שופטי העליון חלוקים: מה הפיצוי הראוי בגין פלישה תת־קרקעית לשכנים?

הכותב הוא מומחה לדיני מקרקעין, נדל״ן, תכנון ובנייה, ושותף במשרד עורכי הדין קולודני ושות'

רקע: ב־2013 יזמה חברת הבנייה משהב פרויקט בנייה בגבול רמת גן בני ברק. במסגרת הפרויקט נהרסו שני בניינים ישנים, ונבנו שניים חדשים במקומם. בגדר העבודות עשתה משהב שימוש בשיטה ההנדסית של החדרת עוגנים אופקיים זמניים למקרקעין סמוכים. העוגנים מאפשרים את ייצוב המבנה החדש במהלך בנייתו.

לאחר השלמת הבנייה אין עוד צורך בעוגן הזמני, אולם בפועל הוא נותר בתת־הקרקע של השכנים - ללא רשותם - עד להתפוררותו הטבעית בתוך כ־50 שנה. קבלנים נוקטים שיטה זו, אף שהיא כמובן פוגענית כלפי זכות הקניין של בעלי הקרקע השכנה, שכן היא זולה משמעותית ולפעמים גם פשוטה יותר הנדסית מהחלופה העיקרית של החדרה אנכית של עוגנים או קירות תת־קרקעיים, בתוך שטח הפרויקט, מבלי לפלוש לחלקות שכנות.

התביעה: כשהשכנים גילו כי משהב החדירה לקרקעותיהם את העוגנים הזמניים ללא רשותם, תבעו את החברה בבית משפט השלום בתל אביב. השופט עמית יריב דחה את תביעת השכנים לסילוק ידה של משהב מחלקתם, קבע כי לא הוכח שלדיירים נגרם נזק ממשי כתוצאה מהחדרת העוגנים הזמניים, ולכן פסק פיצוי זניח יחסית, של כמה עשרות אלפי שקלים בלבד. השכנים ערערו לבית המשפט המחוזי, אשר הוסיף בסופו של דבר פיצוי כספי נוסף, לא משמעותי גם הוא.

הערעור לבית המשפט העליון התקבל, אך דעותיהם של השופטים נחלקו באשר לאופן שבו יש לחשב את הפיצוי הראוי בגין החדרת העוגנים הזמניים. בדעת הרוב, אותה כתב השופט נעם סולברג ואליה הצטרף השופט חאלד כבוב, נקבע כי משהב תחויב בכפל הקנס שנקבע כבר כפיצויים, וכן בסכום משמעותי של הוצאות משפט.

אף על־פי כן, דעת הרוב סברה כי הנזק מהחדרת העוגנים הזמניים למקרקעי השכנים - אינו רב, וכי במידה רבה מדובר במצב בו "זה נהנה וזה לא חסר". בהתבסס על כך, וכן על שיקולים נוספים, דעת הרוב סברה כי אין מקום לפסוק סעד של סילוק ידה של משהב מהקרקע - סעד שפסיקתו כנראה לא הייתה מובילה בפועל להריסת המבנה, אלא לתוצאה הכלכלית היעילה של פיצוי כספי גבוה.

דעת המיעוט: חוות־הדעת המעניינת יותר מבחינה משפטית, לדעתי, היא דעת המיעוט של השופטת רות רונן. בפסק דינה ערכה השופטת ניתוח יסודי של המקרה מנקודת מבטם של אבותיו המייסדים של תחום הניתוח הכלכלי של המשפט, ובהם השופטים האמריקאים הנודעים פרופ' גווידו קלברזי ופרופ' ריצ'רד פוזנר, ובהתבסס על הכלכלן רונלד קוז, והגיעה למסקנה כי במקרה כזה, שבו פלשה משהב לקרקע שכנה, במודעות מלאה ושלא כדין, פיצויים בסכומים נמוכים אינם מניחים את הדעת; אינם מכווינים את התנהגותם של קבלנים עתידיים כראוי; ובעייתיים מבחינה כלכלית במבט צופה פני עתיד.

השופטת רונן הדגישה כי בהיבטים של ניתוח כלכלי, במקרים שבהם הקבלן זקוק לתת־הקרקע יותר מאשר השכנים זקוקים לה, שווי הנזק האמיתי שנגרם לשכנים שווה לסכום שהקבלן היה משלם להם במסגרת הסכם ביניהם, בתמורה לרשות להשתמש בתת־הקרקע שלהם. תאורטית, משפלשה משהב לתת־הקרקע בלי רשות, היא למעשה גזלה מהשכנים את הסכום המדובר, שהיו יכולים לדרוש במשא־ומתן מולה לו הייתה מבקשת את רשותם בטרם הפלישה לשטחם.

ואולם, השופטת רונן סברה כי במקרה כזה לא הייתה כל אפשרות מלכתחילה שהשכנים היו מסכימים לאפשר למשהב להחדיר עוגנים זמניים לתת־הקרקע בסכום שהייתה מוכנה לשלם.

משכך, מפסק דינה של השופטת רונן עולה כי סכום הפיצוי צריך להיות גבוה משמעותית, במטרה "להרתיע" את משהב וחברות דומות מלבצע פעולות מסוג זה בעתיד. כלומר, בהינתן שהעוגנים מתפוררים בחלוף כ־50 שנה, ראוי היה להורות למשהב "לשכור" את תת־הקרקע ולשלם את שווי השימוש למשך 50 השנים הבאות.

פרשנות: המקרה שלפנינו מצביע על כוחו העולה של הניתוח הכלכלי של המשפט בפסיקת בית המשפט העליון. דעת הרוב, הלכה למעשה, קובעת פיצוי של 200% (מן החיסכון) ועלויות משפט עבור בעלי הקרקע. פיצוי כזה הוא זעום יחסית, ולא ברור כי הוא משקף תוחלת "אמיתית" של סיכוי ההיתפסות וניהול ההליך נגד הפולש, וספק אם הוא יתמרץ בעלי דין שפלשו למקרקעיהם בהחדרת עוגנים זמניים - לתבוע את הקבלנים. לעומת זאת. בפסק הדין בעניין משהב, חוות־דעתה של השופטת רונן מיישמת באופן אקדמי את השיקולים מתחום זה, ועשויה הייתה לשים סוף להתנהלות פורעת חוק של קבלנים.

רע״א 4657/21 כהן ואח' נ' משהב