עליות הריבית והאינפלציה מבשרות בעיקר על שני דברים בתחום המשכנתאות: מי שלקח משכנתה בעבר, יצטרך לשלם עליה בהחזרים חודשיים גבוהים יותר; חלק ממי שתכננו לקחת משכנתה יגלו שהסכום שהם יכולים לקחת כהלוואה מהבנק - הצטמק. ועם זאת, במערכת הבנקאית ממליצים לשמור על פרופורציה.
■ להתמקד במניות הבנקים וממה להימנע: ההמלצות של הפעילים בשוק ההון לאחר העלאת הריבית
■ מחירי הנדל"ן מזנקים ונגיד בנק ישראל בוחר לגלגל את האחריות הלאה | דרור מרמור, פרשנות
■ עוד אלפי שקלים בשנה: בכמה תתייקר המשכנתה שלכם בעקבות העלאת הריבית?
"העלאות הריבית המהירות הביאו לכתבות על העלאת החזרים חודשיים ב־1,000 שקל, וזו תמונת מצב לא נכונה, שלא משקפת חלק גדול מאוד מהלקוחות שלקחו משכנתאות", אומר בכיר למשכנתאות בבנק. "רכיב הפריים בחלק גדול מהמשכנתאות נמוך מ־50% מכלל המשכנתה. כך שברור שההחזרים החודשיים עלו, אבל רובם בצורה נמוכה הרבה יותר ממה שגורמים שונים מנסים לתאר".
הבנקים מנצלים את המצב, והלקוחות נפגעים
על פי בדיקה שערכה התאחדות יועצי המשכנתאות, העלאת הריבית השבוע, בגובה 0.75 נקודות האחוז, גררה אחריה עלייה של כ־177 שקל בהחזר החודשי של משכנתה ממוצעת (מיליון שקל, לתקופה של 25 שנה). העלאת הריבית תרמה גם לעלייה של כ־53 אלף שקל בעלות הכוללת של המשכנתה.
בסך־הכול, מאז החל נגיד בנק ישראל בהעלאות הריבית, באפריל האחרון, עלה ההחזר החודשי על משכנתה זו ב־432 שקל לחודש. ואולם, בהתאחדות יועצי המשכנתאות מציינים כי הבנקים מנצלים את המצב, מעלים את המרווחים, והמשמעות היא שמי שלוקח היום משכנתה - משלם מעבר להעלאות הריבית האחרונות.
"אדם צריך לבדוק את ההשלכות של עליות הריבית והמדד, אבל לא תחת לחץ, כי לא כל המשכנתה שהוא לקח צמודה לפריים או למדד", אומרת אריאלה רנדלשטיין, מנהלת אגף משכנתאות בבנק הפועלים. ההרכב הממוצע של משכנתה שנלקחת בישראל כולל 40% צמוד לפריים, 30% צמוד למדד ו־30% ריבית קבועה, שלא צמודה ולא תשתנה.
עליית המדדים האחרונה מעיקה בנוסף על המסלול של המשכנתה צמוד המדד, כך שגם מסלול זה נמצא בסימן של עלייה בהחזרים החודשיים. עם זאת, שתי העליות משפיעות בצורה שונה לגמרי על הלווים: עליית המדד משפיעה על יתרת הקרן של ההלוואה, ועל כן עיקר ההשפעה שלה מתמצה בטווח הארוך, בצורה של עליית יתרת החוב בגין המשכנתה; עליית הריבית לעומת זאת, באה לידי ביטוי מיידי וכואב בצורה של החזרים חודשיים גבוהים יותר במסלול הפריים.
מצבת המשכנתאות צפויה לרשום שינוי
העליות האחרונות אמורות לבוא לידי ביטוי במדד PTI (PAYMENTS TO INCOME) שמודד את היחס שבין החזר המשכנתה החודשי להכנסה. בנק ישראל טרם פרסם את נתוני חודש יולי, שבו הריבית עלתה בשיעור של חצי נקודת האחוז, ואולם המדד הזה הורה עוד לפני כן על עלייה משמעותית.
ביוני האחרון 44% מהמשכנתאות שנלקחו היו בהחזרים חודשיים שגבוהים מ־30% ההכנסה החודשית של משקי הבית שלקחו אותן. נתון זה הוא אומנם שיא של השנים האחרונות אך לא שיא היסטורי, שכן לפני עשר שנים נמצאו חודשים שבהם היחס הזה היה גבוה אף יותר. המשותף בין המצב הנוכחי למצב שהיה לפני עשר שנים, הוא שיעור הריבית הגבוה יחסית.
ככלל, מצבת המשכנתאות הצפויה לעתיד הקרוב תרשום ככל הנראה שינוי. ביוני האחרון לקחו רוכשי דירות בשוק החופשי, שאינם משקיעים, משכנתאות בגובה ממוצע של כ־1.055 מיליון שקל, עלייה של 9% לעומת יוני שנה שעברה; גובה המשכנתה הממוצעת שלקחו משקיעים הגיע ל־939 אלף שקל, ב־18% גבוה יותר מאשר ביוני 2021; ואילו רוכשי דירות במסגרת "מחיר למשתכן" לקחו ביוני משכנתה בהיקף של 714 אלף שקל בממוצע. האם מי שייקחו משכנתאות בספטמבר, יוכלו להגיע לרמות הללו? כמעט בטוח שלא.
כך למשל, זוג עם הכנסה פנויה של 12 אלף שקל, היה זכאי לפני חצי שנה למשכנתה של מיליון שקל. היום, אם הזוג הזה ינסה לפנות לבנק, הוא ייענה כי הוא יכול לקחת משכנתה מקסימלית של 850 אלף שקל.
משק בית שרצה לקחת משכנתה של 1.5 מיליון שקל בתחילת השנה ל־25 שנה (במסלול של 45% פריים, 35% קבועה לא צמודה ו־20% משתנה צמודה), חוייב בהחזר חודשי של 6,470 שקל לחודש, והכנסה חודשית של 17 אלף שקל. אותה הלוואה עצמה דורשת כיום החזר חודשי של 7,880 שקל לחודש והכנסה חודשית של 21 אלף שקל.
זוג שמרוויח 16,000 שקל ובחשבונו קיימת עוד הלוואה של החזרים חודשיים בגובה של 1,000 שקל, יכול היה בינואר לקבל משכנתה של 1.35 מיליון שקל, בהחזר של 5,700 שקל. כיום ההחזר על אותה משכנתה הוא 7,100 ונדרשת הכנסה של 19,700 שקל. הזוג הזה יוכל לקבל משכנתה של 1.08 מיליון שקל בלבד.
מאיר וידר, בעל חברת הייעוץ וידר משכנתאות, מספר כי העלאות הריבית תפסו לא מעט אנשים במצב רגיש, חלקם היו באמצע תהליכים ללקיחת משכנתה. "משפחה מסויימת רצתה לקחת משכנתה של 3.6 מיליון שקל על נכס מאוד יקר. הבנק כבר אישר לה לפני חודשיים לקחת משכנתה כזו, אבל הדברים השתהו, והיום יחס החזר ההלוואה להכנסה החודשית מאפשר להם לקחת משכנתה של 3.45 מיליון שקל. הם יצטרכו למצוא מקורות מימון חליפיים ל־150 אלף שקל הנותרים", הוא מספר.
עם זאת, רנדלשטיין מדגישה כי מי שקיבלו אישורים עקרוניים מהבנק שלהם על גובה המשכנתה, יכולים לממש אותם גם עכשיו. שכן, באותו הזמן נלקחה בחשבון האפשרות שהריבית תעלה.
מבחינה זו, נראה כי אוכלוסיית רוכשי הדירות בקרב זוכי "מחיר למשתכן" היא הרגישה יותר, למרות שהמשכנתה שהיא לוקחת בדרך כלל נמוכה מאשר רוכשי הדירות בשוק החופשי. העלאת הריבית תוריד גם מן הסתם עניין בקרב משקיעי נדל"ן, שיחפשו לעצמם אפיקי השקעה מעניינים יותר.
זמן לשקול את מסלול הריבית הקבועה?
אבל מה יכולים לעשות בעלי משכנתאות קיימות? וידר ממליץ בחינה מחודשת של מסלול הריבית הקבועה, שעד לתקופה האחרונה רבים נהגו לפסוח עליו עקב הריביות שלו שנחשבו לגבוהות יחסית. עכשיו ההפרשים הצטמצמו, ומסלול זה מבטיח ללווים אפיק בטוח שחסין מפני טלטלות המדד והריבית. "ריבית קבועה לא צמודה מגיעה ל־4־4.5%, ופתאום זה לא כל כך רחוק מריבית הפריים", הוא אומר.
אריאלה רנדלשטיין, בנק הפועלים / צילום: ענבל מרמרי
רנדלשטיין בעיקר ממליצה שלא למהר, ולא לפעול תחת לחץ. "יש לקוחות שהחזרי המשכנתה שלהם יעלו, אבל הם יוכלו לעמוד בזה. אני לא ממליצה לפרוס את המשכנתה או לעשות מעשה נמהר שיגרום להם לעלויות נוספות.
"למי שחש בקושי, יש אפשרויות שונות, וניתן לבדוק מה אפשר לעשות. כך למשל, רבים מאלה שלקחו משכנתה במסלול פריים, לא מיצו את התקופה המקסימלית שלה. ניתן לממש אופציה של פריסה לעוד כמה שנים, כדי לצמצם את ההחזר החודשי".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
