הכותבים ממשרד עו"ד צבי שוב מומחה לנדל"ן לתכנון ובניה
ועדת הערר של מחוז תל אביב קיבלה בשבוע שעבר החלטה דרמטית בנושא היטל ההשבחה וקבעה כי בשומת השבחה, הפטור לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית אינו חל על מימוש בדרך של מכר. עוד קבעה כי אין להביא בחשבון את תמ"א/38 ב"מצב קודם" או את הזכויות המוקנות על פי תכנית רובע 3, מכוח התמ"א.
ועדת הערר בחרה בעצם לקבל את עמדת הוועדה המקומית וקבעה החלטה תקדימית, ההחלטה השאירה מחוץ לדיון שיקולים תכנוניים שמהם נגזרת ההערכה השמאית, וכן קבעה כי הזכויות שמכוח תכנית רובע 3 הן זכויות מוקנות אשר אינן מותנות בהפעלת שיקול דעת.
פטור מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית הולך והופך לתיאורטי
נראה כי מעתה מוכרי הדירות ישלמו היטל השבחה גם במקום שאין השבחה בפועל. הצפי הוא כי מחירי הדירות באזור עלולים לרשום עלייה נוספת ויקטן הסיכוי להתחדשות עירונית. המחוקק אמנם רצה לעודד את החיזוק אולם לאחרונה מכרסמים בהטבות פטור היטל ההשבחה יותר ויותר בתחומי ההתחדשות העירונית וגם ההחלטה הנוכחית עושה את ההיפך.
אנו רואים כי הנושא של פטור מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית הולך והופך לתיאורטי. ראינו את התיקון שנעשה בתחום הפינוי בינוי שמאפשר לרשות לקבוע האם תיקח היטל או לא ומה שיעורו וחלק נכבד מהרשויות מיהרו לקבוע היטל השבחה מלא של 50% מההשבחה, וכעת יש זליגה לתמ"א 38 שהייתה פטורה וכעת הולכת ומאבדת את הפטור.
ועדת הערר ציינה שאין להביא בחשבון את תמ"א/38 או את המדיניות שנהגה על פיה ב"מצב קודם", ראשית - משום שתמ"א/38 לא העניקה זכויות מוקנות אלא זכויות הכרוכות בהפעלה של שיקול דעת ושכנוע הוועדה המקומית ולמעשה עד מועד היתר הבנייה אין בפועל כל וודאות, ושנית, משום שאפילו המדיניות התכנונית שנהגה הרשות ולפיה ניהלו בעלי זכויות את שיקוליהם, אינה מכוננת זכות תכנונית, אלא מהווה כלי עזר בידי הוועדה המקומית להפעלת שיקול דעת.
נקבע על ידי הועדה כי מדיניות, מעצם טיבה, היא גמישה יותר, וניתן לסטות ממנה, ואין בה כדי לייצר ודאות תכנונית.
ועדת הערר החליטה לדחות את העררים נגד עצם החיוב בהיטל השבחה והעבירה את כלל העררים לבחינתו של שמאי מייעץ, אשר התבקש לערוך שומות בהתאם לעקרונות שפורטו בנספח א' להחלטת הוועדה. העקרונות כוללים הנחיה להציע אמות מידה לקביעת מקדמים ולקביעת מדרג בהתאם לשונות בין נכסים שונים, תוך התייחסות לעניינים הבאים: א) קביעת מקדם אחיד ביחס לדחייה הצפויה עד למימוש התוכנית (בשל פערים גדולים במגוון השומות שהוועדה עיינה בהן); ב) שיעור ההיוון; ג) עלויות התאמה.
ההיטל מוטל על השבחה שאינה קיימת
אין ספק כי נראה בין היתר רשויות אחרות מחקות את עיריית תל אביב ומוסיפות סעיף של ודאות תכנונית בתכניות לפי סע' 23 לתמ"א שיאפשר להן לגבות היטל השבחה מלא במקרים דומים.
יישום עקרונות משפטיים אלו על מדיניות שמכח תמ"א/38, אשר לעתים מוחלת באופן שונה בשכונות או באזורים ספציפיים או במבנים מסוגים שונים, עשוי דווקא להצדיק התחשבות בזכויות הותכנוניות שמכח תמ"א/38 במצב הקודם, ולו על דרך של קביעת מקדם "פוטנציאל למימוש", גם אם לא באופן מוחלט.
בעייתית גם התחושה שבפועל מוטל היטל על השבחה שאינה קיימת, שמאים רבים הראו כי יום לפני, לעומת יום אחרי התוכנית, לא היו הבדלים בתמורות שהתקבלו בגין המכירות, שכן במועד הרלוונטי לאישור התוכניות הייתה קיימת תמא 38 שאמנם אין חובה לאשר זכויות מכוחה, אבל הפסיקה קבעה כי ברירת המחדל הינה אישור הזכויות, קל וחומר במקום שבו מדיניות הרשות לאותו מועד אישרה כבר הגדרות ברורות, ולכן החלטת ועדת הערר שמדיניות משפטית היא שמובילה להתעלמות משווי שנתן השוק לתמ"א ולמדיניות מטילה בפועל השבחה על תוכנית שכל מה שעשתה הוא שעיגנה וודאות לזכויות שהיו כמעט מוחלטות, מדובר בתקדים לא פשוט שסותר את עיקרון העל של היטל רק על התעשרות.
החלטה זו שהינה החלטת ביניים, מגיעה אחרי שבעשור האחרון ניתנו עשרות החלטות של שמאים מכריעים והוגשו אין ספור ערערים. בכל הנוגע להיטלי השבחה קיים אי ודאות בשוק וכל זה נובע מהעובדה שתחום היטל ההשבחה הינו מעורפל והחוק לא נותן את התשובות לשאלות.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
