המשקיעים עוזבים, ההייטקיסטים מסתערים: איך השפיעה העלאת מס הרכישה על שוק הדיור?

האם זו הסיבה לתלונות על עליית מחירי השכירות? קצב ירידת מלאי הדירות שבידי המשקיעים הוא המהיר ביותר בשנים האחרונות, ומאז העלאת מס הרכישה בנובמבר האחרון פחת מספר הדירות שבידיהם ב-4.8 אלף; ומצד שני גדל הפער בין אנשי הייטק שממשיכים לרכוש דירות יקרות בתל אביב, לבין שוכרים שמתקשים לעמוד בשכר הדירה. כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית לשוק הדירות ביוני האחרון.

• בנק ישראל: החריגה בהיקף האשראי לענף הבינוי והנדל"ן מסכנת את היציבות הפיננסית
• ישראל בדרך לאינפלציה של 5%? אלה תחזיות הכלכלנים למדד המחירים של יולי
• משבר השכירות: שיא במספר תביעות הפינוי שמגיעות לבתי המשפט | ניתוח

העלאת מס הרכישה על משקיעים בנובמבר 2021 גרמה לירידה של כ-30% במספר הדירות שהם רכשו במחצית הראשונה של השנה הנוכחית, לעומת זו של שנה שעברה, ולעלייה ניכרת במספר הדירות שהם מכרו. התוצאה - מאז העלאת המס פחת מלאי הדירות שבידי המשקיעים בכ-4.8 אלף. מדובר בקצב מהיר ביותר של ירידת מלאי, שגדול אף מהקצב הגבוה ביותר שנרשם עד כה, ב-2018. מדובר בנתוני מאקרו שלא מפרטים היכן המשקיעים מעדיפים להיפטר מהדירות שבידיהם, אך גם הוא יכול להסביר, לפחות חלקית, את התלונות שמגיעות מצד השוכרים על העלאות גדולות בשכר הדירה.

ומצד שני, יש מי שמנצלים את המצב לטובתם, על מנת לרכוש דירות יקרות, ואלה עובדי ההייטק. בניגוד לתמונה הכוללת של ירידות בכמות הדירות הנרכשות, בחודש יוני האחרון נרשם דווקא במחוז תל אביב גידול חד של 18% ברכישות מצד זוגות צעירים, בהשוואה ליוני אשתקד, וגידול של 11% בהשוואה לחודש הקודם וזאת לאחר שבשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה ברכישות אלו. כשני שלישים מהדירות שרכשו הצעירים היו חדשות.

"יתכן שמבצעי מכירות של מספר קבלנים תרמו לזינוק זה ברכישות הצעירים באזור תל אביב", משערת הכלכלנית הראשית בסקירה. "כמו-כן בולטת שכיחות יחסית גבוהה של רוכשים המועסקים בענף ההייטק (רבע מהרוכשים), כאשר שכרם הממוצע עמד על 58.6 אלף שקל, גבוה כמעט פי שניים מהשכר הממוצע של כלל רוכשי דירה ראשונה באזור זה בחודש יוני".

נטייה לרכוש דירה "על נייר"

עוד אנשי ההייטק נהנים ממשכורות גבוהות ומיכולת לרכוש דירות יקרות בתל אביב, יתר הרוכשים נאלצים לקחת משכנתאות גבוהות יותר, כדי לממן את הדירות שלהם. בנק ישראל כבר ציין את הדבר בסקירותיו, וגם הכלכלנית הראשית, מהצד שלה מאירה את הנתונים: וכך, מניתוח רמות השכר של הזוגות הצעירים שרכשו דירות במחוז המרכז בחודש יוני השנה בהשוואה לאלה שרכשו דירות באותו מחוז ב-2019 עולה, כי שכרם הממוצע של מי שרכשו דירה בשוק החופשי הגיע ל-20.2 אלף שקל, ברוטו לחודש. שכר זה נמוך נומינלית ב-12% מהשכר הממוצע של רוכשי דירה ראשונה באזור זה לפני שלוש שנים. מנגד, רמות המחירים של הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה בחודש יוני השנה היו גבוהים בשיעורים של 36% (במחיר הממוצע) ו-33% במחיר החציוני, בהשוואה לדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה ביוני 2019. מובן מכך, כי הצעירים ב-2022 היו חייבים לקחת משכנתאות גבוהות יותר, כדי לעמוד במחירי הדירות שעלו מאוד.

ולבסוף, הכלכלנית הראשית עלתה בחודשים האחרונים על הנטייה של רוכשי הדירות החדשות לרכוש דירות "על הנייר", כלומר לפני קבלת היתרי בנייה והתחלת בנייה. בחודש יוני כמות הדירות הללו הגיעה ל-60% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי. "נתונים אלו יש בהם כדי להסביר כיצד חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 (בשוק החופשי ובכלל) מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים, כפי שמפורסם ע"י הלמ"ס נותר ללא שינוי משמעותי", כותבת הכלכלנית.

ואכן, בסקירת הלמ"ס שפורסמה אתמול (א') התברר כי מלאי הדירות למכירה שבידי הקבלנים טיפס ל-47 אלף דירות. מצד שני התאחדות הקבלנים בוני הארץ טוענת, כי המשך עליית מדד מחירי הדירות החדשות, על אף הירידה המשמעותית במכירות, היא עדות לכך שהיצע הדירות בפועל יורד ויתכן שהכלכלנית הראשית מגשר בין הנתונים.