הישיבה הסוערת והחשש: תיקון חוק המכר חושף את המדינה לתביעות של מיליארדים

המדינה תהיה חשופה לתביעות בהיקף של מיליארדים בעקבות תיקון מספר 9 לחוק המכר. כך העריכו גורמים במשרד המשפטים בפני גורמים משפטיים במשרדי האוצר והבינוי והשיכון, במסגרת ישיבה שהתקיימה בסוף השבוע שעבר.

● ההחלטה שתעלה לעיריות ירושלים וחיפה באובדן של מאות מיליוני שקלים | בלעדי
● היטל של מאות אלפי שקלים לדירה: ההחלטה שמסעירה את ת"א, ומי עוד עשויה לאמץ אותה
● למה נכשל הפתרון שאמור היה לשחרר פרויקטי התחדשות עירונית לא כלכליים

לישיבה, כך נודע לגלובס, היו שתי מטרות: האחת - התעמקות בכמה סוגיות מורכבות שמעלה התיקון החדש לחוק המכר, שנכנס לתוקף לפני כחודש וחצי; השנייה - היערכות לקראת הגשת תשובת המדינה לבית המשפט העליון על עתירת התאחדות הקבלנים בוני הארץ. נציין כי המדינה צריכה למסור את תשובתה לבית המשפט עד 20 בספטמבר, ולאחר מכן ייקבע מועד לדיון בעתירה.

תיקון 9 כלל שני שינויים מרכזיים: העברת רוב האחריות לקבלנים במקרה של איחור במסירת דירה, ומנגד גיבוש מתווה פיצויים מרוכך כלפיהם; וכן, שינוי הרכב ההצמדה למדד תשומות הבנייה. כך, ניתן יהיה להצמידו רק ל־40% ממחיר הדירה.

הסוגיה השנייה היא שמעוררת את עיקר המחלוקת סביב תיקון החוק: מלבד טענת הקבלנים, שהייתה לאחת המרכזיות בעתירת התאחדות הקבלנים - במשרד המשפטים עצמו מגדירים את הסוגיה "מורכבת". כפי שפרסמנו כאן לראשונה בתחילת יולי, במשרד רואים בעיות משפטיות ופרקטיות בתיקון לחוק, בעיקר סביב מכרזי מדינה שכבר נסגרו מול הקבלנים - עמדה שאותה הציגו אנשי המשרד גם בישיבה האחרונה.

המכרזים התבססו על הצמדה מלאה

המורכבות העיקרית סביב התיקון לחוק נוגעת למכרזי מדינה שבהם כבר זכו קבלנים, אך טרם חתמו במסגרתם על חוזים מול רוכשי הדירות. מדובר בעיקר במכרזי תוכנית "דירה בהנחה", שבהם שלב המכירה מתבצע, ויתבצע זמן רב לאחר הזכייה במכרז עצמו.

לטענת הקבלנים, שהובאה בעתירתם לבית המשפט העליון, מדובר בחקיקה רטרואקטיבית פסולה וב"שינוי כללי המשחק", שכן הם תמחרו בשעתו את הצעתם וזכו במכרז תוך שהם לוקחים בחשבון הצמדה מלאה למדד תשומות הבנייה. מנגד, כשיגיעו לשלב מכירת הדירות על הקרקע שבה זכו - הם יוכלו להצמיד את המדד רק ל־40% ממחיר הדירה, כפי שקובע התיקון החדש לחוק.

"במסגרת הסכמים אלו התחייבו הקבלנים למחיר מכירה לרוכשים על בסיס מצב דברים שבו לא הייתה הגבלה על הצמדת מחירי הדירות", נכתב בעתירה. "הניתוח העסקי שערכו הסתמך על האפשרות להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. התיקון לחוק בנוסחו כיום חל גם במקרים שבהם קבלנים כבר כרתו הסכמים עם רשות מקרקעי ישראל עוד קודם לכניסת התיקון לחוק לתוקף, וטרם חתמו על חוזי מכר עם רוכשים. התיקון לחוק מונע מאותם הקבלנים להצמיד את מחיר הדירות בכללותו, ומשנה את תנאי ההתקשרות בדיעבד".

במשרד האוצר הופתעו מאוד מהסכומים הגדולים

במשרד המשפטים טוענים כעת כי לסוגיה זו יש השלכות משפטיות רחבות: לגלובס נודע כי בישיבה המשותפת שנערכה בשבוע שעבר, הציג משרד המשפטים בפני אנשי האוצר והבינוי והשיכון נתון לפיו היקף החשיפה הפוטנציאלית של המדינה לתביעות בעקבות התיקון הוא יותר משני מיליארד שקל. בעיקר מכיוון אותם קבלנים אשר כבר זכו במכרזי המדינה, ונמצאים עוד לפני שלב ההתקשרות מול הרוכשים.

גורמים המעורים בפרטים יודעים לספר כי אנשי משרד המשפטים הגדירו את הסוגיה כ"בעיה משפטית רצינית", ולא רק הם מחזיקים כעת בעמדה זו: מתברר שאנשי משרד האוצר שנכחו בישיבה הופתעו מאוד מהסכומים הגדולים שציינו אנשי משרד המשפטים, והביעו חוסר שביעות רצון מהתמונה המתגבשת לנגד עיניהם. בנקודה מסוימת במהלך הישיבה, כך נודע לגלובס, הדברים הגיעו לטונים גבוהים מאוד, ואנשי האוצר הצהירו כי לא ישלימו עם המצב הנוכחי כפי שהוא.

הן במשרד המשפטים והן במשרד האוצר סירבו להתייחס לפרטי הישיבה עצמה, ומשניהם נמסרה תגובה בלשון זו: "עמדת המדינה תובא בפני בית המשפט במסגרת הדיון בעתירה שהוגשה בעניין".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "מדובר בדיון פנימי ומקצועי, שבו מטבע הדברים הועלו עמדות שונות. נדגיש כי עמדת המדינה תפורט בתגובה לבג"ץ".

י.ח דמרי: "פועלים לבטל את תחולת התיקון"

בימים האחרונים מפרסמות החברות הציבוריות את הדוחות הכספיים שלהן לסיכום הרבעון השני של שנת 2022. כמה מחברות הבנייה הציבוריות המובילות ניצלו את ההזדמנות הזו כדי להתייחס בעצמן לסוגיית תיקון חוק המכר, במהלך שחושף עוד זווית לגבי תפיסת השוק את התיקון החדש.

חברת י.ח דמרי, לדוגמה, ציינה תחת סעיף גורמי הסיכון כי היא "נוהגת להצמיד את כל התשלומים על חשבון מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה. אופן פעולה זה מספק הגנה חלקית, זאת לאור תיקון 9 לחוק המכר, אשר מגביל את היקף הצמדת תמורת הדירה. מספר לא מבוטל של חברות בנייה, והחברה ביניהן, פועלות במישור המשפטי כדי לנסות ולבטל את תחולת התיקון על פרויקטים של 'מחיר למשתכן'".

חברות אחרות לא רואות בתיקון השפעה ממשית, בעיקר בשל עליית המחירים בשוק הדיור. חברת קרדן נדל"ן, לדוגמה, ציינה בדוח כי "במגזר פעילות הייזום למגורים ההכנסות צמודות למדד תשומות הבנייה, באופן שמפצה על העלייה בעלויות כתוצאה מעלייה בשיעור האינפלציה והריבית. על אף כניסתו לתוקף של תיקון 9 לחוק המכר, לעת עתה לא צפויה להיות השפעה מהותית לחברה, זאת בין היתר נוכח הימשכות העלייה במחירי המכירה של דירות למגורים".

חברת צמח המרמן ציינה כי "להערכת החברה, להוראות תיקון החוק תהיה השפעה לא מהותית על הכנסות החברה ממכירת דירות, הואיל והחברה מוכרת בעיקר דירות בשוק החופשי (למעט פרויקט 'מכבי יפו' שבו ישנן דירות למכירה ב'מחיר למשתכן') ומתאימה את מחירי הדירות על מנת להגן על עצמה מעליית המדד הצפויה".