הגבלת תמ"א 38 בקרבת המטרו: צעד טוב בתאוריה, לא חכם במציאות

הכותב הוא שמאי מקרקעין ומשפטן, יו"ר לשכת השמאים לשעבר

החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה השאירה את כל הצדדים המעורבים לא מרוצים. המועצה בחרה שלא להכריע לעת עתה לגבי המלצת מינהל התכנון לאסור על בניית מיזמי תמ"א 38 ברדיוס של כמה מאות מטרים סביב תחנות המטרו המתוכננות.

מי שתמך באיסור, בנימוק הסביר שבקרבת תחנות המטרו יש לנצל באופן מיטבי את הקרקע, לא קיבל את מבוקשו. גם מי שהתנגד לאיסור - בעיקר יזמים, עורכי דין ודיירים המעוניינים בקידום מיזמי תמ"א - נותר גם הוא בתחושת חוסר ודאות שמונעת קידום של הפרויקט.

אך האם המלצת מינהל התכנון למועצה הארצית היא אכן מוצדקת אל מול הקיפאון שהיא יוצרת? האם באמת יש לאסור קידום מיזמי תמ"א 38 באזורים שבעתיד ישכנו בסמיכות לתחנות המטרו? השאלה הזו מזכירה את הבדיחה הידועה על הילד שביקש מאביו להסביר לו את ההבדל בין תאוריה לפרקטיקה.

סכנת חיים של ממש

בתאוריה, אין כל ספק שהצדק נמצא עם מינהל התכנון. מבחינה תכנונית - מיזמי תמ"א 38 לא מביאים לסוג הציפוף הרצוי בקרבת תחנות מטרו. באזורים אלה, שבהם יוכלו הדיירים להתנהל ללא רכב פרטי, ניתן ורצוי להוסיף אלפי יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של תעסוקה ומסחר. גם בחינה כלכלית של הנושא, בעיניהם של בעלי הקרקע, דיירים ויזמים, מעלה כי עדיף לפתח את הקרקע באמצעות מיזמי פינוי־בינוי. אלה ייצרו השבחה גדולה ומשמעותית, שממנה ירוויחו כולם, כולל קופת העיריות והמדינה, יותר מאשר בפרויקט תמ"א 38. אך מה בפרקטיקה?

בעולם המציאות אנחנו מדברים על בניינים ישנים שייתכן שהיו יכולים לקבל היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בעוד מספר חודשים מהיום. במקום זאת, הם ייאלצו להמתין כעת מספר רב של שנים עד לאישור התב"ע הנדרשת, על מנת שתוכנית פינוי־בינוי תצא לפועל באזור מגוריהם. מדובר בדחיית הליך ההתחדשות בחמש שנים במקרה הטוב, וקרוב לעשר שנים במקרה הסביר יותר.

אין מדובר רק בדחייה מטרידה בשדרוג רמת החיים ותנאי המחיה של דיירי אותם בניינים, כי אם בסכנת חיים של ממש. הבניינים שעליהם מדובר, נבנו באמצע המאה הקודמת, עומדים על תילם 60 או 70 שנה ולגמרי עשו את שלהם. אלפים מהם, לפי דוח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה, כבר מוגדרים כמבנים מסוכנים.

דוגמאות לכך לא חסר. רק לפני מספר שבועות התרחש אירוע "כמעט קריסה" ברמת גן. במסגרתו, פונה בבהילות בניין אשר היה חלק ממתחם פינוי־בינוי, שקודם במשך למעלה מעשור מבלי שהפרויקט יצא לפועל. האם אין באיסור קידומה של תמ"א 38 על פני שטחים כה נרחבים בגוש דן משום הגדלה משמעותית של רמת הסיכון שבה יהיו נתונים אלפי משקי בית נוספים?

דרך ביניים

בין הצעת מינהל התכנון הנכונה מבחינה תאורטית, ובין הפרקטיקה שמוליכה אותנו למסקנה שונה, אני מציע דרך ביניים. ראשית, לא כל מיזם תמ"א 38 שיקודם כיום באזורי תחנות המטרו מונע התחדשות בקנה-מידה רחב יותר. למשל, במגרשים אשר כלואים בין שני בניינים שכבר עברו הליך תמ"א 38, האפשרות לקדם התחדשות עירונית על פני המתחם כולו אינה קיימת.

בנוסף לכך, ניתן במסגרת תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו לקבוע הוראות מעבר. במסגרתן, יהיה אפשר להעצים זכויות בנייה למיזמי תמ"א 38 שיקודמו באזור התחנות, באופן שיאפשר את הגדלת הציפוף תוך הוספה של עשרות דירות למגרש ויצירת מפלס מסחרי, ותוך מתן אפשרות להקצות שטחי ציבור לרשות.

מסלול זה, לצד הכוונה מצד ועדות התכנון ברשויות המקומיות של בניינים ומתחמים המתאימים למיזמי פינוי־בינוי, יספקו איזון. מצד אחד הצורך של המדינה לצופף בנייה באזורים אלה, מצד שני מניעת סכנת חיים.