המדריך למתנגד לתוכנית בנייה: מה עושים כשהנוף במרפסת נסגר

מדינת ישראל מתפתחת ומתחדשת: בנייני מגורים נבנים בכל פינה, אזורי תעסוקה חדשים צצים, ותשתיות תחבורה ציבוריות נפרסות באזורים רבים. אבל מה אם זה קורה ממש מול המרפסת המדהימה שלכם - שבגללה מלכתחילה רכשתם את הדירה שבה אתם מתגוררים, ובעתיד הלא רחוק קיר של בניין חדש יזדקר מולה ולא יזוז משם לעולם? ומה אם מצוקת החניה שקיימת ממילא, תהפוך לסיוט כשייבנו את פרויקט הפינוי בינוי שמתוכנן ברחוב הסמוך?

החוק אמנם מאפשר לבעלי נכסים להגיש התנגדות לתוכניות, ולהישמע בפני מוסדות התכנון, אבל קל זה לא. הודעות התכנון לא תמיד גלויות מספיק, ואם רואים אותן, אז השפה בהן רחוקה מלהיות מובנת.

גם תהליך הגשת ההתנגדויות עצמו לא מוכר מספיק בציבור, כשהשגת תקציב למומחים שיסייעו לחזק את טיעוניכם, היא גם משימה לא פשוטה. איך בכל זאת אפשר להגיש התנגדות ואולי להצליח "להקטין נזקים"? "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס אירח את עו"ד ענת בירן שמתמחה בתחום, ויחד איתה שרטטנו מעין מדריך למתנגדים.

היזמים מחביאים, המדינה מעלימה עין

עם אישורה של תוכנית בוועדת בנייה, נפתח פרק זמן להתנגדויות של 60 יום, למעט בהליכי רישוי ובהקלות שבהם המועד הינו כשבועיים. אלא שהיזמים לא ששים להבליט את המודעות, והמדינה לא ממש לוחצת בעניין.

"פרסום התוכניות נעשה בצורה כזאת שכמעט אי אפשר לדעת עליו", מבהירה עו"ד בירן. היא מזכירה כי לפי החוק על יזם התוכנית לפרסמה בעיתונות ארצית ומקומית, אלא שגם אם נתקלים בפרסום, הקריאה עצמה היא חוויה קשה לצליחה. "הן כתובות באותיות קטנטנות שצריך שלושה זוגות משקפיים אחד על השני בשביל לנסות להבין על מה מדובר. וגם מבחינת התוכן כמעט אי אפשר להבין שום דבר", אמורת עו"ד בירן.

יש גם חובה לתלות מודעות באזור התוכנית, אלא שאם אינכם מתגוררים באזור - לא תוכלו לדעת על קיומן של התוכניות. הפרסום קיים גם באתר של מינהל התכנון, מזכירה עו"ד בירן, אבל אם אינכם יודעים שיש תוכנית שמתקדמת, ממילא לא תחפשו מידע לגביה ברשת. בירן מבקשת לנפץ מיתוס בנושא, ומציינת כי בתוכנית בניין עיר (תב"עות) החוק לא מחייב את היזם לאתר את בעלי הנכסים הסמוכים וליידע אותם באופן אישי לגבי התוכנית. בניגוד לכך - בתמ"א 38 המצב הפוך, ויש חובה שכזו.

תוכן המודעות: למבינים ולחרוצים בלבד

"אתה מסתכל על המודעה ואתה מנסה להבין מה כתוב בה. ואז יש כל מיני מילים שכתובות בשפה מאוד מקצועית כמו 'שינוי יעוד מאזור מגורים א' לאזור מגורים ג' מיוחד, איחוד וחלוקה של מגרשים, תנאים להוצאת היתרים'. מזה אתה לא מבין כלום", אומרת עו"ד בירן בקול, את מה שרבים חשים כשהם נתקלים במודעות הללו.

עם זאת, לדבריה החרוצים שבינינו יוכלו להשיג מידע נוסף ונהיר יותר באתר מינהל התכנון. "היום יש מודעות שהתחילו לשים עליהן ברקוד שניתן לסרוק אותו עם הנייד ואז לקבל הסבר מלא וברור יותר באתר של מינהל התכנון", היא מסבירה וגם כאן מבקשת לנפץ עוד מיתוס: אם נתקלתם בחיפושי המידע בהדמיית הפרויקט שהיזם פרסם, אין חובה שהיא תהיה מדויקת מול התוכנית, אלא היא מהווה "דוגמה" לדבריה לפרויקט.

איך מגישים התנגדות, ולמה אסור לשכוח עו"ד

"מגישים התנגדות לגורם שאישר את התוכנית - ועדה מחוזית או ועדה מקומית - בהתאם למה שכתוב", מסבירה בירן. יש אפשרות להגיש את ההתנגדות באתר האינטרנט של הגורם המפרסם, ויש להחתים עו"ד על אמיתות ההתנגדות, אחרת היא תיפסל (בתמ"א 38 ובהקלות אין צורך בחתימה של עו"ד. ג"ל). מעבר לכך, בירן ממליצה שההתנגדות תשלח על ידי קבוצה ולא על ידי אדם בודד. "יש כוח בהתארגנות עצמה. זה עשוי לסמן שלא מדובר בבעיה של אדם אחד, אלא בעמדה של ציבור שלם. בנוסף זה מגדיל את האפשרות לשכור אנשי מקצוע".

לדבריה, אנשי מקצוע הם לא ערובה להצלחה, אך הידע המקצועי שלהם עשוי לחזק את הטיעונים, ובעיקר להצביע על כשלים בתוכנית שעל הפרק. העלות שלהם עשויה להגיע לעשרות אלפי שקלים, ולדבריה התקציב יכול להתקבל מגיוס כספים בשכונה, ואפילו מיוזמות הדסטארט.

האור והחניה ייעלמו: על מה להגיש התנגדות

"מה שעולה בדרך כלל בהתנגדויות אלה נושאים של בינוי, צפיפות, ותנועה", אומרת עו"ד בירן. לגבי הבינוי יש עניין של בניינים חדשים ש"מתקרבים" לבניינים הקיימים, ואז עולות טענות לפגיעה בנוף ולהחשכת הדירות, ולכן ניתן בהתנגדות לבקש שינוי בקו הבניין. זה לא תמיד מצליח.

"ייצגנו מתנגדים ברחוב בארי בת"א מול פרויקט צמוד וגדול שנבנה בבית חולים איכילוב עם תאורה חזקה. הצלחנו להזיז אותו ממש טיפה, וזה לא הייתה התוצאה שבעלי הדירות קיוו לה. אחד ההסברים שקיבלנו ושמייצג את הלך הרוח כיום בוועדות הוא שמי שגר בעיר לא יכול לצפות לשמור על הסביבה והנוף שלו פתוחים, כי הערים מצטופפות ועולות לגובה", אומרת עו"ד בירן.

לגבי חניה היא מבהירה שכיום הוועדות מאשרות חניה אחת לדירה, ולכן הסיכוי שדרישה כמו הגדלת מספר החניות אצל השכנים תתקבל איננה גבוהה.

 הפגנה נגד בעלי וילות בהרצליה שהגישו התנגדויות לתוכניות בנייה באזור שלהם / צילום: יח''צ

מה אפשר לעשות כשההתנגדות נדחית

"כשמגישים התנגדויות בדרך כלל לא כדאי לצפות שבזכות ההתנגדויות האלה התוכנית כולה תיעלם. אבל אפשר כן להצביע על כשלים בתוך התוכנית, או על חוסר התאמה של התוכנית בהיקפים שלה, או על שינויים בבינוי שרוצים להציע", מבהירה עו"ד בירן.

במילים אחרות: ניתן להשיג הישגים ושינויים מסוימים, ואם החלטת הוועדה לא מקובלת עליכם, זה לא סוף פסוק, היות שניתן להגיש ערר לוועדת התכנון שבערכאה הגבוהה יותר. אם תוכנית נדונה בוועדה המקומית - ניתן לפנות לוועדה המחוזית. אם הדיון התקיים במחוזית ניתן להגיש ערר למועצה הארצית, אולם יש לקבל לכך אישור מיוחד.

ואם בכל אלה ההתנגדות נדחתה, יש גם אפשרות לפנות לבית המשפט, אלא שגם כאן כדאי להנמיך ציפיות. "בתי המשפט אומרים שוב ושוב שהם לא יושבים כוועדת בניין ערים עליונה. לכן הם מבהירים שהם לא בודקים את איכות ההחלטות, אלא יכולים לבחון האם ההחלטה התקבלה בצורה לא מסודרת, האם היה משוא פנים או ניגוד עניינים", מסבירה עו"ד בירן.

עו"ד בירן מבקשת לתת עוד טיפ אחרון למתנגדים: "לפעמים תוכנית דווקא יכולה לקדם אתכם, בעיקר בהתחדשות עירונית, כי היא מסמנת את הפוטנציאל שלכם לקבל תוכנית דומה בעתיד. לכן צריך לשנות דיסקט ולא להתנגד לתוכנית אוטומטית - כן צריך לנסות לשמור על הזכויות ועל איכות חיים סבירה ולכן להשפיע על ידי ההתנגדות בדרך של הקטנת נזקים".

עו"ד ענת בירן

אישי: בת 58, נשואה + 3, מתגוררת בהוד השרון
מקצועי: בעלי ענת בירן, משרד עורכי דין
עוד משהו: בשנת 1996 מונתה ליו"רית הראשונה של ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב

להציג טיעונים מגובים ומנומקים | אריק מירובסקי, פרשנות

יש מספר סוגי התנגדויות. לרמה הנמוכה ביותר אני קורא "התנגדויות סטנסיל": אדם אחד או קבוצה מנסחים לשון אחידה של התנגדות, מחתימים את כל השכנים ושולחים את הכול ביחד לוועדה.

יש להתנגדות הזאת חיסרון גדול - היא בדרך כלל לא מקצועית, ובאופן מקצועי קל מאוד להגיב עליה. יש לה חשיבות ציבורית, כי כשאתה מצליח לארגן 500 תושבים מהשכונה ו־500 איש שולחים טפסי התנגדות ומפרסמים את זה בקבוצת פייסבוק, יש אנשים בעירייה שיתייחסו לזה לפחות פוליטית, בעיקר לקראת בחירות. אבל מקצועית נטו זה לא סוג חזק.

הסוג הקיצוני מהצד השני הן התנגדויות שמגובות במומחים ויועצים - עורך דין, שמאי, מומחה לאקוסטיקה אם אתה לדוגמה מתלונן שהתוכנית החדשה עלולה להגביר את הרעש, ומומחה תנועה כי יש המון התנגדויות שטוענות שתוכניות חדשות יגרמו לפקקי תנועה או יכבידו על החניה. אלה טענות שאם לא תגבה אותן בחוות דעת של מומחים, סביר להניח שבהרבה ועדות יזרקו אותך מכל המדרגות.

האם כדאי להתמקד בטיעון אחד חזק או מנצח, או לירות לכמה כיוונים?

הפרקטיקה הנהוגה היא ללכת לכל רוחב הסקאלה, לירות לאיפה שאתה יכול. בכל מקרה, הכוונה היא לא לשכנע את הוועדה שזו תוכנית גרועה שיש לגנוז אותה, כי ברוב המקרים זה לא ריאלי. הכוונה היא להכניס תיקונים, ואם הצלחתם בכך, זה הישג לא רע בכלל.

יש איזושהי אמונה ציבורית שהמשחק מכור, ושאין טעם להגיש התנגדויות. לצערי זה לא משולל יסוד, שכן ועדות התכנון והבנייה רוצות לאשר כמה שיותר יחידות דיור. אבל עדיין יש אנשים בוועדות האלה שמקשיבים להתנגדויות, ואם אתה מביא טיעונים מגובים ומנומקים, יש סיכוי שיתייחסו לדברים.