רבע מיליון שקל, לפחות: תג המחיר להתחדשות עירונית בפריפריה נחשף

טיוטת דוח המלצות הוועדה הבין-משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה נחשפת במלואה, ולצד כמה המלצות מעניינות למדי היא מגלה עד כמה גדול הפער שיש לגשר עליו כדי להפוך פרויקטים להתחדשות עירונית לכדאיים כלכלית בפריפריה.

● המדינה מחמיצה הזדמנות פז ליצור מרחבים איכותיים ועירוניים שישרתו את המתגוררים בהם

על פי המסמך שהגיע לידי גלובס, הוועדה העלתה את האפשרות שהמדינה תציע מימון וליווי פיננסי לפרויקטים אלו, אך מציינת שכדי להגיע למצב של כדאיות כלכלית, נדרש סיוע של עד 500 אלף שקל לכל דירה בפרויקט. עוד קבעה הוועדה כי גם לאחר מתן הטבות מס, יידרש סיוע כספי לרבים מהפרויקטים.

הוועדה הוקמה על ידי משרד הבינוי והשיכון ומשותפת למשרד ולרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הפועלת תחתיו. טיוטת ההמלצות שהועברה לגורמים הרלוונטיים היא שלב נוסף בדרך לאישור סופי. בוועדה חברים גם שלל משרדי ממשלה וגופים ממשלתיים, וכפי שכבר פורסם לאחרונה - אחת מהמלצותיה המשמעותיות היא הפחתת מס החברות ל-5% ומס הרכישה ל-0.5%, כחלק מההטבות לחברות שיפעלו בפריפריה. באילו עניינים מרכזיים נוספים היא עוסקת?

המחיר למ"ר אינו מאפשר כדאיות כלכלית

על פי הוועדה, הבעיה הבסיסית בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה נעוצה במחירים למ"ר: פרויקט התחדשות עירונית שבו 100 יחידות דיור, לפי מכפיל של 1:5 (כלומר, חמש יחידות דיור חדשות על כל יחידת דיור קיימת), הופך כלכלי רק מרף של 14,500 שקל למ"ר, בעוד שרוב ערי הפריפריה מציגות מחיר למ"ר נמוך הרבה יותר.

המשמעות היא פער כלכלי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בין העלויות להכנסות. כך לדוגמה, בקריית שמונה המחיר הממוצע למ"ר הוא כ-7,700 שקל, לפי נתוני אתר מדלן, כך שהפער הכלכלי מסתכם בכ-160 מיליון שקל. בדימונה, שם המחיר למ"ר לפי אתר מדלן הוא 6,500 שקל למ"ר, הפער הכלכלי יכול להגיע ליותר מ-180 מיליון שקל. נזכיר כי גם בערים כמו עפולה, נצרת, אופקים ועכו המחיר למ"ר נמוך משמעותית מרף ה-14,500 שקל.

עניין זה משתקף היטב בהערכות הוועדה באשר להיקפי המענקים הנדרשים מצד המדינה כדי להפוך פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה לכדאיים כלכלית. להערכת הוועדה, "המימון הנדרש להשלמת הכדאיות הכלכלית לטובת מימוש מיזמי פינוי-בינוי טיפוסיים בפריפריה עומד על הטווח שבין 250 ל-500 אלף שקל לכל יחידת דיור".

  

משמעות הדבר היא שגם אם הטבות המס שצוינו לעיל ייושמו, עדיין יהיו מתחמים רבים שיישארו לא כלכליים. הוועדה מציינת כי גובה המענקים הכולל שיידרש לתקצוב פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה יוכל להיקבע רק לאחר התקדמות הפיילוט שמקיימת בימים אלו הרשות להתחדשות עירונית, למתן מענקים לפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה.

תכנון המתחמים: בנייה עד תשע קומות בלבד

המלצות הוועדה כוללות, בין היתר, עבודה לאיתור ומתן עדיפות למתחמי התחדשות עירונית שתתבצע על ידי הרשות להתחדשות עירונית. במסגרת זו, קבעה הוועדה קריטריונים לאיתור מתחמים ולתכנונם בהמשך. במסגרת עבודת האיתור ממליצה הוועדה לחפש מתחמים בעלי צפיפות קיימת נמוכה, בעלי שטח מגרשים גדול ותכסית (שטח המבנה באחוזים משטח המגרש כולו), קיימת נמוכה, עם מגרשים ריקים סמוכים שאפשר לנצל כקרקע משלימה או לטובת בינוי-פינוי, שהדירות בהם קטנות יחסית ושמספר יחידות הדיור קטן.

להשקפת חברי הוועדה, עקרונות התכנון צריכים לעודד בנייה שעלויותיה נמוכות ככל האפשר, ולכן היא ממליצה על "בינוי שרובו עד תשע קומות, שיתרונו עלויות הקמה נמוכות ליזם, ועלויות תחזוקה מצומצמות לדיירים", וכן על תכנון בצפיפות שאינה עולה על 25-30 יחידות דיור לדונם. זאת לצד הסתמכות מרבית על מוסדות ציבור ותשתיות תוך מתן עדיפות לצורכי ציבור, חניה עילית ברובה וקרבה לתחבורה ציבורית.

"80% מיחידות הדיור שאושרו הן במחוזות המרכז וירושלים"

הדוח מקדיש חלק נרחב להיקף המימוש המינימלי עבור פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, בדגש על אזורים רחוקים, ומתריע כי לא ניתן יהיה לעמוד ביעדי הממשלה בעניין גם בעתיד. הוועדה ציינה כי יותר מ-80% מיחידות הדיור שאושרו עד היום בתוכניות פינוי-בינוי הן במחוזות תל אביב, ירושלים והמרכז, וקבעה: "משמעות הדברים היא אי-עמידה ביעדי ההתחדשות העירונית אשר קבעה הממשלה".

עוד ציינה הוועדה שבמסגרת "כללי המשחק" שאפיינו את ההתחדשות העירונית בפריפריה עד היום, ספק אם ניתן יהיה לעמוד ביעדים העתידיים. "היקף התוכניות להתחדשות עירונית שאושרו במחוז צפון עד ל-2021 הוא קרוב לאפס", נכתב. "ואילו במחוז הדרום אושרו תכוניות אשר היקף יחידות הדיור בהן עומד על 6% מסך יחידות הדיור בתוכניות התחדשות עירונית שאושרו בעשור האחרון".