הריבית עולה והכסף מתייקר: איך זה ישפיע על המשכנתאות

בנק ישראל העלה בשבוע שעבר את הריבית, ולאחר תקופה ארוכה מאוד של ריבית אפסית, עלות הכסף מתחילה להיות מורגשת, וגם להיות פקטור בקבלת ההחלטות לרכישת דירה. אחרי העלאה של 0.75% - החדה זה 20 שנה - הריבית עומדת כיום על 2% והיא תמשיך ותעלה, כך לפי בנק ישראל. הדבר יוביל לעלייה נוספת בריבית המשכנתאות ובעלות המשכנתאות, שנמצאות בלב הכותרות. הנה 5 הערות על עליית הריבית, ועל שוק המשכנתאות.

  

משכנתאות חדשות: זינוק בריבית שהבנקים מציעים

בחודש יולי חל זינוק בריבית הממוצעת על המשכנתאות, כמעט בכל הגזרות. ונדגיש: לא מדובר בזינוק בהחזר החודשי, אלא זינוק בריבית שמציעים ללווים חדשים שמבקשים משכנתה. גם במגזר השקלי וגם במגזר הצמוד, הריבית השלימה זינוק של יותר מאחוז מתחילת השנה, והוא למעשה מבטא את העלייה של תמחור הסיכונים שמתבצעת בהתאם לעלייה בריבית חסרת הסיכון של בנק ישראל.

כאשר מדובר בעלייה ממוצעת של למעלה מאחוז להלוואה של מיליון שקל ל־30 שנה, מדובר בתוספת משמעותית שמייקרת את ההלוואה, ואנו רואים את האפקט בהתקררות שוק המשכנתאות. מעניין לראות גם את ההשפעות על הפילוחים השונים של ההלוואות, שפרסם בנק ישראל בשבוע שעבר.

בריבית במגזר הצמוד, רואים שבהלוואות במסלול ריבית משתנה צמודה שנלקחו לתקופה ארוכה מחמש שנים הריבית הממוצעת שעמדה רק בתחילת השנה על 1.79%, עמדה ביולי על 3.15%. מסלול זה הוא מסלול רווי סיכונים לטווח הארוך, הוא כולל גם את השינוי בריבית העוגן כל חמש שנים, וגם את ההצמדה למדד המחירים לצרכן. אבל לצד העלייה, בואו נבחן את פופולריות האפיק מתחילת השנה: בחודש ינואר נלקחו במסלול הריבית הצמודה המשתנה 1.59 מיליארד שקלים, ובחודש יולי נלקחו באפיק זה 1.58 מיליארד שקלים: כמעט אותו סכום. ביתר החודשים מתחילת השנה הסכומים היו אף גבוהים יותר בכל חודש. כלומר על אף ההתייקרות, על אף הסביבה האינפלציונית הגבוהה וחוסר הודאות, הסכום שנלקח במסלול הזה לא קטן.

איך אפשר להסביר זאת? לכך שני הסברים אפשריים: הראשון, המסלול הוא מה שנקרא אצל אנשי הענף "מסלול פיתוי", לוקחים אותו מתוך ידיעה שהוא ייפרע במהרה על ידי סכום שצפוי להתקבל, ומתמקחים פחות על הריבית במסלול זה, על מנת לקבל ריביות טובות במסלולים אחרים שצפויים להיפרע כסדרם לאורך שנים ארוכות.

ההסבר השני הוא שהלווים מגיעים למעמד נטילת המשכנתא ומנסים לתכנן אותה כך שהם יוכלו לעמוד במגבלת כושר ההחזר מההכנסה הפנויה. מכיוון שהם זקוקים למשכנתאות גדולות יותר ויותר, הדבר נהיה מורכב יותר ויותר, ומהווה אילוץ לבחור גם במסלולים יותר זולים, ויותר מסוכנים. המסלולים הבטוחים יותר, יקרים יותר ומייצרים החזר חודשי גבוה יותר. אם נסתכל על המגזר השקלי, ריבית קבועה לא צמודה עמדה בממוצע ביולי בממוצע על 4.51%, פער של 1.36% ממסלול המשתנה הצמודה, שמשפיע בצורה משמעותית על גובה ההחזר החודשי.

אגב, בינואר הריבית הקבועה הלא צמודה עמדה על 3.1%, כלומר במסלול זה חלה עלייה מעט גבוהה יותר מתחילת השנה מאשר במסלול הצמוד המשתנה, ובמסלול זה דווקא, ישנה ירידה משמעותית ביולי בהיקף המשכנתאות שנלקחו ביחס לחודשים הקודמים. כלומר, בתקופה הכי מסוכנת, יש ירידה דווקא בפופולריות של המסלול הכי בטוח, אבל גם הכי יקר.

משכנתאות קיימות: הפריים לא היחיד שמסוכן

באשר למשכנתאות קיימות, עליית ריבית בנק ישראל מיקדה את תשומת הלב למסלול הפריים, שכן העליה בו מורגשת באופן מיידי בהחזר החודשי, ומכבידה עליו. אבל בבנק ישראל חוזרים ומדגישים כי אי טיפול באינפלציה יהיה הרסני אף יותר.

עד כמה הרסני? ניקח לצורך הדוגמה מסלול צמוד פריים בגובה 330 אלף שקל בריבית פריים מינוס 0.4%, ל־25 שנה. בתחילת השנה, לפני העלאות הריבית, ההחזר החודשי במסלול הזה עמד על 1,229 שקלים, וההחזר הכולל על 368.7 אלף שקל. אחרי העלאות הריבית יעמוד ההחזר החודשי על 1,582 שקל, וההחזר הכולל על 474.6 אלף שקל. מכביד מאוד, אין ספק.

אבל אם ניקח את מסלול הריבית המשתנה הצמודה בריבית של 2.5% לתקופת זמן זו על אותו סכום של 330 אלף שקל, באינפלציה אפסית ההחזר החודשי עומד על 1,479 שקל, וההחזר הכולל על 449.1 אלף שקל, ובקצב אינפלציה שנתי של 5.2% ההחזר עולה במעט ל־1,504 שקל לחודש, אך ההחזר הכולל מזנק ל־922.6 אלף שקל.

זאת, משום שההצמדה משפיעה על הקרן, ואולי בשלב הראשוני באמת ההשפעה שלה על ההחזר החודשי הדרגתית יותר, אבל לאורך זמן מדובר בהשפעה הרסנית, שתתבטא בחדות בהמשך הדרך, ככל שהאינפלציה תישאר ברמה זו לאורך זמן. זו הסיבה, שלמרות שלזוגות הצעירים כואב בכיס בשל העלאת הריבית, עדיף להם שיכאב כעת, ולא להתמודד עם אינפלציה גבוהה אחר כך.

מחירי השכירות: המשקיעים יגלגלו את העלויות

ישנו גם קשר ברור בין עליית הריבית לעליית מחירי הדיור. בעשור האחרון, כאשר דירה להשקעה נהייתה נפוצה יותר ויותר כדרך להשגת תשואה, רוכשים רבים תיכננו את המשכנתא כך שההחזר החודשי יהיה בגובה השכירות שהם יכולים לקבל. כך, הדירה "מממנת את עצמה" באופן שוטף, עד לסיום תקופת המשכנתא, והרוכשים יכולים להשכיר דירה במקום אחר שמתאים לצרכיהם. עליית הריבית הובילה לעלייה בהחזר החודשי של המשכנתאות, ובעלי הדירות להשקעה, עושים התאמה למצב החדש. הם עצמם שמתמודדים עם יוקר המחיה, לא ישלימו את ההפרש מכיסם, כל עוד יש שוכר שמוכן לעשות זאת. ככל שהריבית תוסיף ותעלה, וההחזר החודשי יעלה, ימשיכו להתבצע התאמות במחירי השכירות, שכידוע אגב, משפיעות על מדד המחירים לצרכן.

האם הקשר בין הריבית למחירים יהיה גם הפוך

ישנו קשר ברור בין הורדת ריבית לבין עליית מחירי הנדל"ן, כעת, כשהריבית עולה, מעניין לראות האם הקשר יעבוד גם בכיוון ההפוך. לכאורה, על הנייר, עליית ריבית שתפתח אפשרויות לתשואה סבירה באפיקים עם סיכון בינוני־נמוך, אמורה להסיט חלק ממשקיעי הנדל"ן שמחפשים תשואה לכספם, החוצה מהשוק.

מצד שני, על מחירי הנדל"ן משפיעים גורמים רבים נוספים כמו היצע הדירות, קצב גידול האוכלוסיה, ועוד. בשני העשורים החולפים נוצר טרייד אוף מסוים: כאשר הריבית הייתה גבוהה, מחירי הדירות היו נמוכים, ובעשור לאחר מכן - מחירי הדיור עלו, אך המימון של הרכישה היה זול. המימון הזול פיצה על חלק משמעותי מעליית המחירים, שכן בסוף, המחיר הכולל של הדירה, כולל גם את עלויות המימון לשם רכישתה.

כעת אנו מצויים בנקודה חדשה: גם אין ירידה במחירים, וגם נרשמת עלייה בעלות המימון. כלומר, אין שום גורם שיקזז את העלות הגבוהה של הגורם השני. לכך, אם לא נראה ירידה במחירי הדיור כאשר הריבית תגיע לסביבות 4%־5%, תהיה השפעה מכבידה מאוד על עלות המגורים.