380 מ"ר ועומקם כ-18 מטר מתחת לפני השטח.

הדיירים השכנים ביקשו את סילוק העוגנים וכן קבלת פיצוי ודמי שימוש בשטחם. משהב טענה כי סילוק יד יגרום לה להוצאה של 6.5 מיליון שקל, בעוד שלדיירים לא ייגרם כל נזק מהותרת העוגנים. חברת הבנייה לא חלקה על כך שהפלישה נעשתה במודע, מבלי שנעשה ניסיון כלשהו לבקש את רשות מהדיירים לפני הפלישה.

בית המשפט קובע כאמור כי כעיקרון היה מקום להורות על סילוק יד, וכי ככל שמשהב חפצה לעשות שימוש במקרקעי הדיירים, "היה עליה לפנות אליהם לבקש את רשותם; כזאת - כמתחייב מהחוק, מהשכל הישר ומן המוסר הטבעי - לא עשתה".

דעת המיעוט: חישוב העלות האלטרנטיבית של השימוש בקרקע

השופטים סולברג וכבוב סברו כי יש לחשב את הפיצוי כעלות האלטרנטיבית שחברת הבנייה חסכה. סכום זה הגיע ל-218 אלף שקל, ולדיירים נפסק החלק היחסי, מאחר שרק חלקם תבע.

השופטת רות רונן בדעת המיעוט עשתה שימוש חדשני במשפט בקביעת גובה הפיצוי הראוי לדיירים השכנים, ולעמדתה הפיצוי צריך להיות גבוה באופן ניכר.

רונן עורכת חישוב כלכלי המבוססת על חוות-דעת שמאית, לפיה שווי השימוש האלטרנטיבי בקרקע עומד על 19 אלף שקל בשנה. מאחר שמהדיירים יימנע שימוש למשך 50 שנים בשל הימצאם של העוגנים, מתחייבת המסקנה, לעמדת רונן, כי התמורה שנמנעה מהם מגיעה לסכום של כמיליון שקל, ממנו זכאים התובעים לשליש. כלומר - כ-330 אלף שקל.

 השופטת רות רונן / צילום: דוברות הרשות השופטת

רונן קובעת כי הדרך היעילה הייתה כי משהב תבצע את הבנייה בדרך שאינה דורשת פלישה לבניין השכן, ועלותה גבוהה יותר. לעמדתה, יש לחשב את הפיצוי כפיצוי נזיקי - לפי הסכום שהיו יכולים להניב אלמלא משהב הניחה בהם את העוגנים. כך הדיירים יוכלו לקבל תרופה לנזקים הריאליים שהסבה להם חברת הבנייה הוותיקה.

מי שהכריע בין עמדתה של רונן לבין עמדתו של סולברג היה השופט כבוב, שבחר בדעתו של סולברג, וכך הועמד גובה הפיצוי על הסכום הנמוך יותר. סולברג השיב לשופטת רונן כי חוות-הדעת השמאית לא נועדה ולא התיימרה לטעון לנזק קונקרטי לדיירים, וכי לעמדתו אין לדיירים יכולת לעשות שימוש בשטח התת-קרקעי ממילא, כך שמדובר בנזק ספקולטיבי. 

משהב: "העוגנים הוחדרו בהתאם להיתר בנייה" 

משרד עורכי הדין יצחק מירון, המייצג את משהב, מסר בתגובה: "בניגוד לרושם שנוצר מפסק הדין, כאילו חברת משהב פלשה לתת-מקרקעי רחוב אפשטיין 5 והחדירה עוגני מתכת ללא היתר וללא רשות, הרי שהמציאות אחרת. בכל הערכאות נקבע ללא יוצא מן הכלל כי החדרת העוגנים נעשתה לפי היתר בנייה כדין.  בניגוד לקבוע בפסק הדין, דיירי אפשטיין 5 ידעו היטב על החדרת העוגנים הרבה לפני החדרתם.

"חשוב לציין כי משהב פעלה לפני מעשה ולאחר מעשה על-מנת לוודא כי לא נגרם שום נזק לדיירים. בוצע ניטור של מקרקעי הדיירים לפני החדרת העוגנים ולאחר החדרתם, ואף בוצע מעקב שוטף. משהב ניהלה עם הדיירים משא-ומתן, אך הם דרשו פיצוי 'צנוע' בסך של 15 מיליון שקל. מדובר בדרישה סחטנית שהייתה מביאה לסיכולו של הפרויקט ולסיכון מפני רעידות אדמה. 

"מה שהפריע לדיירי אפשטיין 5 זו העובדה שבנו בסמוך לביתם בניין שמתגוררים בו דיירים שאינם שומרים תורה ומצוות. בית המשפט העליון לא התייחס כלל לעניינים אלה, הגם שאלה הופיעו בפירוט בכתבי הטענות".