ב-2009 נרשם שיא עליות מחירים שנתי, של יותר מעשור דאז, שעה שמדד מחירי הדירות רשם עלייה של 19.9%. עם עלייה שנתית שנרשמה במדד האחרון, שמגיעה ל-17.8%, מדד מחירי הדירות של 2022 נושף בעורפו של השיא הקודם, וזאת לכאורה במצב שבו המחירים היו אמורים להתרסן: שערי הריבית עולים, האינפלציה החלה להרים ראש גם כן, כשלצידה גם ניצני מיתון עומדים בפתח.
■ האינפלציה הפתיעה לרעה ועלתה לקצב של יותר מ-5%; מחירי הדירות מתקרבים לזינוק שנתי של 18%
■ פסגות: סעיף הדיור במדד ימשיך להאיץ גם בחודשים הקרובים
■ מדד יולי טרף את הקלפים: לבנק ישראל אין הרבה ברירות מלבד העלאת ריבית אגרסיבית | פרשנות
אז מה קורה בשוק הנדל"ן, שכאילו עומד מתריס מולם? נראה כי גם הממשלה וגם בנק ישראל, שכחו כל אחד בתורו את המשפט האלמותי מהסרט "הטוב הרע והמכוער" - "כשצריך לירות - תירה. אל תדבר", וכשהיו צריכים לנקוט בצעדים חדים - העדיפו לדבר.
לייתר דיוק, בשתי הזדמנויות הגופים הללו עסקו בפטפטת, ובשתי ההזדמנויות המחירים טסו למעלה. ברבעון האחרון של השנה שעברה היה ברור לכולם, שהממשלה עומדת להעלות את מס הרכישה למשקיעים.
דובר על זה לא פעם, השרים עצמם ובראשם שר האוצר אביגדור ליברמן, פיזרו רמזים בעובי פיל, אבל בעיות פוליטיות פנימיות בממשלה ובעיות בין הקואליציה לאופוזיציה עיכבו מאוד את העלאת המס, ונתנו לשוק עוד ועוד מרווח זמן להתארגן לקראת ההעלאה הצפויה, שאושרה סוף סוף בנובמבר. התוצאה הייתה שבשלושת החודשים שאחרי חגי תשרי, המחירים טסו ב-5.2%.
לאחר מכן הגיע בנק ישראל. כבר ברבעון הראשון של השנה נוצרה במשק אווירה של העלאה צפויה בשיעורי הריבית. כשהריבית הועלתה לראשונה באפריל האחרון ב-0.25 נקודות האחוז, דובר אז בצעד צפוי ולא רק: בבנק ישראל הצהירו נחרצות, שמדובר בהעלאה ראשונה ואולי קלה, בסדרה צפויה של העלאות נוספות. ואכן במאי הועלתה הריבית ב-0.4 נקודת האחוז, ולאחר מכן ביולי הועלתה הריבית ב-0.5 נקודת האחוז.
כיצד בדיוק היו אמורים להתנהג אותם אנשים שתכננו לרכוש דירות באותם ימים? התשובות לכך באות משני כיוונים: מדוח הכלכלנית הראשית עולה, כי החל מחודש מרץ, החלה כמות העסקאות בשוק הדירות למגורים לרדת לעומת התקופה המקבילה אשתקד; בבנק ישראל הראו, כי מספר המשכנתאות אכן ירד, אולם המשכנתה הממוצעת שנלקחה בשוק החופשי - עלתה.
מכאן עולה המסקנה, שהעלאת הריבית בתחילת הדרך הרתיעה חלק מהרוכשים הפוטנציאליים, שהחליטו לרדת מכוונתם לקנות דירה; ואולם מי שכן נותרו בו הפנימו את המסרים מבנק ישראל ומהתקשורת הכלכלית שהריבית צפויה לעלות בעוד, ומיהרו לרכוש לעצמם דירות כל עוד הם יכולים וכל עוד ריבית הפריים עדיין נמוכה יחסית. התוצאה - בין אמצע אפריל לאמצע יוני, מחירי הדירות עלו ב-3.5%.
נדל"ן: אחד מהשוקים המתעתעים ביותר שיש
מה יקרה הלאה, עם העלאת הריבית מיולי, ואולי אלה שעוד צפויות - קשה לדעת. שוק הנדל"ן אינו חריג אלכימי בכלכלה, אבל הוא כבר הוכיח לא אחת, שהוא אחד מהשוקים המתעתעים ביותר שיש.
בחודשיים הללו של העלאות הריבית הראשונות, מחוז ירושלים ניצב בראש המדד עם עלייה חדה במיוחד של 4.8% במחירי הדירות, ואחריו מחוזות תל אביב והצפון שרשמו עליות של 4% כל אחד, וחיפה שרשם עלייה של 3.6%. יתר המחוזות רשמו עליות נמוכות מהעלייה הכוללת (כאמור 3.5%).
המגמה שמתוארת במדדי המחירים, מקבלת חיזוק משמעותי גם במחירי העסקאות שבוצעו ברבעון השני של 2022. מחיר של דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הזה הגיע ל-1.88 מיליון שקל, עלייה של 4.4% ו-80 אלף שקל לעומת מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הראשון של השנה, ועלייה של כמעט 200 אלף שקל ו-11.6% לעומת מחיר של דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השני של 2021. צריך לקרוא את הנתון הזה פעם נוספת כדי להבין עד כמה השוק של היום שונה מהשוק של לפני שנה, ועד כמה מחירי העסקאות של היום עולים על כל דמיון של אתמול.
מחירי הדירות לא יכולים להשאיר מאחור את מחירי השכירות
על רקע הסיטואציה הזו, צריך לבחון את מחירי השכירות, כי קשה להעלות על הדעת מצב שבו מחירי הדירות יטוסו ברמות כה גבוהות, ואילו שכר הדירה יישאר ברמתו הקודמת.
על פי נתוני הלמ"ס, סעיף שכר דירה ללא שכירות ציבורית עלה ב-0.6% בחודש יולי, ואולם יש פער אדיר בין ציבורי השוכרים השונים: כ-86% לערך מהשוכרים מצויים תחת חוזה קיים ולכן המדד לגביהם נותר כמעט ללא שינוי; עבור 10% מהשוכרים אשר חידשו חוזה נרשמה עלייה של כ-3.5%, ואילו השוכרים החדשים ואלה שעוברים דירות ספגו עליית מחיר של כ-7%.
גם בחודש שעבר סבלו מחדשי החוזים והשוכרים החדשים מעליות מחירים משמעותיות: הראשונים נאלצו לחתום על חוזים שגבוהים ב-3% מהחוזים הישנים שלהם והשניים ישלמו מחיר שגבוה ב-6.5% יותר מאשר שילמו השוכרים הקודמים של אותן דירות.
מדובר בנתונים משמעותיים, שלפחות חלקם מתיישבים עם הורדת היצע הדירות להשכרה ע"י המדינה, באמצעות העלאת מס הרכישה על משקיעים. צעד זה לא רק שלא עצר את עליית מחירי הדירות - שמאז רק גברו; יש בו גם להסביר לפחות חלק מעליית מחירי השכירות.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
