מתנה מוגזמת: הנחות של כמיליון שקל לדירה גם במכרזים האחרונים

בשבוע שעבר פרסמנו בגלובס כי מכרז מחיר מטרה ששווק בהצלחה בשכונת גדות ביהוד-מונוסון משקף מחיר של 2.2 מיליון שקל לדירה, לעומת 3.2 מיליון שקל בשוק החופשי. במילים אחרות: כאשר תתקיים הגרלת הדירות במסגרת תוכנית דירה בהנחה, שתכלול גם את השכונה הזו, הזוכים ייהנו מהנחה של כמיליון שקל לדירה בלב אזורי הביקוש.

כבר ראינו בעבר בתוכנית מחיר למשתכן מכרזים שהעניקו לזוכים הנחות של כמיליון שקל על מחיר דירה דומה בשוק החופשי, למשל בגליל ים בהרצליה, אבל מאז השתנתה מדיניות הממשלה - והמכרז הנוכחי עומד בניגוד לה.

בספטמבר אשתקד הכריז שר הבינוי והשיכון זאב אלקין כי ההנחה המקסימלית במכרזי דיור במחיר מופחת תעמוד על 300 אלף שקל לדירה. ביוני 2022, עם השקת תוכנית הדיור החדשה, הועלה סכום ההנחה המקסימלי ל-500 אלף שקל. בפועל, בדיקת גלובס מעלה כי המכרז ביהוד-מונוסון אינו היחיד וכי ישנם לא מעט מקומות, כולל ערים מבוקשות כמו באר יעקב וראשון לציון, שבהם ההנחה גדולה הרבה יותר.

  

רמות המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי היום גורמות לכך שחלק גדול מהציבור כלל לא יכול להרשות לעצמו רכישת דירה באזורי הביקוש. גם דירה במחיר של 2.2 מיליון שקל, לאחר ההנחה המשמעותית של מחיר מטרה, דורשת הון עצמי שלחלק לא מבוטל מהזוגות הצעירים אין.

ההנחות: הרבה יותר ממה שקבעה המדינה

באוגוסט האחרון - כחודשיים ויותר לאחר אותה הכרזה חגיגית במטה משרד האוצר בירושלים - פורסמו שני מכרזי "דיור במחיר מטרה" בבאר יעקב ובראשון לציון: שניהם מתייחסים לקרקעות בשכונות חדשות שנמצאות בימים אלו בהתהוות; ושניהם משקפים, כפי שנראה מייד, הנחות של יותר מ-800 אלף שקל לדירה - הרבה יותר ממה שקבעה המדינה בעצמה.

המכרז בבאר יעקב פורסם בתחילת החודש החולף, והוא כולל 1,765 יחידות דיור ב-11 מתחמים בשכונת "שקמים" החדשה בעיר. 1,413 יחידות דיור במכרז משווקות במסגרת "מחיר מטרה", והיתר בשוק החופשי.

המחיר שקבעה המדינה יעמוד על 1.7-1.8 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר סטנדרטית. דירה חדשה כזו בבאר יעקב נמכרת כיום סביב מחיר של כ-2.6 מיליון שקל, כך שמדובר בהנחה של עד כ-880 אלף שקל ממחיר דירה חדשה, נכון היום.

בראשון לציון, במכרז בשכונת נוריות, ישנן 108 יחידות דיור בשלושה מתחמים, מהן 87 במסגרת "מחיר מטרה". לפי המחיר שנקבע במכרז הזוכים ישלמו כ-1.9 מיליון שקל לדירה חדשה בשטח 100 מ"ר. בשוק החופשי נמכרות דירות מסוג זה בראשון לציון בכ-2.8 מיליון שקל, כך שכאן מדובר על הנחה של כ-900 אלף שקל ממחיר דירה חדשה.

בהקשר זה כדאי להתעכב גם על מכרז נוסף במסגרת מחיר מטרה, מכרז ל-170 יחידות דיור בשכונת נאות שמיר (נקראת גם נווה דורון) ברמלה, שפורסם ביוני, לאחר פרסום תוכנית הדיור החדשה.

המכרז כלל 136 יחידות דיור במסלול מחיר מטרה, במחיר למ"ר של 17,560 שקל, כלומר כ-1.75 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר חדשה. דירה חדשה כזו ברמלה עולה היום כ-2.2 מיליון שקל, כך שההנחה מסתכמת בכ-450 אלף שקל - מתחת לרף העליון אבל מכובד לכל הדעות.

  

עם זאת, במכרז מחיר מטרה שפורסם רק שלושה חודשים לפני כן, המחיר למ"ר נקבע על ערך נמוך משמעותית: 15,898 שקל, המבטא הנחה של כ-600 אלף שקל לדירה.

כל המספרים הללו באים כאמור בניגוד לדברים שאמר שר הבינוי והשיכון זאב אלקין עצמו במסגרת מסיבת העיתונאים להצגת תוכנית הדיור הממשלתית החדשה בחודש יוני, שם הכריז כי "זכאים עשירים לא ייכנסו לתוכנית הקרובה, ומה שהיה עד כה אלו שאריות של מחיר למשתכן: תל אביב לא הייתה בתוכנית המעודכנת, ולא תהיה. נשים דגש על הפריפריה, ועל עידוד צעירים לעבור לשם".

על פי תוכנית הדיור החדשה, ההנחה נקבעת בהצמדה לשומת דצמבר 2020, מתוך כוונה להציע דירות במחירים נמוכים משמעותית מהמחירים הרווחים כיום. ההחלטה הזו היא אולי הסיבה לפער במכרזים שציינו לעיל, שכן היא מקבעת את המחירים שמהם מחושבת ההנחה, לרף הנמוך בשיעור של יותר מ-20% ממחירם כיום.

נזכיר כי על פי הדוח השנתי של החשב הכללי באוצר שפורסם השנה, בין 2014 ל-2021 "עלו" למדינה תוכניות הדיור השונות יותר מ-50 מיליארד שקל - בעקבות הסכמי הגג שנחתמו עם העיריות לאורך שנים אלו ובעקבות ההנחות על הקרקע והסבסודים השונים במסגרת תוכניות מחיר למשתכן, דיור במחיר מופחת ומחיר מטרה.

כשפנינו לתגובה למשרד השיכון, הם הפנו אותנו לרמ"י. מרמ"י נמסר בתגובה: "רמ"י פועלת לשווק דיור מוזל לזוגות צעירים ומחוסרי דיור בכל הערים ובכל האזורים. החישוב המצוין בפנייה אינו מדויק ומטעה".

האלטרנטיבות: סובסידיה גם לדירות יד שנייה

"התוכנית הזו, שמשום מה נלחמים עליה כל־כך הרבה שנים, עברה כל־כך הרבה גרסאות, שינו לה את השמות כמה פעמים - אבל זו אותה גברת בשינוי אדרת", אומרת אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים. "זו תוכנית לא טובה, והיום מתחילים סוף-סוף להבין את זה. יחס העלות מול תועלת שהיא מציעה לא נכון. רוב האוכלוסייה פשוט נלחמת על דירות למגורים, ומדובר במלחמה מטורפת, כי אין די היצע. ובעוד ההיצע מינימלי, המדינה 'חותכת' חלק משמעותי ממנו ומקצה את הדירות להגרלות השונות.

 אירית הופר, בעלים אינהאוס שיווק פרויקטים / צילום: מיכל בנדק

"צריך לעזור לזוגות צעירים, בהחלט, אבל בדרכים אחרות. בבאר יעקב ובראשון לציון הם ייהנו ממחיר יפה לדירה שיזכו בה, ללא ספק, אבל צריך לזכור שלאחר הזכייה הם ייכנסו לתהליך המתנה של עוד חמש-שש שנים, ומי יודע איפה יהיה השוק עד אז. על פניו זו עסקה מצוינת, אבל יש כאן סיכון לא קטן. ובכלל, איזה היגיון יש במתן דירה בהנחה לזוג צעיר רק בשכונות חדשות, במקום להציע לו סובסידיה, שתעלה פחות למשלם המסים ותאפשר לאותו זוג לקנות דירה איפה שירצה, כולל דירות מיד שנייה?"

הביקורת: "תוכנית שגויה מבחינה חברתית"

"לוקחים מהציבור כסף, גם ממי שאין לו, ומחלקים אותו בצורה עיוורת מהליקופטר'", מוסיף עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה ומתמחה בנדל"ן. "זה כמו שהביטוח הלאומי יודיע שהוא מבטל ועדות רפואיות ומבטל את כל הקצבאות שהוא משלם כיום, ועורך הגרלה 'טיפשה' שבמסגרתה יבחר מחשב מי יקבל מעכשיו 2,000 שקל בחודש.

 עו''ד חגי אדורם / צילום: תמר מצפי

"התוכנית הזו שגויה מבחינה סוציאלית, ולא נותנת מענה אמיתי. אם היא הייתה מעניקה את הדירות לזכאי הדיור הציבורי - אני בעד: כך נדע שהזוכים נבחרו מתוך חתך כלשהו, או עמדו במבחן מסוים. הגרלה עיוורת היא משהו שלא קיים בשום מקום בעולם.

"עוד בתקופה של משה כחלון כשר אוצר ביקר ה-OECD את המדינה על תוכנית מחיר למשתכן (בדוח שפורסם ב-2016 - י.נ) בטענה שהיא 'שורפת' מיליארדים בלי לבדוק חלופות אחרות", ממשיך עו"ד אדורם.

"אם התוכנית הייתה באמת מוגבלת מבחינת ההנחה שהיא מציעה, ומתרכזת רק בפריפריה כמו שהוצע בעבר, הייתי מבין את ההיגיון. אבל זה כסף של כלל הציבור, שמוּצא למראית עין בלבד. מקבלי ההחלטות מנסים להראות שהם עושים המון, אבל בפועל לא עושים את הדברים שצריך לעשות באמת".