הקשר בין התעשרות אנשי הייטק להשקעה בנדל"ן

קופת האוצר הרוויחה היטב משנת השיא של ההייטק הישראלי, 2021. ההכנסות מרווחי הון של אנשים פרטיים ששילמו מיליון שקל לפחות, הסתכמו בשנה שעברה ב־5 מיליארד שקל, זינוק עצום של 169% לעומת 1.9 מיליארד בשנת 2019 שקדמה למשבר הקורונה. ברשות המסים הסבירו שהגידול בהכנסות נבע מריבוי השקעות בסכומים גבוהים, בעיקר בחברות הייטק.

● מיליונרים, אבל פחות: בהייטק חלמו בהקיץ והמציאות טפחה על פניהם

בסקירה שערכה הרשות מוצגים נתוני הכנסות המדינה ממיסי מקרקעין. אלה צמחו במהירות ב־2021 והגיעו לשיא באוקטובר, עם עלייה של 211% בהכנסות ממס רכישה לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

אם בודקים את הנתונים לאורך השנים האחרונות, מתגלה יחס כמעט ישיר בין הפעילות הכלכלית בהייטק ובנדל"ן, כששוק הנדל"ן מגיב לאחר כמה חודשים למגמות בהייטק. מחקרים מחו"ל שבדקו את תופעת "עמק הסיליקון" (המתארת את ההשפעות של התרחבות והתעשרות ענף ההייטק על שאר המגזרים) הסבירו זאת בכך שעובדי הייטק מקבלים סכום גדול של כסף, מבקשים להשקיע אותו בנדל"ן, וכעבור חיפוש של מספר חודשים הם מוצאים את הנכס להשקיע בו.

מאמצע שנת 2020 ועד סוף 2021 - במקביל לתור הזהב של ההייטק הישראלי - תפח היקף תשלומי מס רכישת דירות. הכנסות של המדינה ממס רכישת דירות הן אינדיקציה לפעילות משקיעי הנדל"ן בשוק כולו.

עד תחילת 2020 היו הכנסות המדינה ממס רכישת דירות יציבות יחסית. בינואר אותה שנה הן עמדו על כ־600 מיליון שקל, בדומה לנתוני 2019. רבעון השפל של השנים האחרונות, גם במס הרכישה וגם ברווחי הון גדולים של יחידים, היה הרבעון השני של 2020. הרבעון הזה הושפע גם ממשבר הקורונה ולקראת סופו גם מהמתנה בשוק להפחתת מס הרכישה.

רק בתחילת 2021 החלה הדהירה של המשקיעים לשוק הנדל"ן. במקביל לפריחת ענף הטכנולוגיה, גם הכנסות המדינה ממס רכישת דירות זינקו עד לרמה של 1.4 מיליארד שקל בחודש באותה שנה. הכנסות המדינה מרווחי הון של יחידים, בעיקר הייטקיסטים, קפצו בהתאמה. הרבעון הראשון של 2021 התבלט בהכנסות של 1.6 מיליארד שקל מתשלומים בגובה מיליון שקל.

רבעון השיא של ההכנסות מהייטק בתחילת 2021 השפיע בגידול מתמשך בהשקעות הנדל"ן בהמשך. גם אם רווחי ההון לא שיחזרו את השיא לאחר מכן, הם נותרו ברמה גבוהה לאורך כל השנה שעברה. רק ב־2022 הם חזרו אל מתחת לרף של מיליארד שקל ברבעון, והכנסות המדינה ממס רכישת דירות (שהתייקר לקראת סוף 2021) ירדו בהתאמה.

"עסקאות הנדל"ן זינקו"

במשרד האוצר עדיין לא מזהים קשר ישיר בין שתי המגמות, אולי למעט באזורי הביקוש במרכז הארץ. אבל מומחים כבר מצביעים על ההשלכות. "2021 הייתה שנת שיא בהייטק הישראלי, שבאה לידי ביטוי בעסקאות ובהנפקות ענק, ובעקבות זאת רווחי הון אדירים של בעלי מניות ועובדים", אמר עו"ד ורו"ח דניאל פסרמן, ראש תחום מסים משרד גורניצקי. "התעשרות זו באה לידי ביטוי גם בהיקף עסקאות הנדל"ן ולא פחות מכך בעלייה משמעותית במחירי הנדל"ן".

ומה קורה כששוק ההון נחלש, פחות חברות מנפיקות ופחות עובדים מממשים אופציות? גם הכנסות המדינה ממס קניית דירות תופסות מגמה שלילית. ברבעון הראשון של 2022 ירד מספר "המיליונרים החדשים" מרווחי הון לרמתו הנמוכה ביותר מאז 2020 - וברבעון השני הוא המשיך להצטמק.

הביקוש בשוק הנדל"ן עדיין גבוה, אך החל להאט את הקצב. ברבעון הראשון של 2022 נשבר רצף שנה וחצי רצופה של עליות ונרשמה ירידה ראשונה. הוא נמשך כשבאפריל האחרון ההכנסות מהמס הגיעו לשיא שלילי בן שנה, כ־900 מיליון שקל "בלבד". אמנם במאי נרשמה קפיצה בגבייה, אבל מיד לאחר מכן ביוני שבה הירידה. כאמור, יש השהיה בין התנודות בהייטק להשלכות על מחירי הנדל"ן.

מובן כי שוק הנדל"ן מושפע מגורמים שונים ואין ספק שגם העלאת מס הרכישה בחזרה ל־8% בנובמבר 2021 הביאה לתנודות. אולם, אם אכן תימשך מגמת היחלשות ענף ההייטק בחודשים הבאים ופחות עובדים יהפכו מיליונרים, יהיה מעניין לעקוב אחר התגובות של שוק הנדל"ן.